房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

何麗莎

摘要：隨著我國社會經濟的全面發展，房地產市場的競爭日益加劇，國家的宏觀調控的政策也愈加靈活，對于房地產開發企業來說，土地增值稅這一重要稅種，對其整體經營和發展起著至關重要的作用。各企業需要更加重視國家稅收政策、法規的學習，不斷加強對土地增值稅收籌劃，選取多樣化應對策略對稅負進行合理、合法的調控，降低企業綜合成本，持續提高市場競爭力，為企業未來發展奠定堅實的基礎。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在遵守國家各項稅收政策及法規的前提條件下，對其日常經營中所涉及的稅種，積極進行籌劃和安排，以達到降低企業稅負，規避稅務風險，提升管理效益的目的，實現企業利潤最大化。房地產行業發展對整個社會經濟的發展有著重要影響，住房和房價問題也一直是社會普遍關注的焦點之一，在影響房產市場價格的諸多事項中，土地增值稅也是造成房產成本上漲的一個重要因素。所以說，研究土地增值稅稅收籌劃，對房地產經濟乃至整個社會經濟體系都有重要價值。本文主要結合當前房地產企業的發展，簡要探析土地增值稅稅收籌劃路徑，使市場發展和企業的經濟效益得到有效的提升。

一、土地增值稅籌劃在房地產開發企業中的重要性

第一，在符合法律規定的范圍內，房地產企業通過實施適當的稅收籌劃，可以降低房地產開發企業的稅負成本，使企業得到更多的稅收優惠，提高企業經營利潤。第二，企業通過土地增值稅稅收籌劃受益后，將逐漸意識到建立健全稅務管理體制，提高稅收籌劃水平的重要性，能夠更大程度的實現稅收管理的價值，同時還有效的保證企業財務管理的水平不斷提高，提升企業的競爭力;第三，企業在積極進行稅收籌劃過程中，通過學習研究國家稅收政策法規，能夠及時掌握各項稅收政策及最新動向，一定程度上提升了納稅人的知識水平。隨著對稅收籌劃了解的不斷深入，也將發現現有稅收體制中存在的難點和問題，從而督促相關機構更進一步完善稅法的相關制度，實稅收法規管理的良性循環。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃概述

房地產開發企業在日常經營過程中，對稅收體系中的大部分稅種都有所涉及，但無疑土地增值稅是各項稅種中影響較大的稅種之一。由于土地增值稅稅率較高，特別是在增值額較大的情況下，土地增值稅經常會給房地產開發企業帶來很重的稅負壓力，對企業的經營利潤產生很大影響。隨著國家對房地產市場調控靈活度的不斷加強，稅收政策對土地增值稅清算的管理越來越嚴格，如何通過稅收籌劃，合理減輕企業土地增值稅稅負壓力，成為了房地產經營企業的一項重要工作。土地增值稅的稅收籌劃，一般是通過控制各項扣除項、增值額，充分利用各項稅收優惠來降低企業實際稅負，從而降低企業的經營壓力。因此，做好稅收籌劃，應從企自身經營特點出發，綜合衡量經營收入和成本，優化企業整體經營模式，探索對企業最有利的發展路徑。

三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃途徑探析

（一）確定合理的利息扣除方式

在房地產開發過程中，會產生大量貸款利息費用，我國土地增值稅稅收政策，按能否準確計算分攤或提供借款利息金融機構證明，規定了兩種利息扣除方式。一種計算方式是在企業能夠準確計算分攤各項房地產項目的利息，并且能夠提供金融機構證明的情況下，可以據實扣除。無法準確計算分攤房地產項目借款利息的，或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在規定基數的10%以內扣除。這兩種扣除方式，給企業土地增值稅的計算繳納提供了一定的稅收籌劃空間。在房地產開發過程中，企業可以結合現有的制度及企業自身借款規模，確定更有利的利息扣除方式。

