淺談房地產財務管理運行機制及優化措施

趙連宇

【摘 要】房地產業具有投資大、回收周期長等特點，這些特點在新形勢下對房地產的財務管理環節提出了更為嚴格的要求。但在當前，我國房地產財務管理還存在部分不足，對房地產業的持續健康發展產生了一定影響。因此，本文通過簡要分析當前新形勢下房地產財務管理存在的問題，探索加強財務管理優化機制的有效措施，促進我國房地產行業的長遠發展。

【關鍵詞】房地產行業；財務管理；優化運行

房地產建筑工程的繁榮標志著我國國民水平的提高，房地產業因牽涉的資金規模較大、投資周期長、資金回籠慢，所以給企業的財務管理工作帶來了很大的困難，對財務人員的業務素質有比較高的要求。目前，我國房地產行業尚未形成一套健全的運行體系，傳統的財務管理機制已不能適應當今房地產企業發展模式。為保證房地產企業的可持續發展，優化房地產行業財務管理運作機制勢在必行。

1.房地產企業財務管理運作機制現狀分析

1.1房地產企業在資金管理和籌集方面面臨困難

1.1.1房地產企業資金管理方面

中央政府對房地產監管日趨嚴格，地方政府對房地產的調控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算等要求，給房地產企業的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產行業限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產企業的集中化和規模化，房地產企業的資金優勢越來越向大型房地產企業集中。無形當中給房地產企業的資金管理帶來的風險。

1.1.2房地產企業資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、資管新規暫停了房地產資管類產品、委托貸款新規出臺、銀行理財辦法出臺、房地產資產證券化窗口指導趨嚴、金融機構聯合授信辦法出臺、監管層禁止房地產企業融資公司債與票據互還。當前房地產企業外部融資主要依靠銀行開發貸款、信托融資、企業債券等渠道，客觀上使得房地產企業面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產企業資金籌集面臨的難題。

1.2房地產財務管理運行機制缺乏系統性

當前，為了在激烈的市場競爭中占領先機，房地產企業必須看到良好的財務管理工作能夠在一定程度上幫助企業提高自身的決策、計劃、行動能力，做好自身的財務管理工作有助于提高房地產企業的整體實力。但在這一過程中，企業的各個部門之間需要相互配合，相互支持，為企業財務管理的發展提供強有力的堅實后盾。但在當前的實際情況下，我國房地產財務管理運行機制系統性較差，各個部門之間沒能實現相互配合與協助。甚至在預算體系中，各部門之間所采用的標準還存在偏差，沒能按照一個標準的標準行事，使得房地產企業在財務管理中所使用到的財務信息缺乏真實性與有效性，在一定程度上影響到房地產企業財務管理的優化運行，不利于房地產企業的長遠發展。

1.3房地產管理人員重視度不足

房地產企業部分高層領導仍習慣性的將工作重點放在房地產建設項目中，沒能意識到財務管理對于企業長遠發展的重要性。因此，部分領導在對企業的財務管理進行戰略規劃與實施監控時，往往出現管理不到位的現象。

1.4房地產成本管理不夠完善

在房地產企業的生產管理中，各個環節會涉及到大量的資金流動，一絲細微的差別便會對企業支出造成巨大的差異。近幾年，隨著國家對經濟宏觀調控力度的增強，對房地產企業發展的質量提出了更高的要求。部分企業原有的粗放式管理模式已不能適應時代發展的需求，直接對企業當前的生產運轉產生了影響。在房地產企業中，由于企業習慣性的將工作精力集中于項目的具體開展中，沒能對工程開展前的投資管理與工程造價進行詳細的規劃，使得房地產企業在建筑的工程成本中存在成本管理相互脫節的現象，直接影響到房地產成本管理的工作進程。

2.財務管理運作機制優化的策略

2.1提高房地產財務管理思想

在新形勢下，優化房地產財務管理的一個重要舉措就是提高房地產財務管理思想，使他們在思想上意識到企業財務管理工作的重要性，進而在實際的工作中，努力完善自己的財務管理能力。傳統的粗放化管理模式需要進行改革、優化。成本管理要完善并貫徹在招標直至竣工驗收的全過程。以精細化和全面化成本管理的重要指標，實現成本管理的可控性。

2.2強化財務成本管理職責

房地產的成本管理水平直接影響房地產企業的經營業績。作為房地產企業的財務工作者領導者，不僅要對項目的技術經濟指標等整體情況有所了解，還要根據開發項目的開發進展情況，利用財務的反映和監督職責，通過控制手段實現地產企業的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產合約規劃和成本管理方面，發揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現金流出，為企業發展的形成強大的支撐。

2.3優化房地產財務管理的各個細節

當前，房地產財務管理所涉及到的環節較多，因此從各個管理細節出發，對優化房地產財務管理具有重大意義。首先，財務管理人員要對房地產工程項目的施工進度做到最優安排。財務管理人員在進行工作前，應根據房地產企業當前的實際情況對工程周期等做出科學規劃與安排，保障工程項目能夠安全運行。此外，對于工程項目中的一些不良影響因素，財務管理人員也要及時發現，并對其中存在的問題進行深入研究，找到最佳的解決方式，盡量減少工程資金的投入，有利于在一定范圍內避免資金因不流動而產生的財務風險。其次，財務管理人員要協助房地產企業管理者健全企業的資金管理制度。財務部門作為企業經濟命脈的掌握者，在房地產企業管理中扮演了至關重要的角色。此外，財務管理部門為了進一步保障企業工程項目的順利開展，可以制定一個與工程配套的資金使用表，隨時記錄工程項目中的資金使用情況，保障工程項目的正常運轉。在房地產企業的日常運轉中，部分的負債可以在一定程度上給企業帶來良好的經濟效益，但在背后也潛藏著巨大的財務風險。

2.4實施房地產企業的全面預算管理

在預算的執行過程中，一定要遵循全面預算管理的原則，企業需要完善整個預算管理機制和管理體系。房地產作為一個復雜的行業，應該對企業發展項目的成本和收益進行充分的調研。在其整個流程中，嚴格控制好成本的預算和消耗支出，同時，了解并發展完善的預算管理制度，根據實際情況的數據分析，不斷地調整和完善全面預算執行標準，依據分析的狀況來對各部門進行合理的匯總、審核，建立科學的考核制度，并將預算過程中遇到的問題進行整理和剖析，落實好相應的項目負責人。同時，也應該加強房地產行業的外部環境預防管理。外部因素是動態的，經常隨著市場波動而發生較大的變化，因此在制定預算規劃時，應該適當地對外部因素引起的風險保持警惕。將外部和內部的雙重因素全部考慮在預算的范圍內，將其中的關系和作用進行研究，制定出實際可操作的全面預算管理制度，能更有效地規避企業所遇到的風險，使房地產企業在行業的波動過程中，時刻處于不敗之地。

3.結束語

在房地產企業的運轉中，財務管理工作至關重要，作為一個綜合性的系統工程，它需要企業內部各個單位之間的緊密配合。但在當前的新形勢下，我國大部分房地產財務管理工作存在部分問題。因此采取有效措施，包括提高房地產財務管理思想、優化房地產財務管理的各個細節、實施房地產企業的全面預算管理等措施顯得至關重要。通過這種方式，進一步優化當先的財務管理運行機制，為房地產企業在新形勢下參與激烈的市場競爭增添動力。

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