中國房地產展望

段 冰，朱曉劍，劉宇奇，于儲銘

(上海師范大學，上海 201418)

1 2017 年我國房地產市場形勢分析

最近幾年，房地產價格的快速上漲對國民的生活產生了深遠影響，其誘發的深層次問題引起了政府的關注。2017年政府出臺了一系列的房地產政策，將不同城市群作為房價調控的范圍，借助限購限貸限售等手段實現供給側增加。政策執行一年后，北上廣深等一線城市的房價上漲勢頭得到了遏制，投機性買房現象在社會上大幅減少，住房的金融投資屬性逐漸褪色。總的來看，2017 年我國房地產市場形勢主要有以下三個特點。

1.1 房地產開發投資穩中有降并呈現韌性

在“因城施策”調控之下，2017 年房地產開發投資的速率出現了一定程度的下滑，但年內呈現穩中先升后降的態勢，并未出現趨勢性或斷崖式下降，與上年相比，每月投資增速，全年投資增速保持在7%的中高增速，這充分顯示了2017 年我國房地產開發投資仍具有一定的韌性。

1.2 商品房銷售增速平穩回落

在多地限購限貸限價組合拳的作用下，房地產市場的需求端出現了快速降溫的跡象，并非剛需性質的投資性買房現象大幅減少，使原先火爆的房地產市場逐漸回歸其居住的屬性，符合政策制定者的預期。據統計，2017 年全國商品房銷售面積增速較2016 年回落14.8%，約為同比增長7.7%。

1.3 商品房價格走勢持續分化

2016 年房價暴漲覆蓋了全國大多數城市，但到了2017年，不同城市商品房價格走勢分化明顯，其中一線城市房價穩中有降，而二、三線城市房價受去庫存影響逐步上漲。

2 未來中國房地產市場的發展走勢

2.1 開發投資增速可能下行

之前分析了2017 年我國房地產開發投資穩中有降并呈現韌性，在未來時期，考慮到城鎮化的推進和去庫存政策的推行，未來中國房地產投資應該還會延續這股韌性下行的態勢，迅速回落的現象不會出現，估計中短期內中國的房地產投資增速回落至百分之五左右的水平。

2.2 長期內商品房銷售增速將有所下滑

受益于三線城市銷售量的支撐，2017 年商品房銷售增速沒有出現巨大滑坡。然而在地方各級政府積極推進抑制購房需求措施的背景下，即便未來不將調控措施收緊，商品房銷售增速也恐將進一步下降。在促進房地產健康發展的長效機制建立之前，這波商品房銷售下降態勢會從東部的一、二線城市向中西部的三、四線城市蔓延，故預計未來當三線城市銷售也停止增長時，商品房銷售增速將出現一個明顯的所下滑現象，甚至出現負增長。

2.3 短期內三四線城市商品房價格略微上調

三、四線城市去庫存任務逐漸加大。4 月17 日，央行宣布，增加銀行體系資金的穩定性，優化流動性結構，以達到引導金融機構并加大對小微企業支持的目的。因此，中國人民銀行決定，從2018 年4 月25 日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1 個百分點。這次降準之后，雖然我國的貨幣政策在臺面上沒有任何變化，一方面，這也給大量三、四線地產從業人員更好的理由，去證明房價還要繼續漲; 另一方面，很多人將無法理解本次降準深意，反而將此視為重大利好，也會因為恐慌，再加上一、二線限購，人們會跟風去三、四線購房，這終會導致三、四線持續的火熱。

2.4 商品房價格將會松動回落

之前分析了未來商品房銷售增速將有所下滑，考慮到房價反應的滯后性，未來商品房價格將會松動回落。從當前趨勢看，中西部城市房地產進入銷售銷量走勢逐步與東部發達城市趨于一致，進入銷售淡期，未來不同城市商品房價格走勢分化的規律恐將被打破。在地方各級政府積極推進抑制購房需求措施的背景下，主動放松限購限貸短期內難以實現，加之貨幣流動性的收緊，中國各個城市的房價將難以維持在高位，未來房價下行恐成為大概率事件。

目前部分城市房價出現下跌態勢，預計未來大部分城市房價會繼續保持同比增幅收窄態勢，并在2018 年步入幅度不大的調整空間。隨著未來各地房地產市場環境的變化，城市在選擇“因城施策”措施過程中會進行動態調整。其中居民房貸會出現結構性優化，嚴格限制投機投資型的房貸需求，鼓勵增加首套剛需和改善型需求的房貸。

3 加快促進我國房地產市場健康發展的建議

3.1 健全與需求掛鉤的差別化調節機制

一是在房地產持有環節領域，應多采用經濟手段適時增加稅收。政府相關部門應在房地產開發、交易和持有環節領域加強財稅調節，引導合理住房消費。此外，還應減少政府對土地財政的依賴，配合財稅體制改革，完善設計房地產領域相關稅制，加強收入再分配調節能力。

二是強化調節房地產市場的金融杠桿。為了促進房地產市場的健康發展，支持合理自住購房，政府相關部門管住貨幣流向，嚴格限制信貸用于投資性購房，在具體操作過程中采取宏觀審慎和微觀監管并行的方法。

三是加大對房屋租售市場的監管力度。房屋租售市場出現的問題大多源于房地產開發企業和中介機構，故為了促使其誠實守信、依法經營，國家相關部門應利用大數據和云計算等技術加強對兩者的監管力度，并在管理的過程中保持信息真實公開; 通過對住房供給交易的動態監測，各級政府將視自身情況建立適時的監測預警機制，從而對出現的房屋租售亂象進行有效預防和調節。

四是形成合理穩定的住房投資回報率。為了形成合理穩定的投資回報率，政府相關部門應在住房交易時采取高額資本利得稅，嚴厲遏制開發商暴利行為，形成住房投資以房租收益為主。

3.2 加快完善多主體供給的住房建設市場

一是牢記房子的居住屬性而非投資屬性。引導各地政府以構建購租并舉的住房體系為方向，發揮市場配置資源的決定性作用; 為滿足多樣性的住房需求，地方政府相關部門應提供多層次的商品性住房。

二是加快構建統一的建設用地市場。政府相關部門應積極推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全相關服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平; 此外，還應注重不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同; 通過市場化改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。