樓市開(kāi)始拐了么？

3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國(guó)商品房銷售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，雙雙創(chuàng)下2015年6月以來(lái)的新低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，樓市告別43個(gè)月長(zhǎng)周期牛市，房地產(chǎn)進(jìn)入新周期。

平穩(wěn)健康發(fā)展仍是長(zhǎng)效機(jī)制

3月12日，十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂舉行第三次全體會(huì)議。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在“部長(zhǎng)通道”接受采訪時(shí)說(shuō)，去年以來(lái)，我們堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，在各個(gè)方面的共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了積極變化。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是住房的成交面積增速放緩；二是住房的成交價(jià)格總體平穩(wěn)；三是住房預(yù)期，也就是市場(chǎng)預(yù)期逐漸趨于理性。2019年，我們將堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的工作方案，具體要做到五個(gè)“堅(jiān)持”。

第一，堅(jiān)持住房的定位：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。第二，堅(jiān)持完善“兩個(gè)體系”。一是住房的市場(chǎng)體系，二是住房保障體系。第三，堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任。因城施策、分類指導(dǎo)，要不斷完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。第四，堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式。特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解決新市民的住房問(wèn)題。第五，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

但作為樓市輪動(dòng)效應(yīng)開(kāi)始的“風(fēng)向標(biāo)”區(qū)域，一線城市的樓市在2019年迎來(lái)回暖跡象，長(zhǎng)期嚴(yán)調(diào)控下，需求“復(fù)蘇”帶來(lái)的“小陽(yáng)春”能否最終變?yōu)椤笆⑾摹保诋?dāng)前的“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)下，被認(rèn)為可能性不大。

3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，同時(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，廣大消費(fèi)者和投資者更加清醒地、更加理性地對(duì)待購(gòu)房行為。隨著長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)會(huì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

大周期結(jié)束？

“感覺(jué)就像是在官宣2015年來(lái)的這輪周期正式結(jié)束了”，3月14日，一位東北地區(qū)的地產(chǎn)商感嘆。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，投資層面，1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1545萬(wàn)平方米，同比下降34.1%，土地成交價(jià)款690億元，下降13.1%。照此計(jì)算的土地購(gòu)置均價(jià)4466元/平方米，同比上漲31.9%。

銷售層面，商品房銷售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長(zhǎng)1.3%。商品房銷售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。照此計(jì)算的前兩月全國(guó)商品房成交均價(jià)為9079元/平方米，同比上漲6.7%，漲幅比去年全年收窄4個(gè)百分點(diǎn)。

其中多個(gè)數(shù)據(jù)，創(chuàng)下近年來(lái)的歷史新低。

其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降34.1%，這是2009年3月以來(lái)的最大跌幅；商品房銷售面積同比下降3.6%，是全國(guó)商品房銷售面積43個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。此外，商品房銷售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，這一增速同樣是2015年6月以來(lái)的新低。

有分析人士表示，從現(xiàn)有情況來(lái)看，2018年的房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄很難被打破。從2018年四季度至今，市場(chǎng)上漲乏力，樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

對(duì)此，有前10強(qiáng)房企高管認(rèn)為，銷售下降一方面是因?yàn)槿ツ耆木€城市透支嚴(yán)重，因而返鄉(xiāng)潮如預(yù)期一樣沒(méi)有大面積出現(xiàn)。另一方面，房?jī)r(jià)已至高位，購(gòu)買力提升和需求釋放需要時(shí)間。

實(shí)際上，在熱點(diǎn)城市受到調(diào)控嚴(yán)格限制的背景下，三四線城市在棚改等政策利好下的樓市火熱，被認(rèn)為是2018年全國(guó)商品房銷售面積和金額創(chuàng)下歷史新高的重要拉動(dòng)力。

不過(guò)，進(jìn)入2019年后的一些數(shù)據(jù)和現(xiàn)象則表明，三四線城市樓市同樣開(kāi)始走弱。

易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2019年1-2月，其所監(jiān)測(cè)的40城新建商品住宅累計(jì)成交面積同比下降13%。其中，18個(gè)三四線城市累計(jì)同比下降21%。

