嘉興市物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀分析及有關(guān)物業(yè)的法律法規(guī)的改善意見

陳迎迎 田珈瑜 錢鋒淼 李先先

【摘 要】經(jīng)濟的飛速發(fā)展伴隨著人民生活水平的不斷提高，在生存得到很好保障的同時人民更加注重生活質(zhì)量，對物業(yè)的要求也不短提升，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展面臨著重大的挑戰(zhàn)。本文從嘉興市的物業(yè)行業(yè)入手，深入各住宅小區(qū)調(diào)查，查閱相關(guān)文獻，以嘉興市為例對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀進行研究分析，總結(jié)出目前嘉興市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題并給給予相應的對策，最后根據(jù)有關(guān)物業(yè)的法律法規(guī)的給出改善意見。希望能夠改善嘉興市的物業(yè)服務(wù)水平，同時給各物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供參考，提高人民的生活水平。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)服務(wù)；嘉興市；改善意見

我國物業(yè)管理的法規(guī)和條例的制定及衍生行業(yè)的誕生和發(fā)展較之于發(fā)達國家落后很多，不成文法律法規(guī)體系是當前我國物業(yè)管理的重大問題之一，本文將會敘述問題的產(chǎn)生與對策，以提供有效科學的法律法規(guī)改善建議。全國性的第一步法規(guī)《物業(yè)管理條例》起步晚，直至2003年才頒布實施，之前的社區(qū)治理法規(guī)、政策體系多為地方性，不具有普遍性。而且這些法規(guī)的制定相當部分是模仿香港及其他國家地區(qū)的治理經(jīng)驗，或者是針對某些具體問題制定的具體措施，缺乏穩(wěn)定性、系統(tǒng)性和科學性，存在很大的不足，而嘉興市物業(yè)的起步就更加落后，由此也衍生出一系列問題，本文以嘉興地方物業(yè)治理為例，尋求科學合理的物業(yè)管理模式。

一、研究背景

我國城市建設(shè)不斷發(fā)展，物業(yè)對社區(qū)居民的影響也許越來越強，。對于嘉興市而言，從1996年物業(yè)行業(yè)興起到現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的規(guī)模也不短增大，目前為止，嘉興市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共565家，雖有某些方面的發(fā)展，但仍存在不少的問題，物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。基于此背景，本文通過分析嘉興市物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出相關(guān)問題，希望可以為嘉興市物業(yè)發(fā)展提供幫助。

二、研究意義

物業(yè)管理是指業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的房產(chǎn)、地產(chǎn)及附屬物進行的管理和服務(wù)活動，其在經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益上有重要的作用。

通過查閱相關(guān)資料和走訪調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，我國并沒有具體合適的法律法規(guī)對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛進行解釋，媒體報道物業(yè)糾紛時僅僅是對集體的糾紛進行評論而鮮有實質(zhì)性的結(jié)論。本文總結(jié)歸納相應問題并給出建議，既有利益打破物業(yè)管理行業(yè)停滯不前的局面，推動物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，又有利于達到建設(shè)“美麗嘉興”，“和諧嘉興”的目的。

三、我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國物業(yè)起源于上個世紀八十年代，處于舊中國房地產(chǎn)萌芽時期，隨著改革開放的進程慢慢深入大中城市并迅速發(fā)展。1981年，深圳市物業(yè)管理公司的成立，1993年，深圳成立了首家物業(yè)管理協(xié)會，并于次年頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。我國第一部《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日正式施行，為保障業(yè)主的合法權(quán)益，改善任命的生活和工作環(huán)境提供法律依據(jù)。

近些年來，我國物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)迅速成長，目前其在我國的數(shù)目已到達十萬余家。經(jīng)各省市建設(shè)部門的認證，將物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照資質(zhì)分類為一、二，三級資質(zhì)，據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)群體中具有三級資質(zhì)的占比為63.99%，；具有二級資質(zhì)的占比為19.2%，具有一級資質(zhì)的占比為14.49%，剩下的為沒有被評有資質(zhì)的。從數(shù)據(jù)可以看出，我國物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)主要集中在二，三級資質(zhì)，其原因可能為原因為我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本大，規(guī)模小，現(xiàn)有的資質(zhì)可以滿足目前的市場需求。

