陽光100大額借款牽出神秘擔保人轉型不利 融資成本高企

張哲

行至轉型加速期的陽光100，近年來卻面臨銷售排名下滑、負債規模走高、現金流吃緊、融資成本高企的多重困境。種種跡象顯示，陽光100正在進行一場自救行動。

經兩度延遲寄發通函后，陽光100終于在6月13日披露了兩項重大股權交易公告，分別是13.34億元出售重慶陽光壹佰70%股份（涉及重慶陽光100國際新城項目及慈云寺老街項目）及46.61億元出售卓星集團全部已發行股本的100%（涉及廣東清遠一尚未開發項目）。

雖然陽光100方面在近期回應媒體質疑時表示，上述交易并非低價甩賣項目，反而有利于調整公司的土地儲備結構，公司資金方面沒有壓力。但在上述兩項重大交易為陽光100回籠的共計近60億元資金中，有45.78億元被公司用于償債，剩余部分則將用于一般運營或收購優質項目。

6月28日，陽光100公告發行于2021年到期的2億美元優先票據，用于償還既存債務及一般公司用途，年利率高達11.5%，比主流房企境外融資成本7%-10%的水平高1.5-4.5個百分點。

對外輸血不斷大額借款牽出“神秘”擔保人

《紅周刊》記者注意到，陽光壹佰中國控股有限公司（下文簡稱“陽光100”）近年來的負債規模逐漸走高。去年年報顯示，公司未來一年內將償還的債務為104.2億元，凈負債率同比上升30個百分點至261.6%。與此同時，公司目前賬面上的現金及現金等價物卻為近三年來最低，只有25.89億元。公司凈資產也同比減少21.12%至14.26億元。

在償債壓力凸顯之際，陽光100對外應收賬款規模引人注意，其2016年至今三年間對應的應收賬款及其他應收款總額逐年遞增，分別為56.69億元、74.19億元、82.51億元。截至2018年末，上述額度占到公司資產總額的13.4%，且錄得9.58億元的減值虧損。而在陽光100尚未收回的對外款項中，其向第三方提供的貸款余額為30.29億元，在此之外，還有9.02億元的第三方借款由于存在回收風險而被錄入公司“其他經營費用”。

值得關注的是，上述對外借款存在回收不確定性的直接原因是相關“神秘擔保人”的失聯，而陽光100并未公布該“神秘擔保人”的身份，僅以“某個人”代稱。陽光100方面表示，上文中提到的“其他經營費用”數額計提于一筆10.02億元的對外借款，借款對象便是“某個人”間接控制的公司及由“某個人”提供擔保的公司。但由于該人士應中國大陸相關部門要求協助調查，公司已無法與其取得聯系，直接導致上述余額的信用風險顯著增加。

起初陽光100出借該筆資金是希望收購借款對象的潛在合作項目，但由于該項目尚處于前期開發階段，加之項目性質存在復雜性和不確定性，故公司決定先提供借款予對方作為項目的營運資金，待項目成熟時再獲取項目，且已取得包括“某個人”擔保在內的擔保和質押。如今，“神秘擔保人”的失聯或將使得涉擔保借款金額9.02億元付諸東流。

令人疑惑的是，《紅周刊》記者梳理陽光100近一年來向第三方提供借款的公告卻發現，其并不存在數額為10.02億元且以“先借款、后投資”事由出借的短期借款。也有業內專家向記者表示，陽光100屬于小型房企，理論上不會有如此規模的對外借款。究竟是陽光100未曾履行過上述對外借款事宜的信息披露義務，還是該筆“其他經營費用”的計提另有隱情，尚需陽光100做出解釋。

除了上述對外借款被劃入“其他經營費用”外，陽光100還有兩筆對外應收款項陷入訴訟糾紛，存在還款風險。

陽光100曾向新城燦投資有限公司出借的一筆本金為2.3億元、年利率為8%的借款，貴州萬峰谷生態文化旅游發展有限公司（下文簡稱：“貴州萬峰谷”）為上述借款提供保證。今年2月份，該筆借款已到期，但借款方尚有1.2億元本金及利息尚未償還，貴州萬峰谷也未履行保證責任。陽光100向北京市第三中級人民法院提起訴訟，要求貴州萬峰谷代為清償借款本金人民幣1.2億元、利息及逾期付款違約金（至本息付清之日止）等。日前法院已受理該案件，但尚未發布開庭公告。

此外，陽光100還曾于2015年將成都市成華區人民政府、成都成華區危房改造開發辦公室訴至四川省高級人民法院，要求其就一土地開發及居民搬遷項目尚未支付的地價及費用共計5.96億元履行支付義務。雖然陽光100方面已經于2018年7月向四川省高院遞交了撤訴申請，并計劃與被告方盡快達成和解協議、確定和解金額，但相關和解協議拖至2018年底仍未達成。

