違建別墅現形記

2018 年9 月，藏匿于秦嶺北麓的一處別墅項目

自5月5日起，中央生態環境保護督察組分別向遼寧、吉林、山西、陜西、安徽、山東、湖北、湖南、四川、貴州等10省份反饋第二批“回頭看”督察意見（下稱“反饋意見”）。

至5月15日，第二批中央生態環境保護督察“回頭看”反饋工作全部完成。在這10省份反饋意見中，有6份涉及“違建別墅”，萬達、富力、金科等知名房企牽涉其中，陜西被指在秦嶺別墅違建問題上“嚴重違反政治紀律、政治規矩”，湖南被指“頂風違建”，安徽被指“漠視整改要求”、“邊改邊建”……

10份反饋意見，6份涉及“違建別墅”

《中國經濟周刊》記者梳理發現，這6份反饋意見提到的違建別墅，涉及遼寧、吉林、陜西、安徽、山東及湖南6省，具體情節如下：

遼寧：阜新市拆除海棠山國家級自然保護區核心區內違規建設的酒店和別墅。

吉林：吉林省委、省政府將長白山違建高爾夫球場及167套別墅問題整改、遼河流域水污染治理工作作為首要政治任務，主要負責同志多次到現場調研督導，全力推進問題整改。截至2018年6月，高爾夫球場的取締工作基本完成，167套違建別墅已全部拆除。

陜西：習近平總書記對秦嶺違規建別墅問題先后作出6次重要批示指示，但陜西省、西安市在秦嶺北麓西安境內違規建別墅問題上嚴重違反政治紀律、政治規矩，教訓深刻，令人警醒。

安徽：巢湖市及合肥市巢湖風景名勝區管委會漠視整改要求，對整改期間風景名勝區高速云水灣項目違反國家《風景名勝區條例》規定頂風建設14棟別墅等房地產開發行為未予制止，邊改邊建，違法建筑至“回頭看”時已基本建成。

山東：濟南市投資5170余萬元，拆除臥虎山水庫一級保護區違建別墅46處，總面積1.8萬平方米。

湖南：湘潭市拆除綠心地區（編者注：綠心地區指長沙、株洲、湘潭三市之間的城際生態隔離、保護區域）富力城96套違建別墅、59畝違建仿古建筑，恢復植被110多畝。郴州市耗資近千萬元，拆除東江湖飲用水水源地98棟木質別墅（編者注：非住宅用途）。株洲市在“回頭看”督察期間提供不實信息，聲稱位于綠心地區的“北歐小鎮”房地產項目已于2017年5月后全面停建，但督察發現，該項目在此后仍違規建設24棟高檔別墅，當地對此沒有堅決制止，沒有查處到位。長沙瀏陽市金科山水洲一期別墅、長沙縣麗發新城三期和怡海新城三期等房地產項目，也在第一輪督察反饋后繼續違規建設，占用綠心面積478.5畝。

此外，在給湖北與貴州的反饋意見中，也提到違規的房地產項目，具體內容如下：

湖北：2017年以來，經武漢市江夏區政府批準，武漢鴻信世紀、美加置業兩家公司填占湯遜湖湖邊塘水域約40畝，用于房地產開發。

貴州：2010年9月至2014年6月，威寧縣違規向中國草海國際養生基地房地產開發項目發放相關行政審批手續，該項目有15棟商品房和1家酒店位于保護區試驗區，占地60畝。

公開信息顯示，反饋意見提到的違建項目涉及多家知名房企，如長白山違建別墅由萬達開發，而湘潭市的96套違建別墅和長沙瀏陽市的別墅項目則涉及富力和金科。

湖南多個別墅“頂風違建”

一些違建別墅問題，早在第一輪環保督察中就被發現，但地方政府整改不力。比如在湖南，“頂風違建”現象就很突出。

“在大片的花木林中藏著一座歐陸風情的小鎮。仙人湖宛如一顆藍綠色的琥珀鑲嵌在山水之間，湖畔，隱逸在花叢林間的棟棟別墅低調奢華。仙人湖以絕佳的生態及獨特的風情，吸引了長株潭乃至周邊城市的婚紗照拍攝者，在這個由重慶金科集團投資100億元打造的占地3000畝的‘中國中部第一休閑大盤金科山水洲，每天都可以看到幾十對乃至上百對新人絡繹不絕地趕來。”

這段文字出自長沙市本地媒體2015年的一篇報道，儼然一幅“生態優美、人與自然和諧相處的畫卷”。然而，文中提到的“金科山水洲”，正是反饋意見中點名的“頂風違建”項目。