四、嘉興市物業(yè)管理分析

（一）嘉興市的物業(yè)發(fā)展

上世紀九十年代初，嘉興市物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)開始興起，目前，嘉興市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共565家，行業(yè)從業(yè)人員40469人，管理物業(yè)項目1774個、計建筑面積1.3億平方米，已成立業(yè)主大會675個。行業(yè)從業(yè)人出現(xiàn)了以紫微大廈，信達南郡，金都南德大院等國家級康居工程為代表的設(shè)施配套齊全、物業(yè)管理規(guī)范、開展多樣社區(qū)活動的小區(qū)，帶動了我市文明和諧社區(qū)的建設(shè)。為認真貫徹落實《中共嘉興市委關(guān)于加強新時代城市基層黨建工作的意見》（嘉委發(fā)[2018]16號）文件精神，我市積極創(chuàng)新黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理新模式，大力推進“紅色物業(yè)”專項破難行動，南湖區(qū)以“紅色黨建”引領(lǐng)“物業(yè)革命”，協(xié)調(diào)了物業(yè)管理居委會，業(yè)主委員會，物業(yè)公司之間的關(guān)系，進一步加強了城市基層的建設(shè)。

（二）嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

根據(jù)目前的實地調(diào)研來看，嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是蓬勃而迅速的，但隨著居民生活水平的不斷提高，人們對物業(yè)管理提出了更高的新要求，實踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問題，如執(zhí)法困難、居民對物業(yè)的信任危機、信息不公開、小區(qū)物業(yè)管理公司收費難等。

1.執(zhí)法困難。每個小區(qū)在物業(yè)管理中心貼有垃圾分類、禁止亂停車等等諸如此類的告示。但是，我們?nèi)阅芸吹嚼鴣y放，樓道內(nèi)堆積雜物，車房亂停放等現(xiàn)象，由此可以看出，有相關(guān)制度，但居民的遵守程度卻不高，物業(yè)進行管理比較困難。

2.信任危機。通過采訪得知居民對物業(yè)充滿了不信任感，他們對自己上交的物業(yè)費不知去向，認為物業(yè)只收錢不工作，也不清楚物業(yè)公司的成立、運行情況。由此，居民和物業(yè)公司的信任危機日益加劇，呼吁“物業(yè)自治”的聲音越來越高。

3.信息不公開。很多小區(qū)的重大事務(wù)幾乎都是由小區(qū)業(yè)委會決定，只要業(yè)委會內(nèi)部人員通過決定，就可以“為所欲為”，社區(qū)建設(shè)信息處于灰色地帶，業(yè)主公司幾乎完全掌控了所有的治理活動，非內(nèi)部人員很難了解到具體、真實的信息。

4.物業(yè)管理公司收費困難。造成物業(yè)管理收費難的原因主要有以下三點：一是物業(yè)管理公司本身的問題導致業(yè)主不愿意交物業(yè)管理費。一二是一些業(yè)主有貪小便宜的心理，或是住傳統(tǒng)福利房，以前沒有交物業(yè)費的習慣。三是相關(guān)法律不健全，實踐中出現(xiàn)的許多問題找不到能妥善解決的法律依據(jù)，導致許多業(yè)主拖欠物業(yè)管理費。

五、物業(yè)法規(guī)的改善意見

1.豐富物業(yè)管理法規(guī)立法淵源

建筑物區(qū)分所有權(quán)為物業(yè)管理法規(guī)的主要淵源，筆者認為應在建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上豐富物業(yè)管理法規(guī)的立法淵源，引入合同法、經(jīng)濟法概念及理論。【i】理由有以下幾點：第一，物業(yè)管理是基于公民的不動產(chǎn)物權(quán)，物權(quán)法作為物業(yè)管理法規(guī)的淵源不容置疑。第二，物業(yè)服務(wù)行為需要簽訂合同，以提供服務(wù)作為給付對象符合合同的契約精神。第三，物業(yè)服務(wù)行為蘊含商品價值和效益評價符合經(jīng)濟法中的效益理念。

2.擴大物業(yè)管理規(guī)制范圍形成完備的體系【ii】

在豐富立法淵源的基礎(chǔ)上應擴張物業(yè)管理規(guī)則范圍。我國的《物業(yè)管理條例》規(guī)定主要涉及業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)、物業(yè)使用和法律責任等問題。顯然在物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)收費標準等問題沒有涉及或涉及較少。所以筆者較為支持在《物業(yè)管理條例》修改完善過程中或物業(yè)管理入法過程中擴大法規(guī)的規(guī)制范圍，最終形成完備的物業(yè)管理法律體系。

