人民幣匯率變動對我國房地產價格的影響分析

白亞桔

摘要：近幾年，我國部分統計人員通過對2005-2015年之間的有關數據進行分析，可以發現，人民幣的匯率與房地產的價格之間是緊密聯系的。通過對這10年間的人民幣匯率、貨幣數量以及房地產價格等實證數據進行詳細的探討和研究后發現，人民幣在不斷地升值，這種情況導致貨幣數量持續的增加，最終導致房地產價格在短時間內會出現較大幅度的浮動。本文分析了當前人民幣匯率變動對房地產價格的影響，并總結出由于人民幣匯率變動，我國房地產價格波動的規律，最終給出合理的解決對策。

關鍵詞：人民幣匯率變動;房地產價格;影響機制

自金融危機后，各個國家的經濟都在步入穩定復蘇的階段，貨幣政策也相對寬松，在這一背景下人民幣的匯率也受到了一定的影響。匯率變動導致房地產價格的變化幅度也隨之增大。我國在2005年到2014年的9年時間里，房地產價格上漲的速度變得越來越快。然而，在2014年到2015年間人民幣卻出現了一段特殊的貶值期，盡管如此，這一現象仍對我國房地產價格的變動產生了較大影響，我國一線城市與三四線城市之間的房價差距越來越大。對此問題，我國相關人員就人民幣匯率變動對我國房地產價格的影響情況進行了深度的分析與研究。

一、人民幣匯率的含義以及當前我國房地產的發展情況

（一）人民幣匯率

匯率，一般分為名義匯率和實際匯率。名義匯率是指在兩方國家之間的貨幣并沒有經過物價的水平調度而形成的匯率，而實際匯率說的就是把名義匯率進行物價的水平調度后得出的匯率，即國外的商品與我國商品比較下的相對價格，是兩國貨幣之間未經物價水平調整的匯率。實際匯率則是將名義匯率經過物價水平調整后得到的匯率， 即外國商品與本國商品比較下的相對價格。但是我們通常所說的匯率都是人民幣的實際有效匯率，簡稱為REER。而實際有效匯率則是跟隨國內的物價以及名義匯率的升高而升高的，同時也是會隨著國外物價的升高而下調的。因此，實際匯率不僅考慮到與貿易伙伴國之間的雙邊名義匯率的相對變動，還要對國際市場中通貨膨脹對我國人民幣實際購買力的影響有一定的了解。這樣就可以通過全面的判斷來判斷出實際的購買力和對外價值。自2005年起，央行就已經改革了匯率的形成機制，至此人民幣的名義有效匯率及實際有效匯率都有了穩定上升的走勢。

（二）我國房地產的發展情況

通常來講，房地產是一個具有增值性、長期性的產業，隨著房地產行業日趨穩定，其不再是一種消費品或者是商品了，而是作為一項持有人所持有的特定資產，或者是投資者的一項投資產品。房地產行業自身所具備的特點導致了房地產的價格不再單單只是依據市場的需求來決定價格的，在很長程度上還要受到貨幣的供應量、外匯儲備量等多種相關因素的影響。因此，人民幣匯率的變動對我國房地產價格的影響渠道是較為多樣的。如果只是根據商品、貨幣、資本的市場量來進行分析，還要做到均衡分析。我國的房地產行業自2005年以來，一直都是保持著穩步增長的趨勢，除了在2008年間一段時間里出現了小幅度的下跌以外，其余時間發展情況一直都比較良好。

二、人民幣匯率變動對房地產價格的影響機制

（一）具有流動性的影響機制

人民幣匯率的流動性指的是：當貨幣的匯率開始波及了國際資本的流動時，資金開始流入或流出本國的房地產市場，最后導致房地產價格發生了大幅度的變動。此外，流動性的影響還表現在短期的國際資本流動方面，這一表現可大致分為兩個層次。第一個層次表現在匯率升值的過程中，短期國際資本流動在人民幣升值以后產生流動效應。但如果人民幣市場仍然處于預算升值期或者是一個長期升值的過程，那么當大批量的短期國際資金流入進中國市場后，作為一個吸納資金性質很強且資本收益率較高的房地產行業來說，一定還會吸引到眾多的境外資本，進而在潛移默化中加快我國房地產行業的發展。而在房地產價格開始表現出上升的趨勢時，絕大部分的投資者又會選擇將已經購買的房地產進行售賣，再對換成外幣，這意味著投資者一定程度上將已經獲得了的貨幣進行了二次升值，從而獲取雙重利益。在“羊群效應”的帶動下，將會有更多的投資者選擇進入中國房地產市場，這在無形之中加大了人民幣升值的壓力，最終形成了“人民幣升值→國際資金轉戰房地產企業→房地產在市場上的價格與日俱增→羊群效應→人民幣再次升值” 的無限循環，反之，情況則會向著反方向發展。

