浦商股份公司核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展的對策思考

文 / 邱 毅

根據(jù)“十三五”發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，上海浦東商業(yè)股份有限公司（以下簡稱浦商股份公司）聚焦現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)，深化資產(chǎn)整合，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)公司市場競爭力的塑造提升，成為商業(yè)資產(chǎn)提供商、運營商、管理商。本文針對該公司商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)狀和存在的主要問題，著重對商業(yè)物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展做些思考，以期核心業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)狀

浦商股份公司成立初期旗下?lián)碛小凹壹覙贰鄙r超市、“養(yǎng)和堂”零售藥店、“浦東商場”社區(qū)百貨等浦東地區(qū)知名零售品牌，同時還受托了浦東新區(qū)供銷社旗下10多家企業(yè)。期間因發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，聚焦現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)，走上了“去商品經(jīng)營化”之路。2010年“家家樂”退出生鮮超市轉(zhuǎn)向物業(yè)租賃經(jīng)營，2016年底浦東醫(yī)藥公司及“養(yǎng)和堂”零售藥店100%股權(quán)對外進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，直至目前除保留浦東商場自營社區(qū)百貨之外，公司系統(tǒng)內(nèi)商品經(jīng)營業(yè)務(wù)已被剝離干凈。2018年初，根據(jù)上海市社要求，原受托的浦東新區(qū)供銷總社從浦商股份公司序列中分離出去，獨立運營。截止目前，浦商股份公司旗下?lián)碛?1家直屬企業(yè)，其中8家為物業(yè)經(jīng)營類企業(yè)，2家為功能性企業(yè)，1家為參股商業(yè)零售經(jīng)營類企業(yè)。

二、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營中存在的主要問題

物業(yè)“結(jié)構(gòu)老舊、位置分散、分布偏遠(yuǎn)、總體質(zhì)差、規(guī)模居小” 為浦商股份公司現(xiàn)有資產(chǎn)的一大特點。雖然經(jīng)近年努力加以改變，如推進(jìn)物業(yè)區(qū)域化整合、品牌導(dǎo)入與租戶調(diào)整及收購整體商業(yè)項目等舉措，但這些特點和格局依然未得到根本改變，商業(yè)物業(yè)集聚與管理規(guī)模效應(yīng)難以充分體現(xiàn)。同時，所使用的物業(yè)管理方式也較為傳統(tǒng)。

（一）多數(shù)物業(yè)老舊分布較散較偏

由于年代久遠(yuǎn)（很大比列為70-80年代，部分還是50、60年代），浦商股份公司系統(tǒng)商業(yè)物業(yè)很多為老舊物業(yè)，結(jié)構(gòu)老化，墻體破裂，每逢雨季漏水、出現(xiàn)危房等安全隱患。系統(tǒng)物業(yè)在原浦東新區(qū)范圍各大街鎮(zhèn)均有分布，較遠(yuǎn)較偏的有分布在合慶鎮(zhèn)、川沙六團(tuán)、凌橋等區(qū)域，面向農(nóng)村和遠(yuǎn)郊地區(qū)。

（二）租賃管理手段較為傳統(tǒng)

在管理上還主要依靠人工操作，如系統(tǒng)內(nèi)租賃單價、租賃面積統(tǒng)計、合同期的租金、權(quán)證信息匯總等一些基本物業(yè)經(jīng)營需要的信息仍通過手工操作來實現(xiàn)，未實行信息化管理，從而影響了物業(yè)管理和工作效率的提升。

（三）復(fù)雜權(quán)證關(guān)系影響整合推進(jìn)

現(xiàn)有物業(yè)權(quán)證成分和土地來源屬性復(fù)雜，根據(jù)政府房產(chǎn)交易和規(guī)劃部門有關(guān)規(guī)定，如要推進(jìn)市場交易和權(quán)利人過戶，須先補(bǔ)繳土地出讓金并符合土地規(guī)劃要求后，方可進(jìn)行。巨大的補(bǔ)繳土地轉(zhuǎn)讓金，將嚴(yán)重地阻礙著物業(yè)資產(chǎn)整合推進(jìn)。

