房地產企業內部控制制度的建立與完善

羅業輝

摘要：房地產企業與一般企業相比有三個顯而易見的經營特點：經營產品的特殊性、經營環境的復雜性、組織結構的多層次性。因此，房地產企業應當建立完善的內部控制制度，制定規范的控制標準，以規范員工行為。本文筆者以對房地產企業建立完善的內部控制制度的必要性的分析為基礎，指出當前房地產企業內部控制制度實施過程中存在的問題，并提出幾點改進建議，供相關決策者借鑒。

關鍵詞：內部控制;房地產企業;控制標準

內部控制是一個動態的管理過程，在于規范企業的各種管理行為，以防范企業經營風險，合理保證企業經營的效率和效果，保障企業資產安全和財務報告信息的可靠性，促進企業合法經營。而房地產企業因其經營產品的特殊性，生產產品為房地產，存在產品周期長，項目風險大，投資額高，難以管控等特點，因此，相對于其他企業來說，房地產企業經營風險更高，更應當建立完善的內部控制制度，以保證企業經營的效率和效果，防范經營風險和財務風險。

一、房地產企業建立完善內部控制制度的必要性

房地產企業在經營過程中涉及各個方面，各環節需要按照一定的規則體系進行統籌安排，引導和規范企業經濟行為。

（一）內部控制制度的介紹

內部控制是一個完善的體系，首先，內部控制制度不僅強調建立，更強調更新。它不是一個靜態的管理流程，而是一種動態的管理流程，在企業建立完善的內部控制制度后，需要隨著企業內外部環境的變化而更新。其次，它的功能不僅包含對企業內部活動的指導和溝通，更應當是對企業內部活動進行監督，包含事前、事中和事后監督。因此，完善的內部控制制度應當隨著企業的發展和擴大不斷的更新。

（二）房地產企業的經營特點

房地產企業經營的產品為房地產，其產品具有生產周期長、資金占用量大、管理較為復雜、經營風險較大等特點，在生產經營的任何一個環節都不可出錯，否則將會導致資金鏈斷裂的風險，甚至直接導致企業破產。特別是在當代中國國情下，國家出臺一系列房地產管理政策，房地產企業生存環境變化極快，增加了房地產企業面臨的政治風險。

（三）房地產企業建立完善內部控制制度的必要性

房地產行業面臨的經驗風險和財務風險都較高，因此，企業必須建立完整的內部控制管理制度以保證企業健康可持續發展。具體來說，房地產企業建立完善的內部控制制度的必要性主要體現在以下兩個方面：

第一，降低成本，防范風險，提高利潤。內部控制制度的完善可以提高企業對內外部環境變化的應對能力，改進企業管理的各項流程，去除冗余控制，增加必要性控制，使得流程中涉及的所有員工能各司其職，降低企業經營成本，提高企業經營利潤。

第二，促進企業守法經營。完善的內部控制制度可以保證財務報告及相關信息的可靠性以及遵循適用的法律法規。企業合法經營是企業生存的前提，內部控制制度可以減少企業的違法行為，保證企業合法經營，取得監管機構的信任，提高企業市場信譽。

二、房地產企業建立完善內部控制制度中存在的問題

企業應當建立完善的內控制度，提高企業經營效率。而當前較多的房地產企業在建立完善的內部控制制度過程中存在一系列問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）員工內控意識不足，企業文化不足以支撐內控制度的有效實施

當前較多的企業對內部控制認識仍不足，未認識到內部控制制度對一個企業健康發展的重要性。由于房地產企業產品特殊性，產品周期較長和項目投資金額較大，一個產品流程完成需要涉及較多的員工，若企業缺乏積極向上、開拓創新的企業文化，則會導致員工缺乏向心力。并且較多的企業仍未認識到人才管理的重要性，未建立人才儲備庫，對人力資源的引進、培訓及使用未制定嚴格的管理制度，無法實現人力資源的合理配置，員工凝聚力較低。

