房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析及對策研究

胡依濤 濟(jì)寧市不動產(chǎn)登記中心

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析

（一）內(nèi)部影響因素

首先是供應(yīng)因素。在相應(yīng)市場中，供與求之間的關(guān)系是時(shí)刻處在變化之中的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須加強(qiáng)對消費(fèi)者需求的掌握。同時(shí)，房地產(chǎn)供應(yīng)量也會受到資金、技術(shù)以及勞動等的影響并出現(xiàn)一定變化。通常情況下，房地產(chǎn)供給呈曲線變化，盡管其可能會出現(xiàn)供求平衡狀況，但也只是暫時(shí)的，大多數(shù)情況下供求之間是不平衡的，而這也會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動的出現(xiàn)。其次是投資因素。在投資加大的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)必然會加快發(fā)展，并進(jìn)入繁榮階段; 在投資減少情況下，房地產(chǎn)行業(yè)則會進(jìn)入蕭條階段。由此看來，房地產(chǎn)投資變動在整體上會表現(xiàn)出更高的活躍性，即會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動的出現(xiàn)。最后是收益率因素。收益率指的就是凈收值和投資額之間的比率，也被稱作投資回報(bào)率。通常情況下，開發(fā)商會以預(yù)期收益為基準(zhǔn)，當(dāng)其上升時(shí)會加大投資，并擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模; 當(dāng)其降低時(shí)會減少投資，并縮小開發(fā)規(guī)模，而這也就導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)波動的出現(xiàn)。

（二）外部的影響因素分析

通常情況下，金融、土地和市場是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要外部因素。房地產(chǎn)市場是密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金支持，只有在資金充足的情況下，才能使行業(yè)內(nèi)部的資金能夠正常流轉(zhuǎn)。同樣，市場資金在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，能夠吸引較多的資金，兩者在相互促進(jìn)的過程中，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠與金融行業(yè)聯(lián)系的更加緊密。土地資源是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的另一個(gè)重要因素，更像是一種商品，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是交易過程中的重要內(nèi)容，這會在很大程度上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動的現(xiàn)象。市場經(jīng)濟(jì)具有自主調(diào)節(jié)的特點(diǎn)，因此，政策的主要作用是進(jìn)行宏觀調(diào)控，對經(jīng)濟(jì)市場進(jìn)行相應(yīng)性的引導(dǎo)，最終影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

（三）關(guān)于土地因素與經(jīng)濟(jì)因素引發(fā)的影響

土地因素將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來某些顯著影響，并且直接影響到該領(lǐng)域中的經(jīng)濟(jì)波動。這是由于，某些開發(fā)商針對現(xiàn)存的可用土地并沒能致力于科學(xué)加以開發(fā)，而是表現(xiàn)為忽視土地開發(fā)的狀況。開發(fā)商若要占用特定區(qū)域的土地用于專門開發(fā)房地產(chǎn)，則需經(jīng)由相關(guān)部門對此予以批準(zhǔn)，如此才能實(shí)現(xiàn)針對土地使用權(quán)的全面以及合法獲取。然而開發(fā)商若沒能達(dá)到應(yīng)有的科學(xué)利用程度，則會減損開發(fā)房產(chǎn)的實(shí)效性，甚至帶來房地產(chǎn)業(yè)波動。

二、對策

（一）調(diào)整投資政策

首先，房地產(chǎn)周期會隨著投資主體結(jié)構(gòu)變化而變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確，并建立健全的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，盡可能避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象的出現(xiàn)。其次，應(yīng)該對房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行實(shí)時(shí)關(guān)注，保證其符合宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模，只有這樣，其才能獲得宏觀經(jīng)濟(jì)支持。同時(shí)，還應(yīng)該合理規(guī)劃房地產(chǎn)投資，避免其在固定資產(chǎn)投資中占比過大或過小，以此來對經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象進(jìn)行有效預(yù)防。再次，還應(yīng)該保證投資結(jié)構(gòu)的合理性。必須提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的科學(xué)性與合理性，并做好相應(yīng)的市場調(diào)查與定位工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)在掌握市場實(shí)際需求的情況下，進(jìn)行合理的投資開發(fā)。最后，還應(yīng)該完善并規(guī)范政府投資。政府應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重視，結(jié)合實(shí)際情況，對政府投資進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，為政府型房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行提供保障，如安居工程、土地開發(fā)等，并做好相應(yīng)的間接調(diào)控工作。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管調(diào)查

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，就需要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管調(diào)查力度。這種監(jiān)管調(diào)查主要源于房地產(chǎn)的投資主體，這是因?yàn)橥顿Y主體在很大一方面會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響。我國的國有企業(yè)在很多層面上存有職責(zé)不明、權(quán)責(zé)不清的一個(gè)現(xiàn)狀，這對于房地產(chǎn)開發(fā)來講并不是一件長久的好處；其次要對房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模進(jìn)行好監(jiān)管，使其能夠與國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相適應(yīng)；再者是要規(guī)范政府的投資行為，來間接調(diào)控房地產(chǎn)的市場投資行為，以此來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。

（三）規(guī)范土地市場

第一，對總量進(jìn)行控制，按照相關(guān)規(guī)定，在劃撥用地的時(shí)候，結(jié)合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理的進(jìn)行。同時(shí)，保證制定的土地供應(yīng)技術(shù)科學(xué)合理，使土地的最終用于得到全方位的監(jiān)控。第二，增強(qiáng)招標(biāo)拍賣的規(guī)范性。對傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行完善，使招標(biāo)、投標(biāo)和拍賣等形式能夠體現(xiàn)出市場化特征，必須使行政性的土地出讓方式不斷減少，嚴(yán)格控制其中的違規(guī)操作。第三，政府壟斷城市土地出讓市場，使政府的土地供給能力不斷加強(qiáng)，對土地轉(zhuǎn)讓市場進(jìn)一步放開，城市的土地使用權(quán)能夠由土地的二級市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在調(diào)控市場機(jī)制的基礎(chǔ)上，重新配置和組織土地市場機(jī)制。第四，對市場化的新型土地供應(yīng)機(jī)制進(jìn)行完善和創(chuàng)新，土地一級市場的出讓行為由政府壟斷，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的出現(xiàn)。

（四）對供求關(guān)系進(jìn)行平衡和穩(wěn)定

引發(fā)房地產(chǎn)市場供求矛盾的主要因素是供求關(guān)系失衡。但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)常會在失衡的供需關(guān)系中不斷發(fā)展，正是因?yàn)樯鲜鎏卣鞯拇嬖?，才?dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。在具體調(diào)控過程中，終極目標(biāo)是為了降低或者減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，而并非是完全的消除這種波動因素。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，一點(diǎn)產(chǎn)生了嚴(yán)重的供需矛盾，則僅憑市場調(diào)節(jié)很難完全的消除這種矛盾，甚至還會產(chǎn)生嚴(yán)重地產(chǎn)危機(jī)，影響整個(gè)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。鑒于上述情況，一旦房地產(chǎn)供求關(guān)系失衡，相關(guān)部門便需要在第一時(shí)間進(jìn)行處理或者解決，從而使其處在房地產(chǎn)供求關(guān)系處于合理、可控的范圍，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：綜上所述，有效預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要工作。因此，必須了解供求、投資、經(jīng)濟(jì)以及政策等內(nèi)外部影響因素，并通過調(diào)整投資政策、規(guī)范土地市場、加大市場調(diào)查力度以及完善金融制度等方法，將其波動控制在合理范圍內(nèi)，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展。