（二）具有財富性的影響機制

一般來說，財富性大多體現在某一國家的貨幣出現了升值或者是貶值時，利用貨幣來計價的資產也隨之發生了相應的上浮或下跌，最終導致了資產持有人手中所擁有的財富隨之增多或減少。這一因素也會相應地促進或抑制人們消費以及投資的增長速度，在很大程度上會影響到本國家產業的產入與產出，尤其表現在就業的影響機制方面。但是，匯率對房地產的價格影響，從財富性角度來看主要是由于人民幣的升值。這一現象也就代表著進出口商品的價格正在下降，人民幣的實際購買能力增強，實現了讓消費者用較少的資金就可以獲得日常生活中所需要購買的物品。在此情況下，消費者剩余的財富大部分都會選擇投入到房地產的市場中，并且，在短期房地產供應不變的狀況下，房地產行業就會慢慢地拉動經濟的增長，并形成一種良性的循環，保證房價持續上升。除此之外，人民幣匯率的上升還有一部分原因來自于國內金融資產市場的價格變化，這也促使人們所能夠獲得的財富值不斷增加，從而推動經濟的發展，增加消費者的需求。

（三）具有溢出性的影響機制

人民幣匯率的變動對于我國房地產價格來說，還具有“溢出性”，這一影響機制主要表現在當人民幣的匯率發生變動時，進出口的需求量也會隨之出現相應的上調或下降，但為了防止出現大規模的經濟值浮動的現象，央行則會就目前貨幣的狀況出臺一系列具有及時性的政策，緩解人民幣的需求量，盡管如此，這種影響還是會引起房地產價格的整體性波動。

總之，具有溢出性的影響機制主要還是通過人民幣市場這一路徑引發的，當人民幣匯率出現上升的趨勢時，國外的貨幣相對于人民幣則會處于一個貶值的階段，這在一定程度上抑制了我國出口的需求量，為了穩定經濟波動，我國央行會采用具有擴張性的人民幣政策，通過這一財政政策的出臺，有效地緩解人民幣匯率的大幅度波動，并增加人民幣的供應量以及投放信用貸款的總數量。此后，人民幣的實際利率就會有所下降，居民就會將更多的資金投放到房地產市場當中，從而刺激房地產行業的市場需求，推動我國整體經濟的發展。

三、人民幣匯率變動對我國房地產價格的影響對策

（一）推動人民幣匯率市場及房地產市場的改革進程

2015年6月起，我國央行推出了“大額可轉讓存單”這一新的改革措施，這標志著我國對人民幣利率的控制上又向前邁了一大步。在接下來的一段時間內，我國會持續放開對存款利率的浮動的把控，繼該政策推行之后又推出了一些具有靈活性的融資輔助“工具”。一般來說，人民幣的匯率更多的是依據市場來決定的，這樣不僅可以有效地降低國內外的利潤差，同時會讓投機取巧的投資者無利可圖，這在一定程度上減少了大規模的資本流動，進而降低資產大波動等風險問題的發生。

（二）加大對國際資本流動的監管力度

為了防止出現大規模的資本出現跨國流動的問題，除了要有效地防止人民幣匯率波動幅度過大以及資產價格變動過快以外，還要在管理上加大對國際資本流動的監管力度。大規模的資本流出會對我國的房地產市場產生很不利的影響，甚至對實體經濟造成沖擊。為防止這類問題出現，我國央行制定了科學合理的解決對策，從根本上保證人民幣匯率和人民幣利率的變化趨勢趨于穩定，并且全面地反映當前市場的平衡狀況，保證我國的房地產行業不會與市場正常發展相脫節的問題發生，即出現大面積的暴漲暴跌現象。與此同時，鑒于房地產行業屬于資金密集型的產業，因此要不斷地加強我國房地產價格的正確引導及規范，間接弱化貨幣供應量對房地產價格造成的影響。

總結

綜上所述，人民幣匯率變動對我國房地產行業已經產生了較大程度的影響。近段時間，人民幣開始出現貶值趨勢，并且國際投資資金也已經逐漸離開我國房地產市場，但人民幣匯率變動對房地產行業的影響仍不能小覷。因此，為了更好地保證我國房地產市場的穩步、健康的發展，應該嚴厲打擊對企圖破壞我國房地產市場平衡的行為，防止跨境的資本利益集中出逃，進一步完善跨境監管的內部體系建設和預警管理機制，對流入我國的房地產市場資金進行嚴格的監測和審查，從根本上保證我國人民幣匯率變動的穩定性，有效控制房地產價格。

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