淺議房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控措施

王志鋒

摘要：無(wú)論是大房企還是小房企，傳統(tǒng)的成本管控模式已經(jīng)跟不上日新月異的房地產(chǎn)發(fā)展的速度，而房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)各異。只有充分利用科學(xué)的方法，完善成本控制管理，建立健全成本管理體制，發(fā)揮企業(yè)的潛在能力，才能實(shí)現(xiàn)資本投入回報(bào)最大化和利潤(rùn)最大化，并讓企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中永遠(yuǎn)走在前列。因此，處理好房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控是提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的重要法寶。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的現(xiàn)狀，提出一系列相關(guān)的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);成本核算;管控

2017年以來(lái)，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，國(guó)家的調(diào)控政策不斷出臺(tái)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中房地產(chǎn)企業(yè)要生存與發(fā)展其成本核算與管控顯得尤為重要，只有加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算與管控，方能提高企業(yè)的生存與發(fā)展能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成及其特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容繁多，一般核算時(shí)根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況設(shè)置成本項(xiàng)目，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)包括下列六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)

1.開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不同進(jìn)行不同方法核算。對(duì)于規(guī)模比較小的項(xiàng)目，如開發(fā)獨(dú)幢或幾幢房屋的項(xiàng)目，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的項(xiàng)目，就必須科學(xué)地進(jìn)行成本歸集。

2.開發(fā)成本的分配方法不同對(duì)企業(yè)的稅負(fù)影響較大。成本分配方法的選擇對(duì)于土地增值稅的增值率影響較大，特別是開發(fā)項(xiàng)目存在普通住宅的情況下，選擇合理的成本分配方法有可能減免土地增值稅，為企業(yè)降低稅負(fù)。

3.正確地進(jìn)行成本費(fèi)用核算，能更好的了解開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向。有利于控制企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。反映了企業(yè)主要成本的發(fā)生情況，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控現(xiàn)狀

（一）成本管理意識(shí)淡薄，成本管控方法不規(guī)范

對(duì)一個(gè)公司的考核，通常會(huì)有銷售指標(biāo)、回款指標(biāo)、利潤(rùn)指標(biāo)、資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、凈現(xiàn)金凈流量指標(biāo)。在這些指標(biāo)的壓力下，首當(dāng)其沖的是銷售指標(biāo)，各地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣性的將銷售作為公司的龍頭，一切行動(dòng)圍繞銷售來(lái)進(jìn)行，用銷售來(lái)倒排各部門的全年工作計(jì)劃。開發(fā)過程中只關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷、開盤節(jié)奏、拿地速度，比拼土地儲(chǔ)備量。此時(shí)，公司內(nèi)部的成本管理意識(shí)比較淡薄，成本管理制度比較單一，成本管控水平相對(duì)粗放，大多還是停留在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷階段，缺少應(yīng)有的科學(xué)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，成本全過程無(wú)動(dòng)態(tài)跟蹤更新，部門間溝通不順暢，導(dǎo)致資金計(jì)劃不詳細(xì)，資金使用不確定情況較多，成本管控遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離工作實(shí)際。成本管理形同虛設(shè)，無(wú)法有效降低成本。

（二）成本核算對(duì)象不清晰，成本科目處置不合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地一般需要分期分批來(lái)進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品種類各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有公寓、有別墅等，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并沒有明確規(guī)定企業(yè)如何進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分，所以，各企業(yè)在歸集成本核算對(duì)象時(shí)，有時(shí)不能很好地考慮后期交房后稅務(wù)清算時(shí)遇到的問題，常會(huì)將不同業(yè)態(tài)的成本眉毛胡子一把抓，一級(jí)二級(jí)三級(jí)會(huì)計(jì)科目使用混亂，特別是在地塊很大且周期很長(zhǎng)的時(shí)候，常會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在計(jì)算所得稅與土地增值稅時(shí)無(wú)法清楚分開各業(yè)態(tài)的成本，從而使得企業(yè)成本利潤(rùn)數(shù)據(jù)失真。

（三）成本核算缺乏專業(yè)人才，后期培訓(xùn)不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)來(lái)說(shuō)還是一個(gè)相對(duì)新興的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)較高，讓越來(lái)越多的人進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)中來(lái)，很多是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性不甚了解，整個(gè)的管理模式還是不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境的變化，再加上房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏較快，后期人員專業(yè)培訓(xùn)跟不上，造成目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要懂財(cái)務(wù)又要懂業(yè)務(wù)還要具備一定的稅收籌劃能力，但是目前具備這些能力的人很少，要不就是只懂財(cái)務(wù)不懂業(yè)務(wù)，要不就是制動(dòng)業(yè)務(wù)不懂財(cái)務(wù)。在很大程度上人才制約了企業(yè)成本核算與管控的有機(jī)結(jié)合和發(fā)展，在一定程度上制約了發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算與管控的措施

