試析房地產企業所得稅匯算清繳工作中的風險管理

蔣慧玲

摘 要：本文通過對房地產企業所得稅匯算清繳的基本含義的闡述，意識到匯算清繳在房地產企業發展中存在的意義，并根據房地產企業所得稅面臨的風險因素，提出房地產企業所得稅匯算清繳工作中風險管理相關建議。希望在減少稅務風險出現的同時，保證房地產企業能夠健康發展。

關鍵詞：房地產企業 ?所得稅 ?匯算清繳 ?風險管理

房地產企業開展所得稅匯算清繳工作的意義在于防止稅務部門稽查風險出現，在合法合理的情況下進行所得稅匯算清繳，便于企業及時掌握會計和稅法之間的差異，并根據相關稅法標準實現對納稅內容的優化，從根源上避免各種涉稅風險出現，保證企業各項運營活動有序落實，給房地產企業發展提供廣闊的空間。

一、房地產企業所得稅匯算清繳的基本概述

房地產的稅收收入，尤其是企業所得稅、增值稅和土地增值稅收入也隨著房地產市場的快速發展而逐年增加，成為了國家和地方稅收收入的重要組成部分。但由于房地產企業投入資本大，建設周期長，開發成本核算復雜，銷售方式多樣，涉及稅種多，這些特點決定了房地產企業所得稅匯算清繳的復雜性。從房地產企業自身角度出發，通過全面實施所得稅匯算清繳，有效保證自身合法權益，強化企業稅收管理，能夠保證稅收申報工作效率的提高，防止稅收風險的出現，進而引導房地產企業健康發展。

二、房地產企業所得稅面臨的風險因素

（一）超額列支預提費

根據國稅發〔2009〕31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中第三十二條規定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。在實務中，很多房產公司對前期工程費和材料費用均按合同總價進行預提10%，任意擴大預提范圍。而建筑安裝工程費、不能有償轉讓的公共配套設施中，部分出包合同預提金額超過了合同總金額的10%，人為多預提計入成本，未嚴格按照文件執行，稽查存在風險，企業面臨補繳企業所得稅和罰款滯納金的風險。

（二）人為的推遲收入確認時點

房地產企業由于開發周期長，屬于資金密集型企業，由于資金壓力大，企業前期為了節約現金流，在企業所得稅匯算清繳時人為的推遲收入確認時間，比如，某房地產公司開發的項目，2018年8月與業主簽訂了《房地產銷售合同》并收取款項，竣工備案時間為2018年12月15日，而交房時間為2019年1月15日，根據國稅發[2009]31號通知中的第三條，只要滿足三個條件之一的就視為企業已完工，稅法上該房產公司2018年度已竣工驗收備案，屬于銷售完工產品，符合稅法上確認收入條件，而不能以會計上的交房確認收入，因此該企業應在2018年度計算其實際毛利額并且并入當年的應納稅所得額。例如該房產公司開發的項目利潤較好，預計毛利率超過15%，則2018年度所得稅匯算清繳時就需要按規定確認收入，并相應結轉實際成本，這樣就會比按預計毛利率多繳納企業所得稅，因為跨年，人為推遲收入確認時點，房地產企業沒有按年度計算實際毛利額，則可能存在較大的涉稅風險。

（三）納稅評估風險

在進行納稅評估的過程中，時常會存在混淆違規就籌劃界限現象，將否定企業合理納稅籌劃，企業將會面臨補稅風險。例如，如果房產公司只開發一個項目，由于公司彌補虧損期5年，公司前期賣的全部是住宅，車位全部未賣，根據國稅發2009年31號文第十四條規定：“可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本”

公司就會出現前期多繳稅，后期賣車位，由于售價低，單方成本高，出現虧損的情況，如公司只開發一個項目，就會出現虧損無法彌補的情況，讓企業陷入風險之中。這就需要公司相關人員，在前期做好納稅籌劃工作。

三、房地產企業所得稅匯算清繳工作中風險管理相關建議

（一）強化內部稽查 改善超額列支預提費用問題

目前很多房地產企業的超額列支預提費用問題屢見不鮮，這為企業帶來較大的所得稅風險。針對這一問題，企業應當強化稽查工作，嚴格按照當前針對房地產企業的所得稅制度，杜絕任意擴大預提范圍的情況，以合同總金額10%為上限，嚴格控制在10%以內，降低超額列支預提費用情況的發生率。此外為強化稽查效果，企業可制定責任問責制，一旦超出10%，就需要追究相關責任人，給予扣除獎金等處罰方案，情節嚴重責，考慮降職、解聘等方案，以提升相關人員的重視程度，最大程度杜絕超額列支預提費用問題，從而有效規避此類所得稅風險問題。

（二）針對收入確認方面的建議

房產公司要掌控好各關鍵節點，尤其是企業竣工結算時點、房屋交接手續辦理時點、竣工備案時點等。如果房產公司開發的項目，利潤較高，大于預計毛利額15%，如果剛好在跨年的節點上，由于房產公司資金占用大，銷售金額大，房產公司一旦確認收入，都要計算繳納所得稅額，這時，提前做好稅務籌劃，就可以依法依規的推遲收入確認時間，延緩繳納稅款，避免先墊支稅款，為企業贏取足夠的現金流，有效的利用資金的時間價值。因此建議房地產企業實際操作中，應當綜合的權衡分析，考慮哪種收入確認時點能最大程度為企業節支增益，制定最為有利的收入確認時點，而不是一刀切統一的人為推遲收入確認。

（三）構建納稅風險的全面評估機制

房地產企業在開展納稅風險評估時，時常會出現混淆、違規的問題，此種問題的成因主要是因為相關人員沒有全面領會當前房地產企業的所得稅相關制度、法規。同時企業現有的風險評估機制存在漏洞。針對這一問題，建議企業對現有的稅務工作人員開展專項培訓，確保人員能夠全面領會相關制度與法規，為提高培訓效果，可在培訓后開展考核，考核與獎金掛鉤，提升人員參與培訓的積極性。此外還應完善現有的風險評估機制，企業的財務部門成立專門的稅務風險評估小組，對制定的所得稅籌劃方案進行風險評估，多方復審，或聘請更加專業的稅務代理機構，評估風險。

四、結束語

總而言之，做好房地產企業所得稅匯算清繳風險管理工作，對引導房地產企業健康發展起到了重要意義，同時還能更好的滿足稅務部門對房地產企業實際要求，保證企業可以在市場競爭中穩定發展。房地產納稅人應該根據稅法標準，行使對應的納稅職責，保證企業的合法權益，加強風險管理，采用稅務代理等方式，減少匯算清繳過程中稅務風險的出現，從而給房地產企業穩定發展提供條件。

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