解析房地產項目成本控制問題及對策

● 曹世竹

隨著國家相關部門對房地產行業的宏觀調控與管理，房地產行業的經營利潤逐漸趨于正常。為了促進房地產的可持續發展，必須要加強房地產項目的成本控制，提高房地產項目成本控制的有效性，同時提高房地產項目的經營效率，提升房地產項目的市場競爭力。但是現階段我國房地產項目的成本控制，還存在著很多不完善的地方，對房地產企業發展的制約越來越大。必須要對房地產項目的成本控制進行針對性的分析，從而根據實際情況制定成本控制措施。

一、房地產項目成本控制的常見問題分析

（一）成本控制意識不高

近幾年來，我國房地產行業的市場競爭越來越大，為了保證自身的生存與發展，很多房地產企業管理者將注意力集中在銷售利潤方面，希望通過快速銷售來獲得更多的運轉資金，而沒有意識到成本控制的重要性，經常忽視成本控制工作。另外，在實際的房地產項目運行中，管理人員的成本控制意識不高，基層工作人員也就會上行下效，忽視房地產項目成本控制的重要性，頻繁出現房地產項目成本浪費的現象。

（二）成本控制手段不科學

房地產項目的成本控制貫穿于房地產項目運行發展的全過程。在房地產項目運行發展的過程中，很多房地產企業僅僅意識到施工材料的成本控制，經常對人工成本以及施工機械設備費用等方面缺乏有效的控制手段，主要表現在以下幾方面。第一，有的房地產項目沒有經過科學的可行性分析，就直接進入項目設計環節；第二，有的房地產項目在沒有仔細調研房地產市場的情況下就盲目的做出決策，進行盲目的投資，成本浪費現象十分嚴重；第三，在房地產項目的施工階段，相關企業沒有將成本控制與項目合同管理進行緊密的結合，一旦出現合同糾紛，采用私下解決的方法，將會導致決算成本大于預期的成本控制目標。

（三）成本核算不規范

在房地產項目的成本核算過程中，相關工作人員過于重視開發成本，而忽略了具體實施過程中的土建成本控制；而且大多數的房地產企業在進行成本核算的時候，將“開發成本”列為一級科目，將“土建費用”等列為末級科目。沒有細致的進行科目設置，直接導致在成本費用方面的核算過于籠統，無法確定具體的投資金額。

（四）制度流程流于形式

針對房地產項目的成本控制，受到人為因素的影響最大。所以每一個房地產項目的成本控制必須要有完善而有效的制度流程。但是在實際的房地產項目成本控制中，很多制度流程都流于形式，降低了成本控制的有效性。尤其是監督制度的形式化，以及項目運行個階段的成本控制責任的形式化，嚴重降低了房地產項目成本控制的質量。

二、房地產項目成本控制的有效對策分析

（一）投資決策階段的成本控制

房地產項目的投資決策階段主要是進行房地產投資項目的可行性分析，進而選擇出最優的項目投資建設方案。在房地產項目投資決策階段的成本控制，需要注意以下幾方面。第一，全面分析房地產項目涉及到的地塊資料、項目所處位置的周邊環境以及市場定位等；第二，根據搜集到的各種數據和信息，合理評估項目成本費用、投資風險以及投資效益；第三，房地產企業的決策者在了解了具體的項目成本、投資效益以及投資風險之后，要進行投入產出比分析，進而做出正確的決策。

（二）規劃設計階段的成本控制

在房地產項目的運行過程中，設計費用最低，但是設計階段的成果對于房地產項目總的成本控制有著巨大的影響。設計階段的成果決定了房地產項目的結構形式，決定了具體的工程投資情況，決定著施工階段的施工圖紙，決定著整個房地產項目的工程造價。根據科學的分析，規劃設計環節對房地產項目成本控制的影響可以占比80%。要想加強房地產項目規劃設計階段的成本控制，建議做好以下幾點。第一，通過招標的方式選擇只適合的設計公司，為房地產項目的規劃設計做好準備。第二，設計委托合同中要明確技術經濟指標，明確房地產項目盈利模式。

（三）施工階段的成本控制

要想有效解決房地產項目成本控制中的問題，加強房地產項目的成本控制，必須要加強房地產項目施工階段的成本控制。而施工階段的成本控制要重點關注以下兩方面。第一房地產項目的工程招標工作，第二施工階段的合同管理。

工程招標對于房地產項目的實施發揮著巨大的作用。首先，房地產企業要充分做好招標準備工作，反復驗證招標范圍、工程工期、成本結算方式等的科學合理性，最大限度的保證評標過程的合理性。其次，房地產要嚴格審核競標單位的資質、信譽以及施工經驗，必要時可以進行實地考察，擇優選擇資質上等的競標單位。最后，對施工圖紙進行細致的分析，提前進行標底編制，根據市場中同類型的項目來確定本房地產項目的最高標價以及最低標價，提升成本控制的科學性。

針對房地產項目施工階段的合同管理，建議房地產企業做好以下幾點。第一，針對合同管理專門成立一個部門，并參與合同簽訂的全過程，從而對合同內容有一個詳細的了解，保證合同條款的落實力度。第二，施工合同文件的格式應當符合相關標準，合同內容應當系統、完整，對各方的權利以及責任都加以表明。第三，推行律師評審機制，控制合同法律風險。

另外，要想加強房地產項目施工階段的成本控制，還需要重點控制以下兩方面。第一，在不影響房地產項目施工質量的基礎上，加強施工材料的管理和控制，尤其是對施工質量影響較大的施工材料，最好由房地產企業親自提供，既降低了材料費用的成本，又可以保證施工質量。第二，積極配合監理部門對施工現場的監督工作，針對性的制定項目工程施工進度計劃表，并以此為基礎檢查實際的施工進度，及時檢驗預算支出以及執行情況。

（四）竣工結算階段的成本控制

一般情況下，房地產企業對于資金的需求數額都非常大，資金周轉時間也非常長，房地產要想實現可持續發展，必須要在保證現金支付能力的同時，有效控制資金成本。而且房地產企業的資金主要來源就是銀行貸款，所以房地產企業必須要全面分析房地產項目的實際運行情況，制定合理的籌資計劃，確保資金的按時歸還。另外，還需要加強售房款的回收，保障資金的回籠。

在房地產企業進行商品房銷售環節，還會產生各種費用。尤其是隨著信息技術的發展，營銷手段越來越多樣化，廣告推廣費用越來越不可控。為了加強銷售費用的控制，房地產企業還需要優化項目的市場推廣計劃，加強預算的科學合理性，提升費用的利用效率。

另外，在房地產項目竣工結算階段的成本控制，還需要做好以下幾點。第一，加強竣工圖紙以及相關文件的移交工作的監督和管理，為后期的工程結算與審計提供資料支持。第二，根據竣工圖紙以及相關文件，嚴格核實可以竣工決算的工程項目，發現有不符合要求的地方，就及時提出改進，并確保審核后的結算與實際造價成本一致。第三，房地產企業要按照項目建設之前設立的成本控制目標，嚴格落實建設項目的檢查和審計，嚴格檢查成本控制目標的執行情況。

三、結語

綜上所述，房地產項目的成本控制可以提升房地產企業的市場競爭力，增大房地產企業的經濟效益，促進房地產企業的快速發展。但是現階段房地產項目的 成本控制還存在著成本控制意識不高、成本控制手段不科學、成本核算不規范、制度流程流于形式等問題。為了有效解決這些問題，加強成本控制，必須要提升房地產項目成本控制意識、優化房地產項目全過程的成本控制。