農村房地產開發風險評估定級研究

趙玉潔，何祥榮（西南科技大學土建學院 四川 綿陽 621010）

0 引言

黨的十九大正式提出實行鄉村振興戰略，其首要任務是優化村民居住環境，建設現代化農村規劃小區。農村房地產開發建設是一個龐大市場，目前碧桂園集團、恒大地產等地產巨頭已經涉足，但進程不容樂觀。近年來，土地出讓金、人工、建筑材料等價格漲幅較大，地產投資金融杠桿高，農村村民收入較低，地區郊縣建設用地規劃政策不明朗等諸多風險因素并存。因此對農村房地產開發風險進行評估定級研究，盡可能規避含巨大虧損風險隱患的項目至關重要。

1 風險識別

風險識別是對隱藏于投資項目中的各類風險因子，按其產生的背景、表現特征和預期后果進行界定和識別，并按風險因子的特征進行分類。對該項目進行風險識別時借鑒了以往相似項目的工程資料，同時向相關專家發放問卷調查并進行統計，最終針對政策風險、金融風險、土地風險、質量風險、管理風險、市場風險等方面制定出該房地產投資項目的兩級風險因子表，如表1所示。

2 風險估計

風險估計又稱風險測定和估算，通過主觀推斷法給出項目風險評級評分表，以百分制形式標度各風險因子對項目的危害程度以及整個投資項目的風險程度，百分制標度法及其說明如表2所示。

表1 兩級風險因子詳表

表2 風險評級評分表

風險因子對項目危害程度評分以向相關專家發放問卷調查方式獲得。該項目工期長，工序繁瑣，影響項目是否盈利的風險因子較多，對于不同風險因子的評分準則有所不同。專家進行評級評分時，主要采取的是折中準則，即引入一個折中系數α，主張折中平衡。

3 風險評價定級

風險評價定級研究范圍囊括所有階段的風險因子、因子之間的相互影響、因子對投資項目影響程度以及項目對風險的承受能力。項目風險評價的主要方法有主觀評分法、決策樹法、風險圖評價法以及層次分析法（AHP）等。該項目風險評價定級過程采用層次分析法，它是系統分析工程中對非定量事件做定量分析的一種簡易方法，具有簡單、易操作和判斷結果客觀等優點。

（1） 相對重要性標度。根據層次分析法（AHP）理論給出不同風險因子之間的相對重要性“1-9標度”制度，如表3所示。

表3 AHP相對重要性標度表

（2） 一級風險因子相對重要度標度值。邀請專家按照“1-9標度法”對比該投資項目一級風險因子相對重要性并給出標度值，整理后得到項目的一級風險因子的相對重要度標度值判斷矩陣A，如表4所示。

表4 一級風險因子判斷矩陣A

（3）一致性檢驗。在給出相對重要性標度值的過程中，專家們的主觀評分參差不齊，可能出現判斷不一致的情況。為了保證風險因子標度值的準確性，須進行一致性檢驗。一致性檢驗指標為CR，若CR＜0.1，則認為判斷矩陣A的一致性可以接受，標度值準確且專家評分有效。

式中：

C.I.為相容性指標，；n為判斷矩陣A階數；λman為判斷矩陣A最大特征根，W為判斷矩陣A的特征向量，為判斷矩陣A的元素；C.R.為隨機性指標，可由美國學者Saaty給出的隨機性指標C.R.數值表（表5）查得。

表5 隨機性指標數值

由公式（1）可求得判斷矩陣A的一致性指標CR=0.008＜0.1,故一級風險因子的判斷矩陣A的一致性可以接受。

（4） 一級風險因子權重。根據判斷矩陣A可求得各一級風險因子的權重值，見表6。

（5） 同理得到二級風險因子B1的相對重要性標度值的判斷矩陣B1，計算其一致性指標及權重值。

表6 一級風險因子權重值

二級風險因子B1的判斷矩陣如表7所示：

表7 二級風險因子B1判斷矩陣

二級風險因子B1的權重值如表8所示：

表8 二級風險因子B1權重值

（6）計算一級風險因子A1（環境風險）的評判總分值W1。同理根據專家給出的二級風險因子相對重要性標度值得出每個一級風險因子下的二級風險因子判斷矩陣，可求得二級風險因子在該一級風險因子中所占的權重。再邀請專家依據表2風險評級評分表對每個二級因子進行風險評級評分。最后將每個二級因子的評分與該二級因子在所屬一級因子中所占權重的乘積相加，即可得所屬的一級風險因子的綜合評分值Wi。

在風險評級打分中，專家們對二級風險因子B1中的子項（B11,B12,B13,）給出的評分值為當地自然條件B11=55分（風險一般），政府政策狀況B12=52分（風險一般），周邊配套設施B13=85分（風險高）。

根據二級風險因子B1的評級分值和權重值，可以求得一級風險因子A1（環境風險）的評判總分值分，根據風險評級打分表可知環境風險A1的風險評級為風險“較高”。

（7） 計算該投資項目的風險綜合評分值R綜合。重復前文步驟，同理可求得剩余五類一級風險因子的風險評判總分值Wi如表9所示，權重值由表6給出。

表9 一級風險因子風險評判總分值表

求一級風險因子的風險評判總分值Wi與權重Ai的乘積之和，即可得到該投資項目的風險綜合評分值R綜合。

該投資建設項目的風險綜合評分值為64.8分，根據表2的風險評級評分原則，屬于風險較高。

4 結語

該文主要運用專家評分法和層次分析法，依托項目風險評估的含義及流程，研究了農村房地產開發的風險評估定級，并根據實際工程案例，對當下房地產項目影響最大的幾大風險版塊建立項目風險評估定級模式。經計算得該投資建設項目的風險綜合評分值為64.8分，風險定級為“風險較高”，與該項目委托的評估公司出具的評估報告一致，證明了該風險評估定級模式的有效性。