房地產開發企業土地增值稅避稅籌劃淺析

楊春玲

摘要：隨著城鎮化的進一步發展，房地產開發企業也得到了迅速的壯大發展，當前房地產開發企業在市場上的競爭十分激烈，一是當前房地產開發公司較多，二是土地供給有限。在這兩方面的影響下，房地產開發企業要想進一步提高自身的企業經濟利益，必須要對土地增值稅稅收進行合理的設計和籌劃，通過減少納稅來降低成本，從而進一步擴大房地產企業的經濟利益，這也是目前有關房地產開發的重要內容，受到了廣大房地產企業的重視。本文也根據房地產開發企業土地增值稅避稅籌劃進行了分析討論，主要針對土地增值稅的扣除項目、征稅范圍以及稅收優惠政策等方面進行分析，保證企業能夠在合法的基礎上避稅，有利于進一步提高企業競爭力。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;避稅籌劃

為了進一步適應當前我國經濟社會的發展趨勢，房地產企業也逐漸步入了快速發展的時期。當前我國城市房地產的主要特征為商品房房價過高，但是造成這種情況的原因有很多，也很復雜，其中最主要的原因之一就是稅費比重較大。根據調查研究發現，國外的地價以及稅費只占據房價的20%，而在我國，地價和稅費占據了整體房價的50%，毫無疑問給相關的房地產開發企業帶來了較大的稅費壓力。所以為了進一步提高房地產開發企業的經濟效益，必須要在有效的范圍內對土地稅費進行降低，面對當前競爭激烈的市場環境，在基本利潤率前提一定的條件下將土地稅費降低，就能夠在競爭中脫穎而出，有較大幾率能夠促使房地產企業贏得競爭。主要是根據房地產稅費中土地增值稅進行管理，該項稅費稅率高，稅負重，如果對其進行有效的籌劃，可以節省很多的稅費支出，有利于促進房地產企業的進一步發展。

一、房地產開發企業土地增值稅避稅籌劃意義

土地增值稅的主要含義就是指轉讓地上建筑物、國有土地使用權以及相關的附著物所獲得的實物、貨幣以及其他收入，納稅人根據一定的規定向國家繳納的一種稅務類型。土地增值稅不包含繼承、無償轉讓以及贈予房產等行為，另外該種稅務的稅率標準采用的是四級超額累進稅率進行計算[1]。另外稅收籌劃的主要含義為，在國家的法律法規以及稅收規定的前提下，納稅人可以在合法的基礎上，盡可能的降低稅收，通過節稅利益來進一步提高自身所獲得的經濟效益，可以通過稅收利益最大化的納稅方案，來對相關的生產、經營、投資以及理財活動進行籌劃和管理，這也被稱之為合理避稅，能夠有效的降低稅收，取得企業經濟利益最大化。經濟利益最大化主要指的是，稅后利潤最大化、稅負最輕以及企業價值最大化等。能夠有效促進相關企業的經濟發展。

二、房地產開發企業土地增值稅避稅籌劃措施

（一）進一步考察征稅范圍進行避稅籌劃

根據相關的土地稅法規定來看，主要有三個基本條件，第一，國家掌握著轉讓土地的所有權。第二，在進行轉讓的過程中，地上建筑物、土地使用權以及附著物都要進行物權轉讓。第三，轉讓行為能夠獲得收入。只有滿足以上三種條件，才能夠成為增值稅的征稅對象。為了獲得避稅資格，房地產商可以通過破壞征稅條件，在合法的前提下避稅。首先通過代為改造的形式，改變自行開發條件，要想獲得該種條件，房地產商可以通過實力較為雄厚的大企業進行合作，通過簽訂合同的方式，受相關企業委托來進行開發地產，等到房產建造完成之后，可以向客戶收取一定的代建費用，這種條件下房產產權沒有發生轉移，而且房地產商所獲得的相應利潤，只能屬于勞務性質的方面的代建費用的范圍，合理的規避了土地增值稅稅收的條件，不滿足相關征收條件就可以不繳納相關費用[2]。其次，可以通過合作建房的形式來改變自行開發的形式，根據我國規定的相關稅法內容來看，如果建房的前提是有兩方來進行分別出地、出資金，通過雙方合作建房的形式，可以免收土地增值稅。舉例來說，某一房地產開發公司想要修建住宅，因此購得了一塊土地的使用權，為了免收土地增值稅，可以事先收取預收購房者的部分房款來作為合作建房的資金，這樣就達成了雙方共同開發土地的條件，一方出地，一方出資金，可以免收相關的增值稅費。在建成之后，房地產公司所屬的住房轉讓的過程中，再繳納這一部分的土地增值稅，也可以大大的節省了企業資金的消耗。

