天津市長租公寓經營模式研究及創新舉措

呂欣航 侯雅欣 丁慈 馬澤軍

【摘 要】隨著十九大中“住房是用來住的，不是用來炒的”思想的提出，我國租賃市場逐步發展。近兩年，在國家建立的相關租賃并舉政策的支持下，天津市長租公寓市場逐漸興起，但天津長租公寓市場的發展狀況并不樂觀。本文通過分析天津市長租公寓發展的現狀、存在問題以及運營和盈利模式，借鑒國外成熟的做法和經驗，并結合市場問卷調查結果，對天津市長租公寓經營模式提出建議。

【關鍵詞】長租公寓；運營模式；盈利模式

近年來，大城市住房市場價格居高不下，住房保障范圍有限，政府高度重視對居民居住權利的保障，重點解決住房供給的市場化現象，在這樣的新時代背景下，長租公寓應運而生，林菩晶（2017）指出現階段我國長租公寓的盈利能力較差，主要靠中介賺取差價，前期的巨大資金消耗以及微薄的利潤需要導致創業者難以為繼，對于大部分房企來說仍然是嘗試、布局和積累經驗。對于存在的問題，各界學者也分角度提出了發展對策和建議，羅孟竹（2017）從在融資角度出發，指出我國長租公寓的發展必須進行輕資產化和盈利后向化的升級創新，鐘庭軍（2018）認為合理的運營模式能為長租公寓的發展提供系統性的方案。而以天津為例，天津近年來提出相應的租賃政策：2018年2月天津計劃新增長期租賃住房2.8萬套，有利好長租公寓發展新動向；2018年5月天津降低申請租房補貼門檻，加大了租金保障力度；2018年7月天津出臺企業自持租賃住房管理新規；2018年11月天津要求機構和個人出租房網簽備案，并且開展了住房租賃市場專項整治活動；2019年2月天津推行“一城一策”，完善了房地產市場調控的常態長效機制，這些政策的提出都有利于長租公寓的推進與發展。

本文以天津長租公寓為例，對目前天津長租公寓存在問題及經營模式進行分析，通過問卷調查了解當前天津長租公寓的人群需求，并對該行業發展面臨的挑戰適度解析，最終找到適應天津長租公寓發展的經營模式。助力為長租公寓企業提供更多發展、運營策略的選擇，為增強盈利能力提供更多抓手，同時為天津租賃制度創新提供一些合理化建議，推動天津長租公寓健康平穩發展，對構建租售并舉的房地產市場和人口城市化發展也具有積極意義。

一、天津長租公寓的發展現狀

2017年后，天津市長租公寓企業如雨后春筍般出現在大眾視野，品牌種類繁多，根據長租公寓運營主體行業背景的不同，可將長租公寓分為地產系、中介系、互聯網系、酒店系。

地產開發公司系是指具有資金和自身房源優勢，有能力打造產品特色并控制成本，不擔心存量房帶來的壓力，例如天住領寓、龍湖冠寓、萬科泊寓。他們的品牌定位均為中高端客戶群，為其打造舒適的國際青年公寓。地產服務中介系以掌握房源和客源的龐大流量入口為優勢，精準把握客戶需求，中介企業自有業務決定了其房源信息獲取的便利，但在自由資金實力方面較弱，例如蛋殼公寓和鏈家自如。其主要為分散式運營模式，他們的客戶群覆蓋較全面，可為不同需求的客群提供合適的房源。“互聯網+”資本系長租公寓的特點是運營靈活，渠道多樣化，線上服務便于品牌和租客良好的溝通，但缺乏規模化經營管理，房源質量難把握。魔方公寓和YOU+ 國際青年社區作為代表企業，品牌定位為都市白領的的生活公寓。酒店系長租公寓借助豐富的租客管理、項目運營經驗，依托于原有酒店業務，可實現快速規模化擴張，但企業資金實力方面優勢較弱，獲取物業相對困難。天津市現階段還未有此類長租公寓出現。

二、天津長租公寓經營模式的影響因素

（一）投資環境因素

2018年7月18日，天津頒布《關于加強企業自持租賃住房管理的通知》，為構建租購并舉的住房制度提供有力的政策支持和依據，同時，天津市政府加大租賃住房和土地的供應量，國家政策的鼓勵支持和良好的租賃市場是發展長租公寓的第一步。長租公寓經營模式的影響因素包括客觀的投資環境因素，以及企業自身的運營管理、盈利模式等因素。