同時(shí)，被認(rèn)為是市場(chǎng)下行重要標(biāo)志的樓市“止跌令”，2019年以來(lái)也屢有消息傳出。3月6日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企發(fā)布了一份名為“停止特價(jià)房銷售”的文件。文件要求，房企停止低于申報(bào)價(jià)格的“特價(jià)房”銷售。

而中部某四線城市的售樓處工作人員趙海洋（化名）對(duì)此也深有感觸。他告訴記者，他所在的項(xiàng)目，去年一期項(xiàng)目在售時(shí)，大年初一有三個(gè)打工返鄉(xiāng)客戶想要買房，因?yàn)橹挥袑?dǎo)購(gòu)值班沒(méi)能成交。今年二期項(xiàng)目開(kāi)盤，公司在大年初一到初三安排了收銀員和出納值班，結(jié)果“沒(méi)人來(lái)看房”。

一線“小陽(yáng)春”調(diào)查

而作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京等一線城市，市場(chǎng)則出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”的傳聞。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年前兩月，北京普通住宅和別墅成交套數(shù)超過(guò)3800套，而去年同期則只有1600余套。

另外，市場(chǎng)預(yù)期的復(fù)蘇被認(rèn)為格外重要。3月14日，北三環(huán)附近一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，2017年他所在的門店二手房帶看量一度跌到每人每月5-7組新增帶看，2018年以來(lái)處在持續(xù)恢復(fù)狀態(tài)，今年以來(lái)達(dá)到了20組左右。

不過(guò)，從價(jià)格來(lái)看，盡管有部分新房項(xiàng)目傳出提價(jià)通知，但在北京市場(chǎng)占主體的存量房市場(chǎng)，價(jià)格變動(dòng)還不明顯。記者使用“諸葛看房”APP搜索朝陽(yáng)區(qū)東壩附近房源，除一套房源外，前十套房源的掛牌價(jià)顯示其近期內(nèi)均未有調(diào)價(jià)歷史。

3月14日，一位預(yù)備在亞運(yùn)村附近買房的購(gòu)房者也告訴記者，他所關(guān)注的區(qū)域，有多套600萬(wàn)總價(jià)左右的房源在近一兩個(gè)月來(lái)成交，但價(jià)格與之前基本持平。

而鏈家數(shù)據(jù)則顯示，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平，較2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%，但相比2018年全年均價(jià)同比下跌3.3%，已經(jīng)止跌企穩(wěn)。

這一輪一線城市在市場(chǎng)壓抑過(guò)久后，需求釋放帶來(lái)的回溫，到底是否會(huì)成為新一輪周期來(lái)臨前的“前奏”，還需要驗(yàn)證。

貝殼研究院近日發(fā)布報(bào)告稱，北京317調(diào)控后新增帶看量大幅減少，在2018年和2019年的春節(jié)后都出現(xiàn)了復(fù)蘇。當(dāng)前帶看絕對(duì)量仍明顯低于調(diào)控前，約為2017年同期的60%左右，且今年帶看量已于3月第一周出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)活躍度有所下降。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這還需要看后續(xù)政策的調(diào)整。以北京為例，張大偉表示，首先，北京2018年的開(kāi)工項(xiàng)目將在未來(lái)形成供應(yīng)量井噴；其次，北京市場(chǎng)此前在2018年也出現(xiàn)過(guò)小陽(yáng)春，但很快恢復(fù)平穩(wěn)。“小陽(yáng)春能不能持續(xù)的最關(guān)鍵因素是信貸桿杠的變化”，他說(shuō)。

而上述前十房企高管則告訴記者，各地的政策放松只是微調(diào)，“樓市不會(huì)再有火熱的盛夏，大力度、大規(guī)模的刺激政策不會(huì)再有效也不會(huì)再來(lái)；樓市也不會(huì)再有寒冷的冬天，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)信心會(huì)有所恢復(fù)。”