首先，應規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同。明確物業(yè)服務(wù)合同中各方主體直接的權(quán)利和義務(wù)。我們能發(fā)現(xiàn)大部分的物業(yè)糾紛其根源在于沒有明確具體的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂合同的時候沒有明確規(guī)定各自的權(quán)力界限和義務(wù)界限，所以在具體的實踐中出現(xiàn)義務(wù)履行不完全、責任主體不明的現(xiàn)象，這必然會引發(fā)糾紛。如果能在立法層面分清各自的權(quán)利與義務(wù)，將會有效減少物業(yè)糾紛的發(fā)生。

其次，應規(guī)范物業(yè)服務(wù)和收費標準使物業(yè)服務(wù)朝著商品化發(fā)展。物業(yè)服務(wù)作為一種勞動給付形式其價值的評定形式應和其他商品相同。秉持著等價有償?shù)睦砟睿飿I(yè)企業(yè)提供什么樣的服務(wù)與其所得報酬應是對等的。所以在價格確定的情況下有必要在立法規(guī)范中規(guī)定物業(yè)企業(yè)應實現(xiàn)的服務(wù)質(zhì)量，同時應賦予業(yè)主相應的抗辯權(quán)來救濟業(yè)主。在收費標準的確立過程中需要具體參考已經(jīng)頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，并加大對物業(yè)管理收費的監(jiān)管，針對性地解決多收費、少辦事的現(xiàn)象給予一定的處罰和整改。

最后，整合各項法規(guī)推動物業(yè)管理法規(guī)朝著體系化發(fā)展。在立法初期我們可能會針對具體出現(xiàn)的問題制定法規(guī)，但在不斷立法的過程中我們需要把握各個法規(guī)之間內(nèi)在的聯(lián)系，用整體的眼光看待物業(yè)糾紛問題，最終形成全面完備的法律法規(guī)，這樣才能實現(xiàn)對物業(yè)問題中各方權(quán)利完整有效的保護推動物業(yè)行業(yè)朝著和諧、有序的方向發(fā)展。

六、結(jié)語

本文通過對嘉興社區(qū)的實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)具體問題，提出相應的應對措施，為政府部門提供有益的建議。物業(yè)管理作為現(xiàn)今社會不可或缺的朝陽企業(yè)，經(jīng)過近三十年的發(fā)展，在社區(qū)決策、社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)維護等方面發(fā)揮了巨大的作用，但尚未成熟，仍舊有旺盛的生命力和光明的發(fā)展?jié)撃堋ａ槍Ρ疚膶闻d地區(qū)的物業(yè)管理調(diào)查中出現(xiàn)的問題，很大程度上也能反映當前中國物業(yè)管理普遍性的問題，隨著社會的發(fā)展進步，規(guī)模化、市場化的物業(yè)管理模式將會迅速取代零散、不規(guī)范的管理模式，同時，市場化經(jīng)營將會成為未來物業(yè)管理發(fā)展趨勢，國內(nèi)外知名品牌將大規(guī)模搶占市場先機，以其科學化管理、多種經(jīng)營方式、專業(yè)技術(shù)能力強等優(yōu)勢，打破地方保護主義，沖擊舊物業(yè)模式。除此之外，這種發(fā)展速度需要更加法制化，控制好熱度，把握好節(jié)奏，在法制化道路上穩(wěn)健前進，通過實踐，構(gòu)建出匹配物業(yè)管理水平的現(xiàn)代化物業(yè)管理法制體系，促進法與社會的和諧。

注釋：

【1】參見黃蕾，李映輝，“物業(yè)管理相關(guān)問題及對策研究評述——基于國內(nèi)64篇核心期刊論文的統(tǒng)計分析”，載《華東經(jīng)濟管理》2011年3月第3期，第142-145頁。

【2】參加畢敏，“物業(yè)管理中存在的若干法律問題淺析”，載《法制與社會》2008年1月，第72頁。

【參考文獻】

[1]武智慧：《物業(yè)管理概論》，重慶大學出版社2004- 08版。

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[4]戴霞、甘元薪：《新編物業(yè)管理法規(guī)》，大連理工大學出版社2009-06-01版。

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