（二）運營管理因素

1.重資產與輕資產長租公寓

根據運營商的資產結構不同，長租公寓運營模式可分為重資產運營和輕資產運營兩大類。重資產運營是企業通過自建、收購等方式自持房產，裝修后投入運營的方式，通過收取租金獲利。輕資產運營輕資產運營是指企業通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，再通過轉租獲得租金價差以及配套的業務管理等管理報酬。

2.集中式與分散式長租公寓

根據長租公寓運營企業所屬物業分布，將長租公寓運營模式分為集中式和分散式。集中式長租公寓即對整棟樓或若干樓層進行統一裝修，配備統一的服務。集中式長租公寓前期投入較大，但整體收房成本較低。房源集中，便于運營管理，可提供集中式服務給租客更好的住房體驗，有效提升產品溢價。天住領寓、龍湖冠寓、萬科泊寓均為集中式長租公寓。分散式長租公寓即運營商從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式。分散式長租公寓房源分散、獲取容易且獲取面廣，可滿足租客多樣化需求。雖前期投資小，但隨著用戶數量的增加，后期投入可能不斷增加，且分散的布局增加了裝修和運營管理成本。

總體來看，對于發展初期的長租公寓市場，重資產模式下資產負債率較高的長租公寓，其獲得的租金難以滿足現金流的要求，所以重資產模式盈利較為困難。因此，更偏向于輕資產模式下的集中式或分散式長租公寓。對于該新興產業，長租公寓確保實現長期穩定發展，則需要得到大眾的認可，品牌溢價較為重要，所以偏向于集中式長租公寓。

（三）盈利模式因素

天津市長租公寓市場大部分品牌公寓仍處于虧損狀態，成熟可復制的盈利模式還未形成。根據企業的背景不用，運營商可結合自身優勢，在熟悉的領域進行成本控制，提升盈利能力。例如，金融背景的長租公寓運營商在融資和資產價值運營上有獨特優勢；地產開發背景的長租公寓運營商則能減少房屋存量帶來的壓力，較快速地實現租售之間的轉換。根據長租公寓的利潤來源，長租公寓的盈利模式可分為以下三種：

1.擴大租金差模式

公寓運營商在運用擴大租金差模式經營長租公寓時，具體表現在以下方面：第一，從公寓規劃期起便優先考慮投資回報率，將成本控制落實到設計、改造、運營等每一階段，例如，選擇在開拓房源時會選擇與長租公寓結構相符的物業類型，以減少后期改造裝修的費用。第二，了解客戶群，為租客提供交通便利、環境舒適、服務周到等各方面完善的公寓品牌，提升競爭力，增加品牌溢價。第三，將“互聯網+”與長租公寓相結合，借助互聯網平臺，采用線上支付、線上服務等智能化產品，減少人力資源投入，促進運營商和客戶之間的零距離互動，以此降低運營成本，提升服務效率。提高品牌溢價和控制成本，不斷擴大兩者間差值是該盈利模式的根本。

2.增值服務模式

除了滿足租客基本的居住需求外，長租公寓通常會提供餐飲、娛樂、購物、社交等增值服務，這是區別于傳統中介租房，消費者愿意選擇長租公寓的原因；更是提高長租公寓間競爭力、促進自身品牌發展的契機。運營商通過線上或線下對潛在客戶的需求進行調查統計，根據自身情況，打造具有品牌特色的工作生活休閑空間，盡可能滿足租客的多樣化需求，吸引潛在客戶，提升客戶舒適度。提供增值服務是在拓寬客戶群的同時，使盈利來源從單一的租金收入擴大到多形式的增值服務收入，這將是長租公寓盈利的重要模式之一。

3.類REITs模式

REITs（房地產投資信托基金），是一種在發達國家較為成熟的信托基金形式。國內因為未推出嚴格意義上的相關法律法規，市場上發行的產品只部分符合國外REITs的標準，所以被稱為“類REITs”。類REITs是指專項計劃通過信托或私募基金的形式控制項目公司股權，從而間接控制物業，通過優先級和次級的分層設計，對優先級采取多樣化增信措施，投資者主要認購優先級股份，享有固定收益。