（二）通過特殊扣除稅費項目的方式來進行稅費籌劃。

在我國相關土地增值稅規定方面，為了進一步減輕納稅人的壓力，提高納稅人的納稅積極性，也進行了相關的扣除稅費項目規定。其中就明確列舉了一些有關房產轉讓的相關扣除項目，房地產可以根據這些規定內容中的某些土地增值稅扣除項目金額，進行相關的調整和扣除，能夠有效的減少納稅費用。其中可以設置籌劃點，將稅費扣除作為自身的籌劃目標，另外再根據相關稅收額度的不同規定，進一步完善利息扣除方式[3]。如果后期在進行土地增值稅計算的情況下，相關稅費處于兩個累進稅率的鄰近位置，在這種情況下，可以加強配套設施建設或者加大公共綠化范圍來使原來的土地增值稅稅率降低，可以將其降低到低一級的稅率適用范圍，這樣的話就有利于降低土地增值稅，交稅的額度也大大減少，另外企業所得稅的繳稅額也會減少，有利于提高企業在市場上的影響力和競爭力，促使企業的進一步發展。

（三）對經營收入進行分散來實現稅收籌劃

企業內部財政政策的制定和規范，主要是在國家規定的政策前提下進行的，其中所應用的計算程序、利益分配、成本核算方法以及費用分攤等方面的規定都是在國家規定的前提下進行的，根據這些內容，可以進行企業的內部核算活動。主要是通過合理有效的稅收籌劃來實現費用和利潤的最大值獲取，進一步減輕企業的稅務費用。目前土地增值稅的計算方法采用的是超率累進稅率，隨著房地產增值率的不斷提高，該稅率也在不斷的上升，在這樣的前提下，可以通過分解房地產銷售價格來大大降低房地產的增值率，才有可能降低企業的增值稅。

（四）不斷優化稅收優惠政策來實現稅收籌劃

目前我國用來管理規范房地產市場的方式主要是通過強化土地增值稅的征收來進行，這樣能夠促使房地產市場良性經營。但是部分房地產企業對于相關稅收優惠政策的了解程度不深，因此想要進一步提高房地產企業的利益收獲，必須要正確理解，合理運用這些稅收政策，才能不斷提高企業的經濟效益。例如房地產企業在進行普通標準住宅建設的時候，出售住宅需要繳納一部分的稅費，其中要計算好產權轉讓所產生的土地增值稅，增值額如果沒有超過扣除項目金額的20%[4]，可以將其劃分為普通住宅進行單獨核算，這樣的話可以免收土地增值稅。因此房地產開發商可以在建設之前進行市場調研，在合理的情況下，保證自己預期的盈利目標，根據市場情況來進行房產價格的制定，并且要將增值額控制在20%之內，可以免交土地增值稅。如果房地產開發商同時建設普通住宅以及高檔商品房，要對兩種住宅的增值額進行分別計算，可以降低增值率以及增值額。

三、結束語

根據以上內容，我們明確了要進行稅收籌劃可以通過考察征稅范圍、優化稅收政策、特殊扣除稅費項目以及分散經營收入的方式來進行，可以大大減少土地增值稅的繳納費用。另外，為了進一步降低土地增值稅的繳納費用，還要根據自身房地產開發企業的實際發展情況以及市場形勢，進行靈活的運用和計算，在不違反國家規定的相關法律法規的前提下，最大限度的減少土地增值稅繳納費用，進一步提高企業的經濟效益。

參考文獻：

[1]張毓麟，孫傳銀.析建筑面積法和層高系數法在土地增值稅清算中的差異[J].湖南稅務高等專科學校學報，2018 （4）：56-58.

[2]林萍.探討土地增值稅的稅收籌劃[J].全國商情·理論研究，2011 （2）：72-73.

[3]石花莉.房地產開發行業稅負轉嫁暨重復征稅問題研究[D].西南交通大學，2016.

[4]王雯茜.房地產企業土地增值稅避稅行為研究[J].現代商貿工業，2011 （1）：229-230.