（二）合理控制經營收入的籌劃

隨著經濟技術的發展，人們的生活水平不斷的提高，對于住房條件需求也逐步提升。以前的房地產開發主要是以毛坯房為主，房價水平也相對較低，近幾年，有些房地產企業為了提高銷售業績，不斷的提高房產項目建造標準，越來越多的企業轉向提供以精裝修為主的住房，裝修成本在整體建造成本中的比例也在逐漸上升，房產銷售收入構成中，有一定比重是為了彌補裝修成本支出。因此在土地增值稅稅收籌劃中，可以從減少銷售收入從而減少增值額方面考慮降低土地增值稅稅負。例如，可以考慮成立裝修公司，在房地產開發過程中和裝修公司合作，將原房產銷售收入中包含的裝修收入轉化裝修公司勞務收入，從而降低房產銷售收入，從而降低土地增值稅稅負。

（三）以現代開發方式來進行籌劃

房地產開發企業可以考慮采用代建房模式進行土地增值稅籌劃。代建房是指房地產開發企業接受客戶委托，根據其具體的需求進行房地產開發，開發項目完成后，根據代建金額向客戶收取代建費的模式。在這種模式下，由于房地產企業并沒有發生不動產資產權屬的轉移，其收取的費用為代建收入，而非房地產銷售收入，其取得的經濟效益，從收入性質上屬于勞務收入，不納入土地增值稅征收范圍中，這樣就合法規避了土地增值稅的征收。當然，這種模式下，也可能同時喪失了自行進行房地產開發和銷售情況下原本可以取得的部分收益。所以房地產開發企業還需要從整體上衡量取得的稅收籌劃收益和模式調整造成的利潤損失，采取整體上對企業更有利的方案。

（四）從扣除項目的角度進行合理籌劃

在房地產項目中，大量的土地增值稅是需要結合具體項目來進行分析的。在項目開發建設過程中，納稅人也需要結合相關土地成本和建設費用計算后進行扣除。這些扣除項中，部分項目金額相對確定，不具備可籌劃性，例如土地出讓金、房地產轉讓費用等，但也有一些項目具有較大的籌劃空間，例如項目開發費用，建設費用中的裝修費用等，提升了土地增稅籌劃必要性和可實施性。隨著社會生活的水平不斷提高，人們對住宅樓裝修質量和小區住宅環境要求越來越高，開發者可以結合住宅特點和購房者需求，提升房地產項目裝修成本和質量，完善各項配套設施，這樣可以提升房地產項目的整體造價，壓縮土地增值稅稅負，同時還可以提升產品的質量和品牌效益。

（五）建立健全企業的稅收管理工作制度

企業的稅收管理工作不是一項單一的工作，需要結合公司的整體業務和管理制度開展，用現代科學管理制度進行不斷完善，確保企業稅收管理體制的先進性，以增加企業經營效益，不斷提升企業自身的發展水平。就目前我國房地產企業的稅收管理體制來看，還存在一些問題，主要表現在：從管理體制建設水平來看，很多企業沒有稅收籌劃管理體系，整體的稅收管理制度不夠健全;從管理措施上和目標上來說，稅收籌劃的意識較薄弱，工作質量不高。部分企業雖然規定了稅收籌劃工作程序，但是應用和控制范圍較差。因此，針對上述問題，應從以下層面不斷健全企業稅收管理工作制度：要更多的關注房地產企業行業發展狀況，結合企自身特點和工作制度，多吸收和學習優秀企業的相關經驗;應加強對土地增值稅稅收政策的研究和分析，最大程度上來避免因稅收政策掌握不準確而導致的工作失誤;需要結合公司整體業務和資金狀況把握稅收籌劃工作，增強稅收籌劃的綜合性和整體性;在日常會計核算和資金收支管理中，保證核算的規范性，避免在費用歸集過程中出費用歸集和分配不合理、不規范。同時還要在此過程中保證管理工作制度和水平的提升，使得房地產企業的發展實現可持續重要性。

四、結語

隨著我國社會經濟的不斷進步，房地產稅收法制化進程不斷加快，改革力度也日益深化，為謀求企業的長期穩定發展，納稅人應進一步提升稅收籌劃意識，確保各項稅收籌劃方案符合國家相關稅法規定，同時實現效益最大化;稅務部門也應加強對企業的積極引導，保證稅收政策宣傳的及時性和廣泛性，以及政策解讀的準確性;企業稅務管理人員應時刻保持學習心態，一旦發現稅收籌劃存在問題和不足，就要進行調整，通過稅收籌劃提升企業的經營效益，促進企業的更好更快發展。

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