（一）更新成本管理理念，規(guī)范成本控制體系

1.更新管理層和員工的成本管理理念。更新成本管理理念是進(jìn)行成本控制的基本前提。更新成本管理理念首先應(yīng)從管理層入手，只有管理層意識(shí)到成本管理的重要性，根據(jù)公司實(shí)際情況，進(jìn)而做出正確的決策才能從根本上解決成本管理的問題。成本管理不單純是成本部或財(cái)務(wù)部一兩個(gè)部門的事，一定要形成全員參與成本管理，落實(shí)崗位職責(zé)，明確責(zé)、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將崗位職責(zé)通過信息化實(shí)施到公司的日常工作規(guī)范流程并實(shí)施考核管理，只有這樣，方可有效。只有領(lǐng)導(dǎo)層的成本管理理念更新了，意識(shí)到這一點(diǎn)時(shí)，成本控制環(huán)節(jié)才會(huì)真正地做到事前控制。

2.利用ERP系統(tǒng)規(guī)范成本控制體系。規(guī)范成本控制體系是成本控制的核心。規(guī)范成本控制體系，需要建立ERP動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)，有了動(dòng)態(tài)成本，就可以實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目成本的現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本由土地成本、開發(fā)前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、園林環(huán)境費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用這六大部分組成，各部分成本與合同金額相關(guān)連。所以，動(dòng)態(tài)成本的管理，首先要以合同管理為中心，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本，進(jìn)行對(duì)比、預(yù)警，隨時(shí)把握成本狀態(tài)，為領(lǐng)導(dǎo)決策加快速度，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。在建立ERP動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)庫(kù)之初，企業(yè)內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目成本預(yù)算值應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格按照市場(chǎng)行情進(jìn)行準(zhǔn)確制定的，成本預(yù)算除了包括定額成本外，還要關(guān)注市場(chǎng)行情，有一個(gè)最高成本與最低成本，保證任何一項(xiàng)成本都要在可控制的區(qū)間。

（二）明確成本核算對(duì)象，合理設(shè)置成本科目

1.明確成本核算對(duì)象。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，確定適合本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法。成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。房地產(chǎn)企業(yè)，各業(yè)態(tài)眾多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合交房后稅務(wù)清算的要求，明確成本核算對(duì)象。充分考慮到土地增值稅與企業(yè)所得稅在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)土地價(jià)款列支項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除形式、地價(jià)款分?jǐn)偡椒ā⒔杩罾⒖鄢确矫娴牟町悾智宄杀竞怂銓?duì)象，從而在成本歸集時(shí)能準(zhǔn)確核算各業(yè)態(tài)成本。

2.合理設(shè)置成本科目。合理設(shè)置成本科目，可以客觀反映各業(yè)務(wù)產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于降低成本。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)總成本是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)消耗總和。主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)稅金三大部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用主要是指與項(xiàng)目建設(shè)無(wú)直接關(guān)系、不能計(jì)入某個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)稅金是指房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按規(guī)定計(jì)算交納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。

（三）培養(yǎng)復(fù)合型財(cái)務(wù)人才

企業(yè)不僅要善于用人，還要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行再教育，讓他們更多的了解非財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)。培訓(xùn)時(shí)要結(jié)合財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)，并拓展到相關(guān)專業(yè)能力的培訓(xùn)。尤其強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)人員的基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)不僅是財(cái)務(wù)專業(yè)，還要具備與財(cái)務(wù)相關(guān)的非財(cái)務(wù)知識(shí)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理理念等方面知識(shí)。只有提高財(cái)務(wù)人員的整體專業(yè)素質(zhì)，才能使財(cái)務(wù)人員真正成為復(fù)合型人才。為培養(yǎng)財(cái)務(wù)復(fù)合型人才，必須不斷完善財(cái)務(wù)學(xué)員的財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)，拓展相關(guān)專業(yè)知識(shí)面，培養(yǎng)學(xué)員的創(chuàng)新精神，提高財(cái)務(wù)學(xué)生的綜合能力和素質(zhì)水平。只有這樣才能是財(cái)務(wù)人員做到業(yè)財(cái)融合，將財(cái)務(wù)核算與管控落到實(shí)處。

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