我國房地產私募股權基金問題研究

張留穩

一、房地產私募股權基金概述

（一）房地產私募股權基金的產生

房地產私募股權基金是伴隨著房地產的發展而產生的衍生品。通俗來說，它主要是基金公司或投資人把證券發行出去，采取私募的形式募集投資者的資金。然后將這些資金交給專業的人士進行資金的“再生工作”，通過把募集的資金進行房地產方面的投資，從而獲得穩定的、連續性的收益。在這一過程中，投資者用他們閑置的資金對其所不了解的房地產方面的投資，本身也是一種對社會閑置資源的有效利用。而對融資者而言，通過這種方式所取得的資金更加有利于對房地產的開發以及各方面的利用，這是對社會閑置資源的一種融資模式創新。

（二）房地產私募股權基金的分類

1.根據資金是否可以收回，可將房地產投資基金分為開放式和封閉式。開放式基金是基金發行總規模不固定，可隨時出售和贖回基金。封閉式基金是基金發行總額和發行期固定，在發行完畢后的規定期限內發行總額固定不變。

2.根據募集方式的不同，可將房地產投資基金分為私募和公募。公募基金通過公開向社會公眾的投資者募集資金。私募是向社會特定的人群（包括擁有資金量比較大的一些特殊機構和個人）進行募集。

3.根據盈利方式的不同，可將房地產基金分為權益型、抵押型和混合型三種。權益型基金通過直接控制房地產或參股房地產經營；抵押型基金是用于房地產抵押貸款或購買房地產抵押證劵 。混合型基金是同時從事權益型和抵押型兩種房地產基金。

（三）房地產私募股權基金的特點

1.多固定收益少浮動收益

目前市場上大部分房地產私募基金采取固定收益，極少采用浮動收益。房地產企業通過對項目盈利能力分析，在合作協議中給予固定的經濟利益的承諾，從而獲得項目需求資金。

2.多夾層投資少股權投資

現今房地產私募基金，主要采用的投資模式是一種夾層投資的投資方式，也就是通過將股權轉讓出去，讓基金公司擁有一定的股權，然后以股東的身份向公司的股東做出借款行為。而這一部分的退出方式就是由開發商或其他股東回購，原則上來講雙方會簽訂回購協議，比如約定多長時間后以一個約定的價格回購這些股權。

3.風險存在優劣差異

房地產私募基金基本上采取優先、劣后合伙形式，即基金投資人作為優先級合伙人，按照合伙協議在劣后級合伙人之前優先獲得收益分配和資金撤出，一般來講是獲得的是比較固定的收益。其他股東作為劣后級合伙人，其收益需在優先級合伙人之后，在優先級合伙人撤出投資前劣后級伙人不得撤出投資，也不得分配收益。如果這種模式得以推廣，那么資金來源的擔保人或者企業的資金和擔保壓力都會得到大大的減少，從而會使募集資金的數量得到增加，促進房地產的快速發展。

二、目前發展房地產私募股權基金的重要性

首先，房地產已經成為我國經濟發展中的重要支柱性產業，因此在金融衍生品方面房地產私募股權基金的重要性也就同等提高，從管理學方面來說房地產私募股權基金也成為中國理財市場的明星產品。而對投資者而言，購買房地產基金已經成為一種新型的投資方式，是一種直接或間接可以從房地產中獲得收益的一種投資方式。

其次，現階段房地產企業發展大多需要通過融資支撐，而在債券融資受限的情況下，股權融資將成為房地產融資的首選。將企業即將開發的土地或閑置的房產資源作為融資擔保，這樣即使投資者投資的項目發生虧損，投資者權益也將得到保證，不會受到太大的損失；對整個金融市場來講雖然會造成一定的影響，但是對金融市場的恢復能力而言不足為懼。

三、我國房地產私募股權基金運行中存在的主要問題

（一）自身運行的問題

目前，市場上已經存在的房地產私募基金從自身的運行狀態來看，還存在著很多不規范的行為，致使很多社會投資人對其沒有信心，仍處于觀望猶豫的狀態。相當一部分房地產私募基金的資金管理者專業知識并不豐富，有很多人都是憑借自己的經驗和對金融市場敏銳的嗅覺開展這方面的工作，但是各地區對管理人員的要求各有不同，因而在這種不同標準的要求下造成許多不同的管理者，很容易產生管理者自身能力不足，或者因自身紕漏而造成投資者的損失。

