房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究

胡依濤 濟寧市不動產登記中心

一、房地產經濟波動的影響因素分析

（一）內部影響因素

首先是供應因素。在相應市場中，供與求之間的關系是時刻處在變化之中的，因此，房地產開發商必須加強對消費者需求的掌握。同時，房地產供應量也會受到資金、技術以及勞動等的影響并出現一定變化。通常情況下，房地產供給呈曲線變化，盡管其可能會出現供求平衡狀況，但也只是暫時的，大多數情況下供求之間是不平衡的，而這也會導致經濟波動的出現。其次是投資因素。在投資加大的情況下，房地產行業必然會加快發展，并進入繁榮階段; 在投資減少情況下，房地產行業則會進入蕭條階段。由此看來，房地產投資變動在整體上會表現出更高的活躍性，即會導致經濟波動的出現。最后是收益率因素。收益率指的就是凈收值和投資額之間的比率，也被稱作投資回報率。通常情況下，開發商會以預期收益為基準，當其上升時會加大投資，并擴大開發規模; 當其降低時會減少投資，并縮小開發規模，而這也就導致了經濟波動的出現。

（二）外部的影響因素分析

通常情況下，金融、土地和市場是影響房地產經濟的主要外部因素。房地產市場是密集型產業，需要大量的資金支持，只有在資金充足的情況下，才能使行業內部的資金能夠正常流轉。同樣，市場資金在運轉的過程中，能夠吸引較多的資金，兩者在相互促進的過程中，使房地產行業能夠與金融行業聯系的更加緊密。土地資源是房地產項目中的另一個重要因素，更像是一種商品，土地使用權的轉移是交易過程中的重要內容，這會在很大程度上使房地產經濟出現波動的現象。市場經濟具有自主調節的特點，因此，政策的主要作用是進行宏觀調控，對經濟市場進行相應性的引導，最終影響房地產經濟的波動。

（三）關于土地因素與經濟因素引發的影響

土地因素將會給房地產業帶來某些顯著影響，并且直接影響到該領域中的經濟波動。這是由于，某些開發商針對現存的可用土地并沒能致力于科學加以開發，而是表現為忽視土地開發的狀況。開發商若要占用特定區域的土地用于專門開發房地產，則需經由相關部門對此予以批準，如此才能實現針對土地使用權的全面以及合法獲取。然而開發商若沒能達到應有的科學利用程度，則會減損開發房產的實效性，甚至帶來房地產業波動。

二、對策

（一）調整投資政策

首先，房地產周期會隨著投資主體結構變化而變化，因此，房地產企業必須對產權進行明確，并建立健全的風險規避機制，盡可能避免房地產經濟波動現象的出現。其次，應該對房地產投資規模進行實時關注，保證其符合宏觀經濟規模，只有這樣，其才能獲得宏觀經濟支持。同時，還應該合理規劃房地產投資，避免其在固定資產投資中占比過大或過小，以此來對經濟波動現象進行有效預防。再次，還應該保證投資結構的合理性。必須提高房地產開發投資的科學性與合理性，并做好相應的市場調查與定位工作，讓房地產企業在掌握市場實際需求的情況下，進行合理的投資開發。最后，還應該完善并規范政府投資。政府應該加強對房地產行業發展戰略的重視，結合實際情況，對政府投資進行適當調整，為政府型房地產開發的順利進行提供保障，如安居工程、土地開發等，并做好相應的間接調控工作。

（二）加強對房地產開發的監管調查

為了規范房地產市場，保證房地產行業的良性發展，就需要加強對于房地產開發的監管調查力度。這種監管調查主要源于房地產的投資主體，這是因為投資主體在很大一方面會對房地產經濟造成影響。我國的國有企業在很多層面上存有職責不明、權責不清的一個現狀，這對于房地產開發來講并不是一件長久的好處；其次要對房地產的開發規模進行好監管，使其能夠與國家經濟的發展水平相適應；再者是要規范政府的投資行為，來間接調控房地產的市場投資行為，以此來實現房地產經濟的穩健發展。

（三）規范土地市場

第一，對總量進行控制，按照相關規定，在劃撥用地的時候，結合相關的標準科學合理的進行。同時，保證制定的土地供應技術科學合理，使土地的最終用于得到全方位的監控。第二，增強招標拍賣的規范性。對傳統的土地轉讓方式進行完善，使招標、投標和拍賣等形式能夠體現出市場化特征，必須使行政性的土地出讓方式不斷減少，嚴格控制其中的違規操作。第三，政府壟斷城市土地出讓市場，使政府的土地供給能力不斷加強，對土地轉讓市場進一步放開，城市的土地使用權能夠由土地的二級市場進行轉讓，在調控市場機制的基礎上，重新配置和組織土地市場機制。第四，對市場化的新型土地供應機制進行完善和創新，土地一級市場的出讓行為由政府壟斷，避免房地產經濟波動的出現。

（四）對供求關系進行平衡和穩定

引發房地產市場供求矛盾的主要因素是供求關系失衡。但房地產經濟經常會在失衡的供需關系中不斷發展，正是因為上述特征的存在，才導致了房地產經濟的波動。在具體調控過程中，終極目標是為了降低或者減緩房地產經濟波動，而并非是完全的消除這種波動因素。在房地產市場發展過程中，一點產生了嚴重的供需矛盾，則僅憑市場調節很難完全的消除這種矛盾，甚至還會產生嚴重地產危機，影響整個行業的健康穩定發展。鑒于上述情況，一旦房地產供求關系失衡，相關部門便需要在第一時間進行處理或者解決，從而使其處在房地產供求關系處于合理、可控的范圍，促進我國房地產行業的健康穩定發展。

結語：綜上所述，有效預防房地產經濟波動現象已經成為了一項重要工作。因此，必須了解供求、投資、經濟以及政策等內外部影響因素，并通過調整投資政策、規范土地市場、加大市場調查力度以及完善金融制度等方法，將其波動控制在合理范圍內，從而促進我國經濟更好更快發展。