將類REITs與國外REITs進行對比，美國成熟REITs市場主要特點：（1）權益型REITs市值占比超過90%，其中權益型REITs長期回報率高于股票收益率和十年期國債收益率；（2）主要采用公司型REITs，在滿足條件的情況下可進行IPO和增發；（3）美國為REITs提供稅收優惠，推動REITs的發展。相較于國外的REITs，國內類REITs主要具有以下特點：（1）普遍以權益型為主，但股票的市場表現較弱；（2）類REITs主要為單一物業，項目底層資產多以住宅公寓、購物中心、酒店為主；（3）項目期限普遍較長且普遍存在三年回售期；（4）無健全的法律法規支持，對類REITs模式的項目尚無稅收優惠。

相較于擴大租金差模式、增值服務模式，類REITs模式是目前最有利于長租公寓盤活，實現穩定收益的方式。但由于我國國情以及相關法律法規，類REITs模式還有很長的路需要走。對于發展初期的天津長租公寓市場，擴大租金差模式、增值服務模式以及類REITs模式均是較好的可借鑒的盈利模式，企業可根據自身情況，選擇多種盈利模式結合使用，以實現利潤最大化的目標。

三、天津長租公寓市場發展中存在問題

通過對天津長租公寓行業發展狀況、影響因素的分析可知，天津市長租公寓行業剛起步，仍存在諸多問題。

1.產品定位同質化。天津市各長租公寓運營商打造的產品定位均為中高端，主要客戶群為青年、白領等，產品及服務同質化嚴重，企業間競爭激烈。客戶無法區別不同品牌間差異，同時容易因為個別運營商對整體長租公寓市場產生片面印象。

2.物業獲取成本高，租金回報率低。長租公寓因其租賃性質，產品定位客戶群主要為中低端收入人群，使得項目利潤微薄，盈利能力差。大多數運營商無法承擔資金周期較長所帶來的壓力，導致長租公寓發展緩慢。

3.盈利模式不清，融資渠道有限。由于長租公寓前期投資成本較多，而融資渠道較少，致使依賴傳統估值和退出辦法的機構投資十分被動，同時，天津市長租公寓市場的運營和盈利模式還處于摸索之中，整個行業還未經歷過一個完整的行業發展周期，無法尋求到在中國租賃市場的大環境下較為合適的盈利模式。

4.相關法律法規建立不完全。雖然國家目前大力提倡租住并舉、房地產資產證券化，但相關法律法規的制定沒有跟上市場發展腳步，對于長租公寓行業管理暫時沒有相對應地配套法規，工商注冊也沒相關規定要求。

四、天津長租公寓租客需求調查分析

（一）調查問卷設計背景與目的

為了解天津長租公寓市場潛力、青年群體接納度和青年人選擇長租公寓的消費心里，我們針對天津市居民基本情況、租房市場的客戶需求、租金的變化趨勢、產品特點等方面進行問卷調查，希望對天津長租公寓經營發展研究提供數據支持。

（二）調查問卷數據分析

通過對調查問卷數據的分析，有如下發現：

1.被調查者中選擇租房的人群年齡普遍集中在30歲以下，他們工作時間不長，經濟收入不穩定，家庭人口數小于等于三人。

2.被調查者中有66.67%的人愿意選擇租房，而在對租房方式的選擇中他們41.67%的人選擇長租公寓，58.33%的人選擇傳統中介租賃，雖然選擇長租公寓的人相對較少，但不難看出長租公寓在最近幾年才應運而生，有超過1/3的人租房時選擇它，表明在不久的將來長租公寓將成為租住市場最重要的組成部分。

3.被調查者中有46.43%的租客喜歡獨居，喜歡較小的房間，有47.32%的人喜歡復式型的房間，并且能承受長租公寓的租金在每月1000-1500元左右的人占86.6%。

4.被調查者中認為租住房內設施不全或老舊、影響日常生活的鄰居是租房過程中存在的主要問題。而對于租房需求調查，發現超過50%的租客希望長租公寓有健身房和圖書室等配套設施，并且交通便利、送餐、收寄快遞、維修等服務的需求也普遍較高。