另外，目前的房地產私募股權基金的投資在法律方面對投資具體管理方面并沒有相應的規定，因此這是一個法律方面的空缺，缺少了法律保障的狀況下就會出現許多投資者的合法權益受損。市場經濟是通過法律規范主體行為，保護交易各方權益的機制，缺乏最基本的法律保障，即使其利益誘惑再大也是伴隨著風險進行，因此，很多投資者都對此感到缺乏保障，這也是現在很多投資者握有資金卻遲遲不敢投資的原因之一。

（二）監督力度不夠

關聯交易大量的存在于現在的房地產私募股權基金中，而房地產公司輸出大量的基金管理人員。面對這種情況，社會上的大部分握有資金的投資者抱有懷疑的態度，他們擔心自己的資金會不會在這些管理人的手中受到損失；如果受到損失，對這些管理人來說并沒有什么影響，而對他們來說卻是不小的打擊。另一方面房地產私募股權基金法律方面存在欠缺，從而造成房地產企業在組建基金后不能仔細公正的進行調查、評估和商業條款談判等，這些直接決定投資人資金安全的問題，這種安全性直接導致投資人對房地產不敢貿然出手。

（三）募集渠道不通暢

房地產私募基金在我國并不是普及的很廣，房地行業對資金的需求量很大，但是資金來源卻不多。私募基金募集資金不足，一方面也主要是來自于投資人對資金的一種安全性的考慮。另一方面，這也是政府監管機構和銀行對房地產私募基金持有一種謹慎態度的結果，這種態度決定了房地產私募基金現在難以發展壯大的現狀。新興的募資渠道已經是第三方理財機構，但由于剛剛起步，募資能力有限，從而導致私募資金難以發展壯大，也沒有足夠強大的財富支持基金的發展。

四、房地產私募股權基金的發展建議

（一）完善相關法律制度

目前，對于私募股權基金來說，我國并未有完善的法律對其進行監管，而對于房地產私募股權基金的管理，一直都是各企業針對現在房地產的運行狀態和模式自行制定的實施法規，短時間看來對于房地產的發展很有幫助，但是時間一長缺點就會顯現出來，各個地方對于屬于自己范圍內的會管理的“井井有條”，但是一旦跨區域進行合作就會發現各個地區的制度有所沖突。

對房地產私募投資基金進行相關的管理和管制，通過完善的法律法規對管理者的管理內容以及行為進行規范和牽制，從而達到管理者和投資者相互信任的狀態，使基金公司獲得更多投資資金，促進基金的擴大與延續性的發展。同時，我國房地產私募股權基金的發展牽扯到很多行業，要想更好的發展房地產私募股權基金，必須將它與這些行業的關系做好疏通和規范，通過法律的支持加以保障。當然，建立完善的監管制度，不僅能夠有效的房地產私募股權基金的一切事宜能夠順利的進行，還能夠最大程度的避免投資者資金的損失。

（二）規范基金募集

對管理者與房地產公司之間的關聯進行杜絕，從而促進管理者對基金募集的資金進行有效管理，做出合理的、理性的、公允的投資。杜絕連帶關系的影響、規范基金募集，促進基金所獲取的收益最大化，保障投資者收益的安全性和可靠性，從而促進私募股權基金健康發展。

（三）增強投資項目的監管

基金公司作為資金的管理者，一方面為保證資金的收益需要增加資金的流通性，另一方面為保證資金的安全需要對投資項目加以嚴格的監管。具體監管措施應該包括：

房地產項目公司全部資金必須在基金管理人的監管下實行封閉式管理，所有資金使用必須基金管理人和房地產項目公司聯簽方可支付。基金公司與房地產項目公司其他股東和操盤團隊簽訂項目風險管控協議書，協議書中需要明確以下條款：

（1）基金公司在房地產項目公司的董事會和監事會中按股權比例占有相應的名額。（2）基金投資款（包括股和債）按股權比例與其他股東同時投入。（3）房地產項目公司公章、財務章、土地證、財務、成本及采供由基金公司和項目公司共管。（4）房地產項目公司操盤團隊須按總額的5%—15%進行項目跟投并參與項目的利潤分紅和虧損承擔。

總之，房地產私募股權基金的建立不僅推動著我國房地產經濟的發展，推進了金融產業的發展，拓寬了房地產融資渠道，也提高了社會各方面對資金的利用效率。但是，對目前的實踐而言，在股權基金方面關于法律政策、人才的管理、資金募集、資金監管等方面還存在一些缺陷，相信隨著逐步完善這些方面的缺陷，房地產私募股權基金必將在未來獲得更大的發展空間。