關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用的探討

劉常青

近年來，隨著住宅使用年限的增加，業(yè)主對(duì)維修和改造樓房共有部分、共用設(shè)備的需求度也越來越高，然而“沉睡”的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由于申請難、程序復(fù)雜等原因一直無法得到有效利用，尤其是遭遇緊急狀況時(shí)，無法及時(shí)申請到資金進(jìn)行維修。

一、建立維修資金應(yīng)急使用制度的必要性

（一）完善物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度，充分發(fā)揮其保障功能的客觀需要

物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度實(shí)際上是對(duì)原有的專項(xiàng)維修資金制度的拓展和延伸。我國物業(yè)管理及相關(guān)制度起步較晚，在具體操作上面臨諸多問題，尤其是緊急情況下的維修資金使用僅在物業(yè)條款中做了簡單說明與補(bǔ)充，研究層面較為狹隘與膚淺。但現(xiàn)實(shí)情況是，隨著城市房屋的老化，受自然災(zāi)害及人為因素的影響，確實(shí)存在著樓房共有部分及共用設(shè)備維修、改造不及時(shí)的問題。建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度，有利于對(duì)偶然發(fā)生的不可抗力情況進(jìn)行彌補(bǔ)與修復(fù)，以保護(hù)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，充分發(fā)揮專項(xiàng)維修資金制度的保障功能。

（二）緩解社會(huì)矛盾，滿足居民美好生活需求的現(xiàn)實(shí)需要

伴隨著房屋的老化，共有部分、共用設(shè)備的緊急維修需求度日益增加，外墻脫落、電梯失修等情況時(shí)有發(fā)生，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了居民的正常生活。但現(xiàn)實(shí)中，除了審批程序繁雜、回饋緩慢等制度性問題，還面臨著鄰里之間的關(guān)系博弈。而按照《物權(quán)法》的規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的調(diào)用必須滿足雙三分之二原則，實(shí)際上就很難得到滿足，這也是我國物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用低效的原因之一。而專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度的確立，將突破“雙三分之二”的條款限制，當(dāng)共有部分及共用設(shè)備發(fā)生損害時(shí)，便可以最快的速度獲取應(yīng)急維修專項(xiàng)資金的支持，及時(shí)止損，從而將避免鄰里之間的矛盾沖突，滿足絕大多數(shù)居民對(duì)美好生活的需求。

二、關(guān)于維修資金應(yīng)急使用的經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.長沙——?jiǎng)?chuàng)新應(yīng)急資金管理方式

長沙市相關(guān)部門與學(xué)者認(rèn)為，“雙三分之二”條款是應(yīng)急資金使用困難的重要原因，因此提出了“業(yè)主自繳放心用、應(yīng)急維修直接用、一次性表決多年用、審核下移授權(quán)用”的改革模式。尤其是在審核權(quán)下移部分，長沙市還配套建立了專門的應(yīng)急資金使用辦法與標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)急資金的適用范圍及使用條件等做出了具體規(guī)定，以達(dá)到緊急情況下直接使用的目的。

2.天津——?jiǎng)?chuàng)立應(yīng)急資金資金來源

天津市相關(guān)部門認(rèn)為，需要將房屋專項(xiàng)維修資金與應(yīng)急資金相分離，應(yīng)急資金來源主要是來自專項(xiàng)維修資金的增值部分。與此同時(shí)，完善相關(guān)的物業(yè)管理?xiàng)l例與法規(guī)，確立緊急事件的界定界線與管理程序和辦法，有序平穩(wěn)的推動(dòng)緊急事件發(fā)生時(shí)的評(píng)估、維修、檢測等工作。

3.上海——鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)的自治模式

相較之下，上海市相關(guān)部門更重視業(yè)主委員會(huì)的自治力量，鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)發(fā)揮關(guān)鍵作用。在上海模式下，首先由行政管理部門統(tǒng)一收繳房屋維修應(yīng)急資金，然后行政部門將應(yīng)急資金轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)的公款賬戶，由其負(fù)責(zé)應(yīng)急資金的管理與使用。當(dāng)緊急情況發(fā)生時(shí)，引入第三部門協(xié)助其利用應(yīng)急資金進(jìn)行房屋共有部分及共用設(shè)備的修補(bǔ)與改造等。

雖然，三種應(yīng)急資金管理制度都不同程度的提高了資金使用效率，一定程度上滿足了業(yè)主的生活需求，但也存在各種各樣的問題，仍需繼續(xù)完善與創(chuàng)新。