三、核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展的對策思考

針對資產(chǎn)現(xiàn)狀和存在問題，現(xiàn)從商業(yè)模式、平臺建設(shè)和系統(tǒng)保障三個方面，對核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展對策做些思考，以供決策參考。

（一）商業(yè)模式：由“單一”向“多元”演進(jìn)

任何一個商業(yè)模式都是一個由客戶價值、企業(yè)資源和能力、盈利方式構(gòu)成的三維立體模式，其中任何一個要素的變化，都會產(chǎn)生一個新的商業(yè)模式。在立足現(xiàn)有“物業(yè)租賃”模式的基礎(chǔ)上，未來可以通過以下途徑滿足客戶更多價值主張，豐富商業(yè)模式：

1.維持目前“物業(yè)租賃”模式

這是最傳統(tǒng)、最基本的物業(yè)經(jīng)營模式，也是浦商股份公司立業(yè)之本，必須堅持而為之。目前浦商股份公司的物業(yè)經(jīng)營就是采用這種模式，在經(jīng)營中已累積了經(jīng)驗，未來對本模式加以完善，在管理手段上加以提高便可。

2.“品牌平臺+物業(yè)租賃”模式

未來可以搭建浦商股份公司自己的品牌載體和為客戶提供展示商品與服務(wù)的平臺，如以“浦商購物中心”或“浦商國際廣場”等物業(yè)平臺，引入客戶，完善后以連鎖化方式進(jìn)一步拓展。本模式的收入仍然以租賃收入為主，但我們已為客戶提供更多的品牌價值，也為未來連鎖化和資本化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3.“購入+培育+變現(xiàn)”模式

本模式是在成熟商圈或在新發(fā)展、極具市場發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域購置商業(yè)項目（為客戶提供展示商品與服務(wù)的平臺），引入知名商業(yè)品牌商戶，經(jīng)過市場培育、商圈成熟后，獲得了商業(yè)增值，再選擇適當(dāng)時機(jī)予以退出變現(xiàn)。本模式的最終客戶不是入駐客戶，而是商業(yè)項目發(fā)展的需求者。

（二）平臺建設(shè)：由“簡易”向“現(xiàn)代”升級

商業(yè)模式與公司戰(zhàn)略一起，主導(dǎo)了公司的主要決策。根據(jù)公司核心業(yè)務(wù)商業(yè)模式的演進(jìn)和公司戰(zhàn)略目標(biāo)，針對目前存在的分散經(jīng)營、規(guī)模效應(yīng)難以充分體現(xiàn)、專業(yè)化經(jīng)營能力不強(qiáng)的現(xiàn)狀，浦商股份公司可從基礎(chǔ)做起、從易到難、從簡到繁，以構(gòu)建商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營平臺、租賃信息化管理平臺、品牌商戶集成平臺、為客戶提供產(chǎn)品和服務(wù)展示平臺為抓手，全力提升核心業(yè)務(wù)競爭力。

1.組建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營平臺

結(jié)合落實浦商集團(tuán)新一輪商業(yè)資產(chǎn)重組整合的戰(zhàn)略部署，適時組建房產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)部，以推進(jìn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營、市場化管理，提升商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)運營效率和產(chǎn)租能力。組建的事業(yè)部實行公司化運作，對內(nèi)實行事業(yè)部制，獨立核算，對外全面負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理。

2.搭建資產(chǎn)信息化管理平臺

公司利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，可搭建資產(chǎn)信息化管理平臺，著力推進(jìn)物業(yè)管理手段升級，提高租賃管理管理效率。

借助資產(chǎn)信息化管理平臺建設(shè)，在資產(chǎn)管理能級和管理效率上可得到充分提升，屆時能即時掌握租賃面積、租賃單價、租金到賬率等相關(guān)要素的動態(tài)變化，切實改變了物業(yè)租賃管理手段落后的格局，為增強(qiáng)核心業(yè)務(wù)競爭力奠定了現(xiàn)代物業(yè)管理基礎(chǔ)。

3.創(chuàng)建品牌商戶集成平臺

為提升商業(yè)物業(yè)運營能力，浦商股份公司應(yīng)創(chuàng)建品牌商戶集成平臺（即優(yōu)質(zhì)客戶資源庫），累積品牌商戶資源，并成為品牌集成商，為統(tǒng)一招商以及后續(xù)發(fā)展奠定優(yōu)質(zhì)商戶資源基礎(chǔ)。

