淺析物業管理糾紛產生的主要原因

摘 要：近年來，由于人們的基本收入和生活水平不斷提高以及國家寬松的放貸政策，越來越多的人加入購房大軍，盡管房價只增不減，依然有很多人成為了城市房屋所有者。但隨之而產生的物業管理糾紛也逐漸顯現出來，要做好物業管理的相關工作，就應該清楚物業管理活動出現糾紛的主要原因，以便尋求解決的途徑。本文將以作者所學知識及個人體會來對物業管理糾紛的主要原因進行簡要分析。

關鍵詞：物業管理企業；業主；監督機制

1 物業管理企業方面

1）缺乏前期物業管理，沒有參與超前介入，與開發商的溝通交流不夠，特別是與施工單位的聯系較少，導致其對本物業的基本情況不是特別清楚，比如某些公用部位哪些部分是屬于開發商的，哪些部分又是屬于業主的（諸如會所之類的），還有些基礎設施的安全隱患問題，以及房屋質量是否滿足要求等。這些問題都應在物業管理公司對物業接管驗收之前，做好充分的準備工作，以便于與業主入伙之后的管理溝通。當然，由于前期物業管理費是由開發商提供的，這就需要物業管理企業有一個堅定的立場，同時也應該有相關的監督機制對其進行輔助，以便維護后期廣大業主的利益。

2）物業管理公司人員素質低，服務質量差。為了降低管理成本，特別是在一些中小城市，物業管理公司大量招收農民工（諸如不少保安大多為農民工），未經專業培訓就直接上崗。另外，不少單位認為物業管理不需要專業知識，把大量下崗，分流、年老、體弱的富余人員隨意安排到物業管理崗位，由此造成從業人員的低素質狀況，當然，這也有一定的社會因素，不少人（特別是我們的爺爺奶奶及父母這一輩）認為從事物業服務行業是不太體面的工作，因此一些接受過高等教育的人大都不愿意去從事物業服務的相關工作。

3）物業管理費用的收取標準及使用情況沒有公開透明，使業主不能直觀感受到物業所提供的服務。由于業主不清楚自己所繳納的物業管理費具體花在了什么地方，就會導致業主對物業的不信任，由此造成拖欠或者拒繳物業費的情況。甚至于一些物業公司不與業主商量，自定收費標準，不報物價局，強制收費，例如很多小區的停車費都高出業主的心理底價，令其難以接受。筆者認為這點亟需相關機制的完善。

2 業上及業主委員會方面

1）物業管理消費觀念沒有適時、適度地改變。一方面，大部分業主認為既然自己交了錢，就應該享受到他們應有的服務，有種“消費者至上”的觀念，并且認為交納物業管理費應該是出于自愿的，而不是強制性的，因此，一部分買了房而又長期不呆在這個地方的業主認為他們有權不繳納物業管理費。另一方面，多數業主認為物業管理費用較高，因此對物業服務的期望值存在一個較高點，物業公司難以達到業主的要求。在這種情況下，供求雙方在處理些具體問題時稍有不慎就會引起物業管理糾紛的發生。

2）部分業主民主法制觀念淡薄。大多數業主在簽訂《房屋買賣合同》及《物業管理合同》時由于文字太多并沒有仔細閱讀合同中的內容，對相關條款并不清楚，因此對購房時簽訂的業主公約、物業管理服務合同不認真履行，另外，一些業主有意或無意地把本不屬于物業管理服務范圍的服務事項硬牽扯到物業管理企業，有的甚至故意侵犯物業管理公司的合法權益、無理取鬧，從而造成糾紛。這里舉一個比較常見的例子，部分業主隨意改造自己的房屋結構，不聽物業勸阻，出了問題便將矛頭指向物業，有的甚至將公攤部分據為己有，也不聽取物業的調解。

3）很多小區不具備業主委員會，與物業管理公司之間缺少協助和監督。在我國大中小城市，大部分小區并沒有設立業主委員會，一是因為很多業主沒有這個意識，認為把小區交給了物管公司來管，就應由他們全權處理，并且小區還有居委會，自己沒必要參與進去，二是因為大多數人工作繁忙，沒有時間或者不愿意參與此事，以免為自己徒增煩惱。因此導致物業公司與業主缺乏溝通渠道，雙方便容易滋生誤會。

3 監督機制方面

一個企業就如同個人樣， 在沒有比較完善的規則的條件下，如果沒有一個健全的監督機制，就容易肆意妄為，引起相關人士的不滿。物業管理的監督機制需要有政府的監管、行業自律、業十委員會的監督以及社會媒體的監督等幾個方面，還需要這些方面良好的有機結合。現實情況是，不僅很多小區沒有成立業主委員會，多數業主對物業的所作所為也漠不關心，而且很多糾紛媒體難以介入（拒絕采訪、毆打采訪記者），監督機制既不健全，也難結合。這些情況都是導致糾紛不斷發生，難以從根本上解決的重要原因。

總而言之，要避免糾紛的產生，需要各方相關人士均做出努力與改變，筆者認為這其中最要要的還是相關機制的完善以及做好宣傳教育，使得雙方認清彼此的關系，常進行溝通交流。

作者簡介

樊鑫月（1998-），女，四川省南部縣人，現于西南科技大學土木工程與建筑學院就讀，本科在讀。