三、建立維修資金應(yīng)急使用制度的路徑分析

（一）明確適用范圍，保障業(yè)主權(quán)益

為避免物業(yè)維修專項(xiàng)應(yīng)急資金的濫用，消除業(yè)主的資金安全顧慮，應(yīng)首先從頂層設(shè)計(jì)上對(duì)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度的適用范圍進(jìn)行嚴(yán)格界定。具體可仿照各省市曾探索的應(yīng)急資金“綠色通道”的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)常發(fā)生的樓房共有部分及共用設(shè)備損壞情況做出詳細(xì)規(guī)定，以使應(yīng)急資金的使用有法可依。如此既能加快房屋共有部分及共用設(shè)備的損壞情況的認(rèn)定，提高事件處理效率，又能在一定程度上消除業(yè)主的疑慮，提高資金使用的合理合法程度等。

（二）優(yōu)化使用程序，強(qiáng)調(diào)高效快捷

在對(duì)應(yīng)急維修資金使用的主體和范圍確定以后，便要以此為基礎(chǔ)，開始著手優(yōu)化資金的使用程序。從樓房共有部分及共用設(shè)備的受損情況鑒定，到緊急情況認(rèn)定的審批，再到施工單位的處理與應(yīng)急維修資金的劃撥等諸多程序，都要以明確的規(guī)章制度形式做出嚴(yán)格且清晰的規(guī)定。

比如，房屋共有部分及共用設(shè)備以何種形式受損、達(dá)到何種程度可以判定其符合應(yīng)急維修資金的使用條件。再比如，建筑施工單位的資格認(rèn)定及招投標(biāo)工作如何安排與進(jìn)行，以及候選名單是否應(yīng)視情況進(jìn)行調(diào)整、調(diào)整間隔時(shí)間如何確定。又比如，應(yīng)急維修資金的管理主體及決策主體如何確定，可以學(xué)習(xí)西方經(jīng)驗(yàn)以市場金融機(jī)構(gòu)作為應(yīng)急維修資金的運(yùn)營主體和管理主體，政府只承擔(dān)宏觀調(diào)控與監(jiān)督的責(zé)任。也可以學(xué)習(xí)國內(nèi)各省市的辦法，如學(xué)習(xí)上海市鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)管理等。

本文認(rèn)為，在我國物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度尚不完善的情況下，應(yīng)該先發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，以政府作為管理主體與運(yùn)營主體，待到該制度稍有成熟以后，再考慮由市場上的金融機(jī)構(gòu)及第三部門通力合作。同時(shí)，還應(yīng)積極引進(jìn)計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，以加強(qiáng)房屋情況檢測與跟蹤等。

（三）建立應(yīng)急維修專項(xiàng)資金來源

資金來源是確立與完善物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度的根本前提與基礎(chǔ)，只有在資金充足且充裕的情況下，前述體制、機(jī)制改革才有實(shí)施的可能與必要。眾所周知，物業(yè)專項(xiàng)維修資金是房子的“養(yǎng)老金”，隨著房齡的上升，房屋共有部分及共用設(shè)備出現(xiàn)問題的概率會(huì)越來越高，這筆錢輕易不可動(dòng)。因此，在建立應(yīng)急維修專項(xiàng)資金來源時(shí)，本文認(rèn)為天津市的做法十分出色且合理，即將物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值部分用作應(yīng)急維修資金的來源，這樣既不會(huì)給業(yè)主增加新的壓力與負(fù)擔(dān)，又能推動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金在投資運(yùn)營方面的轉(zhuǎn)型升級(jí)，以爭取最大的經(jīng)濟(jì)效益等。

（四）完善監(jiān)督機(jī)制與投訴處理機(jī)制

“把權(quán)力關(guān)進(jìn)制度的籠子”十分必要。應(yīng)急資金制度的建立實(shí)質(zhì)上就是在為緊急情況開綠燈，我們在優(yōu)化資金利用路徑的同時(shí)更要提防權(quán)力的濫用，因此建立完善的監(jiān)督機(jī)制及投訴處理機(jī)制的重要性不言而喻。首先，應(yīng)從立法層面確立應(yīng)急維修資金使用的監(jiān)督主體與職權(quán)范圍；其次，具體實(shí)施中，應(yīng)引入第三機(jī)構(gòu)如會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等加強(qiáng)資金以步驟監(jiān)管；最后，還應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的作用，鼓勵(lì)其參與到應(yīng)急維修資金使用的監(jiān)督中來，開設(shè)專門的投訴及舉報(bào)專線，方便人民群眾及時(shí)對(duì)違法、違規(guī)行為進(jìn)行揭露等。