（三）問卷調查結果

1.消費意愿高，未來市場空間大。被調查者對于租房模式態度集中在有一定體驗意愿和想租住，同時租過房的群體租住的意愿很高，且對租房了解程度上也更高。在對租戶租住感受的分析中，被調查者對管家服務、室內設施配套、便利性、有償服務、安全性、公共衛生等的需求都比較高。由此可見，天津長租市場空間廣闊。

2.消費群體主要為年輕新銳型消費群。面譜特征：年齡18至30歲，個人月收入5000元以下，家庭人數小于三人的新銳人群。

3.目標市場消費特征明顯。被調查者的租住類型主要集中在單人間，但比較傾向于小的單人間，既享受獨立自由空間，租金也不高，能接受的價位主要集中在每月1500元以下。對消費者租房選擇偏好分析中，消費者傾向于選擇公共空間干凈整潔、隔音效果好、能共提供收寄快遞、送餐和維修等有償服務并配套有健身房圖書室等配套的復式住房。

五、結論及創新舉措

（一）結論

隨著全國租賃市場的發展，國家租售同權的房地產政策落實，當前以天津為代表的一線城市人民住房問題正在逐步解決，天津長租公寓市場也日益繁榮。但在發展過程中，存在一些不可避免的問題和矛盾。為了促進天津長租公寓發展，本文通過對天津長租公寓的現狀、運營和盈利模式的分析得出如下研究總結：

1.天津租賃市場相關法律法規不完善，監管制度存在缺陷。同時，長租公寓的經營對企業內部管理系統要求較高，企業管理能力面臨考驗。因此，政府要加大對租賃政策的扶持力度，讓天津長租公寓行業的發展有法可依，規范從業機構的準入和經營，制定出租住宅的裝修和環保標準線，建立租客保護機制，設立一定時間段內的租金最高漲幅限制。

2.優質房源獲取難度大，成本高昂，盈利空間小，投資回收期長。盈利模式仍然是天津長租公寓企業最頭疼的問題。因此，政府要給予住房租賃市場合理范圍內最大的優惠政策，堅決控制房價以及房屋租金漲幅。同時，長租公寓運營商應科學思考如何建立適合自身發展的經營模式。

3.長租公寓+金融模式尚未成熟。“租金貸”風險高，容易成為企業搶占市場、盲目擴張的工具。ABS和類REITs剛剛起步，未來風險敞口較大。因此，政府需完善REITs相關的法律法規，針對長租公寓類REITs在各方面進行明確的規定。嘗試對REITs進行平層設計，突出股性，弱化債性，使投資者享有浮動的租金收益和資產增值收益。在現有法律制度和實踐背景下，鼓勵類REITs結構嵌套公募基金的方式，其阻力相對較小。投資者將所持公募基金份額在交易所上市交易，增加產品流動性，有利于長租公寓的盤活。提高房地產企業對于REITs持續運營的參與度，房企較專業的運營管理和投資物業成為REITs收益增長的重要因素。

4.行業競爭激烈，同質化問題突出。政府需要對企業進行篩選，注重房源優質化和服務精細化，改變多而散的市場格局，具體來說，分散式長租公寓借助其本身投資體量小，方便精細化管理、投資回報率高的優勢將暫時拔得頭籌，而集中式長租公寓的優勢，諸如資本的充足支持、系統化的運營管理以及品牌效應，將會助力其走得更遠。

（二）創新舉措

1.打造一個零距離社區。通過抽樣調查知，長租公寓客戶群體主要為單身青年。因此，順應目前年輕人的生活習慣，創建一個社區獨有app，其中提供繳納水電、維修、快遞簽收等基礎社區服務，同時打造一個線下資源共享平臺，租客可通過公寓共享空間，及時了解新資訊、分享新動態、拓寬交際圈，營造一個更為舒適的租住交友辦公學習一體化社區。

2.建立天津市長期公寓平臺。平臺收錄本市所有長租公寓品牌，并對其進行分類，用戶可在平臺上根據自身偏好，找到適合的長租公寓。平臺建立監管機制，定期對所有長租公寓品牌進行審核評分。已租住用戶可在平臺上針對自己所租住公寓進行評價，便于增強潛在客戶對該品牌公寓的判斷。

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