房地產(chǎn)稅能否來(lái)臨

房地產(chǎn)稅立法工作六年內(nèi)第三次被寫入中國(guó)政府工作報(bào)告，成為今年兩會(huì)的一大焦點(diǎn)，牽動(dòng)中國(guó)千家萬(wàn)戶和房地產(chǎn)市場(chǎng)神經(jīng)。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

三天后，全國(guó)人大委員長(zhǎng)栗戰(zhàn)書在人大常委會(huì)工作報(bào)告中，再次提到今年要對(duì)房地產(chǎn)稅法立法調(diào)研、起草，加緊工作、確保如期完成。

有分析指出，房地產(chǎn)已是眾多中國(guó)人主要財(cái)富載體，目前在中國(guó)擁有多套房地產(chǎn)的人并不在少數(shù)，打破既得利益阻力，尤其是擁有多套房地產(chǎn)群體的阻力，是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的一大難點(diǎn)。房地產(chǎn)稅在制度設(shè)計(jì)上也面對(duì)諸多爭(zhēng)議，包括如何區(qū)別自住和投資房產(chǎn)，是否要給予豁免、如何豁免，征收基數(shù)怎么算等。

在很多國(guó)家，房地產(chǎn)稅一般以市場(chǎng)價(jià)計(jì)算的評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)征收。不過(guò)，中國(guó)過(guò)去多年房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化增長(zhǎng)，導(dǎo)致早年購(gòu)買的商品房在價(jià)格暴漲后，存在房屋評(píng)估價(jià)與屋主收入之比不合理問(wèn)題。

以北京為例，多年前每平米5000元（人民幣，下同，1008新元）的房屋，如今每平米可能超過(guò)10萬(wàn)元，若家庭收入沒(méi)有跨越式上升，屋主將難以負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)稅。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任尹中卿說(shuō)，未來(lái)稅制改革的重點(diǎn)是重構(gòu)稅制，減少間接稅的比重，提高直接稅的比重。增加直接稅特別是資產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、收入稅的比重，最主要的就是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅不一樣， 它不是簡(jiǎn)單地把原來(lái)的房產(chǎn)稅平移成稅收，而是要把原來(lái)涉地的稅收與房產(chǎn)稅進(jìn)行整合，將房地產(chǎn)稅征收對(duì)象擴(kuò)展到居民住房。

房地產(chǎn)稅是從地方主體稅種的角度來(lái)講的，它是一種資產(chǎn)稅或者財(cái)產(chǎn)稅。推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法更多的是要完善我國(guó)稅收體系，提高直接稅比重，增加資產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、收入稅稅種，強(qiáng)化地方主體稅種。

房地產(chǎn)稅肯定會(huì)提高房地產(chǎn)的使用和占有成本，間接作用可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

但房地產(chǎn)稅也不能說(shuō)是占有房子就交稅，應(yīng)該是對(duì)占有多套房的、不用于住的、等著炒的這種人會(huì)增加負(fù)擔(dān)。多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)稅，也像個(gè)人所得稅一樣是可以設(shè)定免稅部分的，例如人均居住面積三十平米、四十平米、五十平米可以不交稅。所以房地產(chǎn)稅更多地是當(dāng)作一種財(cái)產(chǎn)、收入的調(diào)節(jié)，從客觀上實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的節(jié)約使用。政府工作報(bào)告提出，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，人大常委會(huì)工作報(bào)告也明確把它列入到2019年立法工作計(jì)劃。

房地產(chǎn)稅盡管不是主要為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，但它肯定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和人們的預(yù)期有相當(dāng)大的影響，所以要從多方面考慮研究選擇出臺(tái)時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，所以房地產(chǎn)稅即使出臺(tái)，何時(shí)開(kāi)征、按什么稅率征收，按照法律規(guī)定、充分授權(quán)的原則，地方政府應(yīng)該會(huì)有很大的自主選擇權(quán)。