《中國經濟周刊》記者注意到，早在2012年11月，湖南省人大常委會通過的《湖南省長株潭城市群生態綠心地區保護條例》就規定，規劃面積522.9平方公里的綠心，禁止、限制開發的保護區占總面積的89%。

如此重要的綠心地區為何出現違建別墅？

反饋意見指出，金科山水洲項目是在“第一輪督察反饋后頂風違建”。也就是說，該項目在中央環保督察組已經指出問題后，違規建設仍未停止。同樣，株洲市“北歐小鎮”房地產項目的24棟違建別墅、長沙縣麗發新城三期和怡海新城三期等房地產項目，均有“頂風違建”問題。

對于“頂風違建”，開發商自然有不可推卸的責任，但20多棟別墅為何能在地方政府眼皮子底下建成呢？截至發稿時止，記者尚未查到湖南省官方有關此問題責任追究的調查結果公布等信息。

秦嶺違建：一畝地利潤幾百萬

《中國經濟周刊》記者曾在2018年9月赴陜西調查秦嶺違建別墅問題。

早在2008年3月，陜西省就頒布實施了《陜西省秦嶺生態環境保護條例》（下稱“《條例》”），規定嚴格控制在秦嶺進行房地產開發。《條例》于2017年1月5日修訂后，相關條款更為嚴苛：“在禁止開發區、限制開發區不得進行房地產開發。”

2011年6月17日，西安市政府成立秦嶺生態環境保護管理委員會辦公室（下稱“秦嶺辦”），負責秦嶺西安段的管理。此后，秦嶺辦牽頭編制了《大秦嶺西安段生態環境保護規劃》等多部文件，旨在嚴控商業開發，保護秦嶺西安段的生態環境。

但西安一位從事農業項目開發的企業負責人稱，秦嶺辦一度將管轄區當作開發區經營。“西安市招商引資，在秦嶺山下大搞文旅項目。引進來以后，商人是要將利益最大化的，看到房地產開發比旅游開發賺錢，就想辦法把旅游用地變成房地產用地，文旅項目就成了別墅項目。”

那么，文旅項目是如何通過審批變成別墅項目的？

2018年時，一家大型房企在陜西的負責人向《中國經濟周刊》記者透露了一些內幕：“七八年前，改變土地性質的事情經常發生，甚至到了瘋狂的地步。明明是一塊工業用地，80萬元一畝拿的，但如果拿地的開發商是本地關系戶，他再補交土地出讓金即可如愿，假設住宅用地一畝是200萬元，那他補交120萬元，就能把土地性質變成住宅用地，然后把地轉給大開發商，價格可能就是每畝500萬元了。錢賺了，土地性質變了，一畝地的利潤就是幾百萬元。”

轉變土地性質后，文旅項目就可以搖身一變，成為別墅項目。

西安海航置業有限責任公司開發的草堂山居即是其中一例。當地官員對媒體表示：“草堂山居項目的違法行為，是改變了土地性質，從旅游用地變成住宅用地，在旅游用地上變相建設別墅。”

那么土地性質的改變是如何做到的？前述房企負責人說：“土地變性通常涉及利益輸送。過去給領導送現金、黃金，后來一般就送房子了。外頭一平方米賣兩萬，他賣給領導只有三千，還裝修好了。”

此前，中央領導曾就秦嶺違建別墅作出多次批示，但拆違工作屢屢受阻。“為什么拆不下來？你住著我當初3000塊錢賣給你的別墅，現在你要拆我的別墅，我會舉報你啊。”前述房企負責人認為，官員的腐敗問題是阻礙拆違的重要因素之一。

而最終，秦嶺別墅的違建問題，是在中央紀委的直接介入下才得以解決。

2018年7月30日，秦嶺北麓違規建別墅問題專項整治工作動員部署大會在西安市召開，中央紀委副書記、中央派駐專項整治工作組組長徐令義在講話中提到，秦嶺別墅問題是政治問題。

秦嶺違建別墅整治前，腐敗問題就已浮出水面。西安市委原書記魏民洲落馬就涉及秦嶺別墅。秦嶺違建別墅整治后，更是引發陜西官場震動，大批落馬官員與之相關，包括陜西省委原書記趙正永，陜西省委原秘書長錢引安等多名高官。

2019年1月9日晚播出的新聞專題片《一抓到底正風紀——秦嶺北麓違建別墅整治始末》中披露了更多細節。面對鏡頭，落馬官員、曾任西安市秦嶺辦主任的和紅星談及拆除違建別墅相關問題時說：“這就是拿了人家的錢了，有的時候再去查處，好像心里面有這種……你已經走上犯罪的道路了，也就沒有再去下決心、再去做這件事情了。”