4.構(gòu)建構(gòu)筑商品和服務(wù)展示平臺

除少數(shù)區(qū)域的少數(shù)物業(yè)外，目前浦商股份公司現(xiàn)有大多商業(yè)物業(yè)很難體現(xiàn)商業(yè)價值，僅能滿足客戶較低層次的價值需求。構(gòu)建商品和服務(wù)展示新平臺（新增量），滿足客戶價值新主張，這是浦商股份公司做強(qiáng)做大核心業(yè)務(wù)、調(diào)整與豐富商業(yè)模式的一項戰(zhàn)略舉措。之前收購錦麗華項目就是這種舉措的一種有效嘗試，未來對這項戰(zhàn)略舉措的實施一方面是依賴于浦商股份公司自身對資源調(diào)配和整合能力的構(gòu)建，另一方面是依賴于浦商集團(tuán)給予各種資源的有效支持。

（三）系統(tǒng)保障：由“條線”向“立體”轉(zhuǎn)型

近年自身發(fā)展的體會和市場上的經(jīng)驗告訴我們，浦商股份公司要促進(jìn)并加快核心業(yè)務(wù)健康發(fā)展，不能就業(yè)務(wù)談業(yè)務(wù)，必須以系統(tǒng)的觀點、全面的觀點去把握發(fā)展，努力夯實基礎(chǔ)，做好人才建設(shè)、經(jīng)營機(jī)制、風(fēng)險防控、財務(wù)管理、安全穩(wěn)定等各項系統(tǒng)保障，尤其要重點抓好前兩項工作舉措。

1.進(jìn)一步加快人才隊伍建設(shè)

人才是公司發(fā)展的第一資源，目前與核心業(yè)務(wù)發(fā)展相關(guān)的工程管理招商策劃與資產(chǎn)經(jīng)營等各層次的專業(yè)人才嚴(yán)重貧乏，已制約著核心業(yè)務(wù)快速發(fā)展。為此，著重從兩方面入手建設(shè)人才隊伍：一是以四好班子建設(shè)為抓手，重點抓好干部人才隊伍建設(shè)，完善干部考核機(jī)制，進(jìn)一步建立健全上掛、下派、外傳、內(nèi)輪制度，加速培養(yǎng)；二是以房產(chǎn)事業(yè)部建設(shè)為抓手，結(jié)合重點項目管理，重點抓好與核心業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的工程項目、市場策劃、經(jīng)營管理等專業(yè)人才建設(shè)，加強(qiáng)人才儲備，為公司改革發(fā)展提供強(qiáng)有力的人才支撐。

2.進(jìn)一步完善經(jīng)營體制機(jī)制

良好的體制機(jī)制既能有效調(diào)動和促進(jìn)各層面經(jīng)營管理的創(chuàng)新活力，又能規(guī)范和約束各層面經(jīng)營管理的不當(dāng)行為。

探索和構(gòu)建適合核心業(yè)務(wù)加快發(fā)展的經(jīng)營機(jī)制，不斷完善與資產(chǎn)管理、租金管理、項目拓展等資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)制度，要逐步形成資產(chǎn)經(jīng)營管理機(jī)制，提升資產(chǎn)經(jīng)營管理能力。如擬定公司發(fā)展激勵方案，激發(fā)和調(diào)動全員工作熱情，壯大“商業(yè)物業(yè)經(jīng)營”主業(yè)規(guī)模。

四、結(jié)論

商業(yè)模式演進(jìn)是進(jìn)一步發(fā)展核心業(yè)務(wù)的核心與基礎(chǔ)，需要通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略舉措來逐步加以實現(xiàn)和重構(gòu)。重構(gòu)商業(yè)模式的過程也是核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展和核心競爭力形成的過程。平臺建設(shè)升級是確保商業(yè)模式由“單一”向“多元”演進(jìn)的有效支撐，加快專業(yè)團(tuán)隊建設(shè)和完善經(jīng)營體制機(jī)制是發(fā)展核心業(yè)務(wù)的主要堅強(qiáng)保障。