（二）內部控制活動缺乏標準，企業經營無章可循

控制活動是企業內部控制體系的核心內容。而房地產開發企業因涉及的流程較多，未對各個流程進行仔細梳理，制定的控制活動流于形式，較多關注房產銷售、施工資金籌集、財務報告等方面，對施工物料的采購、物料及房產管理、房產設計與開發等關注度不足，制定的內控措施不能包含業務的全流程，不能發揮到控制的作用。或者房地產企業在制定內部控制時，較多的關注事后控制和事中控制，對事前控制關注不足。

（三）缺少完備的信息傳遞機制，無法實現上達下通

房地產開發企業在制定內部控制制度時，應當將制度從上到下依次推行，并對實施過程中存在的問題從下到上能夠及時的進行反饋，而大部分房地產企業內部控制制度制定后，流于紙面，未能采取有效的途徑實現上達下通，基層員工更多的按照習慣操作，而不是嚴格按照制度。因此，房地產企業無法有效的進行信息傳遞、信息反饋不及時，或者信息傳遞過程中缺少保密機制等原因，導致內部控制制度無法有效推行。

三、加強房地產企業內部控制制度建設，提高企業管理水平

房地產企業應當按照企業的內部環境及經營產品特點制定合適的內部控制制度，保證企業經營的效率和效果。主要從以下幾個方面入手：

（一）優化人力資源布局，實現人力資源合理配置

人才是保障企業健康經營的根本，因此，房地產企業為促進企業有效經營，必須制定人力資源總體規劃和能力框架體系，優化人力資源布局，在項目施工前的資金籌資，項目施工過程中的質量管理，項目施工后的驗收等都應當有足夠的人才支撐。房地產起應當加強人才管理，建立人才儲備機制，對人力資源的引進、培訓及使用制定嚴格的管理制度，實現人力資源的合理配置，提高員工凝聚力。

（二）培育有自身特色的企業文化，提高核心競爭力

內部環境是企業其他內部控制要素的基礎，房地產企業需要營造良好的氛圍，積極向上的文化，才能更好的引導企業全體員工行為。房地產企業應當定期對員工進行培訓，讓員工了解企業文化及公司愿景，明確當前企業戰略目標以及各層級目標，在企業內部營造一個較好的學習氛圍，對于積極進步的員工及時的給予肯定和褒獎，增強員工歸屬感，為內部控制制度的順利實施奠定基礎，打造具有自身特色的企業品牌，規范員工行為，提高企業市場核心競爭力。

（三）制定有效的控制標準，規范員工行為

控制活動的制定應當包含房地產企業經營的各個方面，應當實現全流程管理。同時，企業應當充分利用全面預算管理體系、合同管理制度等對控制活動的實施加以保障。房地產開發企業應當根據自身經營特點，在房產開發和銷售的各個流程制定嚴格的授權、批準、審驗等相關管理制度，統籌安排物資采購，明確各環節的審批權限和職責，采取有效的管理措施，規范企業施工、招標、造價、建設、驗收等環節的控制標準，規范企業各環節控制活動，提高企業資產經營管理水平。

（四）加強信息溝通，建立有效的信息傳遞系統

內部控制制度要想能夠有效推行，企業必須建立完善的內部信息傳遞機制，將內部控制制度由上到下傳遞到個人，使基層員工在操作中能夠有章可循。同時，基層員工在實施控制活動時，發現的問題能夠及時反饋至上級，保證信息溝通的暢通無阻，促使企業內部控制制度的有效實施。另外，因房地產企業流程和層級較多，在信息傳遞過程中房地產企業應當建立保密機制，總之，信息傳遞機制的建立對于內部控制的推行具有非常重要的意義，具有保障作用。

（五）建立預算考核機制，保證內控制度有效實施

房地產企業應當將預算管理和考核管理相協調才能達到促進企業達成經營目標，杜絕責權不對等行為。在編制預算時，房地產企業應當充分調動各部門的積極性，全員參與，保證預算的可實施性。在預算實施過程中，各部門應當明確本部門目標，并保證在外部環境未發生較大變化時目標的穩定性，同時，企業應當建立完善的考核機制，保證責權對等，通過考核支撐企業預算目標的達成。

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