向關聯方借款 “爛尾”項目要重生？

在陽光100的對外借款中，有一筆一年期的1.18億元借款由其全資子公司無錫農林提供給陽光100控股股東關聯公司煙臺盛和。公開資料顯示，煙臺盛和為廣西嘉祥的全資附屬公司，而廣西嘉祥分別由范曉華及劉朝暉擁有60%及40%股權。由于范曉華和劉朝暉女士皆為陽光100控股股東，因此，陽光100附屬公司的此筆對外借款構成關聯交易。

陽光100為何會在流動資金儲備收緊且面臨較高短期償債壓力之際向關聯方提供此筆借款？陽光100方面解釋稱，煙臺盛和主要經營一家百貨店，公司也計劃于近期啟動煙臺的商業房地產項目二期建設，或會在該項目中與煙臺盛和開展進一步合作。公司高層認為，向煙臺盛和提供借款為煙臺盛和與本集團的未來業務合作奠定了良好基礎，此借款條款公平合理，也將為公司帶來可觀回報。

《紅周刊》記者了解到，上述“商業房地產項目二期建設”指的是煙臺陽光100城市廣場，該項目一期于2006年開盤。二期建設是芝罘區的老城改造重點項目，但已停工近十年之久，成了“爛尾樓”。

面對上述僵局，煙臺市住房和城鄉建設局局長季善亭、芝罘區住房和建設局局長任松泰承諾該項目將于今年正式動工，盡快解決當地居民的回遷訴求。日前，煙臺市自然資源和規劃局已于6月25日核發公示了陽光壹佰城市廣場二期（海港路D地塊）項目的《建設用地規劃許可證》。該項目二期建設看似已步入正軌，但由于該項目工程一直延期開發與陽光100方面的資金短缺不無關系，在審批流程通過以后，解決項目建設的資金缺口以推進二期工程的順利實施，成為陽光100面臨的一大難題。

值得一提的是，煙臺陽光100城市廣場一期在售項目的運營情況也不樂觀。從2006年開盤到2018年末，仍有1.6萬平方米的已完工在售面積，而且最近幾年該項目的合約銷售額始終未在業績報告中呈現出來。據記者了解，該項目靠近煙臺火車站，地處煙臺市中心黃金地段，臨近煙臺大悅城、百盛購物中心、振華商廈等。

記者走訪陽光100城市廣場B座發現，商場內客流量較少，入駐商戶并不多，且大多數門店都空無一人。據煙臺當地居民介紹，前往商場的客人多數是去商場5層的新世紀電影城觀影的。值得一提的是，煙臺盛和所運營的百貨店品牌“壹百貨”即位于煙臺陽光100城市廣場B座。但如今，原本掛在商場外的“壹百貨”牌匾已消失不見。

轉型不利 融資成本高企

陽光100近年來“向輕資產運營轉型”，其對于近期若干項目的股權拋售，也解釋為“割舍”掉不符合轉型方向的高成本項目，以緩解資金壓力。

陽光100對主營業務的調整始自2014年，即從傳統開發商轉型為商業街區運營商。五年過去了，陽光100董事長易小迪對轉型成果似乎頗為滿意，其在公司2019年初的電話會議中表示，“2018年‘喜馬拉雅（服務式公寓）產品線增長快，市場口碑好，將成為陽光100未來最大的利潤增長點;阿爾勒產品線也駛上了運營創造價值的新賽道，產品價格也在不斷上升;街區綜合體項目也成為當地城市會客廳……”

但從業績來看，2016年、2017年和2018年，陽光100的營業收入分別為69.8億元、69.1億元、76.0億元，分別同比增長8.75%、-1.01%、9.95%。這三年的凈利潤情況也是漲跌互現，2018年甚至同比下滑105.05%至虧損2995萬元。這三年公司營業收入的90%來自物業銷售。同時，陽光100在2018年僅完成銷售目標的69%。另從其項目周轉情況來看，其存貨周轉天數高達1882.85天，比素有高周轉之稱的碧桂園高出了近三倍。

因此，對于易小迪的上述評價，很難贏得業界的認同。克而瑞發布的《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》顯示，陽光100的排名下滑至第157位。

在“小而美”的預期中僅保住“小”的陽光100，將為此付出較高成本。前不久，陽光100以向北京信托轉讓項目公司79%的股權、12%-13%的年利率為代價，為其在河北省的興隆縣高鐵新城、興隆西站前廣場和高鐵路項目開發向北京信托融資20億元，并以剩余21%的股權做質押。若陽光100在兩年期滿及之前還款，則將全數收回所轉讓項目公司股權。

此外，陽光100于28日發行的美元債年利率也高于行業融資成本的平均水平，這在地產開發的白銀時代顯然是個危險信號。