淺議房地產企業成本核算與管控措施

王志鋒

摘要：無論是大房企還是小房企，傳統的成本管控模式已經跟不上日新月異的房地產發展的速度，而房地產開發產品形態各異。只有充分利用科學的方法，完善成本控制管理，建立健全成本管理體制，發揮企業的潛在能力，才能實現資本投入回報最大化和利潤最大化，并讓企業在激烈的競爭中永遠走在前列。因此，處理好房地產企業成本核算與管控是提高經營利潤的重要法寶。本文結合房地產企業成本核算與管控的現狀，提出一系列相關的具體措施。

關鍵詞：房地產;企業;成本核算;管控

2017年以來，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，國家的調控政策不斷出臺。在激烈的競爭中房地產企業要生存與發展其成本核算與管控顯得尤為重要，只有加強開發項目的成本核算與管控，方能提高企業的生存與發展能力。

一、房地產企業成本構成及其特點

（一）房地產企業成本構成

開發產品成本內容繁多，一般核算時根據企業開發產品的具體情況設置成本項目，一般情況下房地產企業的開發項目應包括下列六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。

（二）房地產企業成本特點

1.開發產品成本的歸集可根據項目規模不同進行不同方法核算。對于規模比較小的項目，如開發獨幢或幾幢房屋的項目，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的項目，就必須科學地進行成本歸集。

2.開發成本的分配方法不同對企業的稅負影響較大。成本分配方法的選擇對于土地增值稅的增值率影響較大，特別是開發項目存在普通住宅的情況下，選擇合理的成本分配方法有可能減免土地增值稅，為企業降低稅負。

3.正確地進行成本費用核算，能更好的了解開發產品的實際功能和去向。有利于控制企業的各項費用支出，降低成本提高經濟效益，增強企業的市場競爭能力。

4.房地產企業成本核算是房地產開發企業會計核算的中心環節。反映了企業主要成本的發生情況，對企業的利潤產生至關重要的作用。

二、房地產企業成本核算與管控現狀

（一）成本管理意識淡薄，成本管控方法不規范

對一個公司的考核，通常會有銷售指標、回款指標、利潤指標、資金周轉率指標、凈現金凈流量指標。在這些指標的壓力下，首當其沖的是銷售指標，各地產企業習慣性的將銷售作為公司的龍頭，一切行動圍繞銷售來進行，用銷售來倒排各部門的全年工作計劃。開發過程中只關注市場營銷、開盤節奏、拿地速度，比拼土地儲備量。此時，公司內部的成本管理意識比較淡薄，成本管理制度比較單一，成本管控水平相對粗放，大多還是停留在個人經驗判斷階段，缺少應有的科學成本數據進行對比分析，成本全過程無動態跟蹤更新，部門間溝通不順暢，導致資金計劃不詳細，資金使用不確定情況較多，成本管控遠遠脫離工作實際。成本管理形同虛設，無法有效降低成本。

（二）成本核算對象不清晰，成本科目處置不合理

房地產項目的用地一般需要分期分批來進行開發，產品種類各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有公寓、有別墅等，在會計準則中并沒有明確規定企業如何進行成本核算對象的劃分，所以，各企業在歸集成本核算對象時，有時不能很好地考慮后期交房后稅務清算時遇到的問題，常會將不同業態的成本眉毛胡子一把抓，一級二級三級會計科目使用混亂，特別是在地塊很大且周期很長的時候，常會導致企業在計算所得稅與土地增值稅時無法清楚分開各業態的成本，從而使得企業成本利潤數據失真。

（三）成本核算缺乏專業人才，后期培訓不到位

房地產企業在我國來說還是一個相對新興的行業，因為房地產企業的利潤相對較高，讓越來越多的人進入到這個行業中來，很多是由其他行業轉入的，但對于房地產行業的特殊性不甚了解，整個的管理模式還是不能適應房地產市場外部環境的變化，再加上房地產開發節奏較快，后期人員專業培訓跟不上，造成目前許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。當前形勢下，房地產企業需要懂財務又要懂業務還要具備一定的稅收籌劃能力，但是目前具備這些能力的人很少，要不就是只懂財務不懂業務，要不就是制動業務不懂財務。在很大程度上人才制約了企業成本核算與管控的有機結合和發展，在一定程度上制約了發展。

三、房地產企業加強成本核算與管控的措施

（一）更新成本管理理念，規范成本控制體系

1.更新管理層和員工的成本管理理念。更新成本管理理念是進行成本控制的基本前提。更新成本管理理念首先應從管理層入手，只有管理層意識到成本管理的重要性，根據公司實際情況，進而做出正確的決策才能從根本上解決成本管理的問題。成本管理不單純是成本部或財務部一兩個部門的事，一定要形成全員參與成本管理，落實崗位職責，明確責、權、利，形成公司成本管理規章制度，并將崗位職責通過信息化實施到公司的日常工作規范流程并實施考核管理，只有這樣，方可有效。只有領導層的成本管理理念更新了，意識到這一點時，成本控制環節才會真正地做到事前控制。

2.利用ERP系統規范成本控制體系。規范成本控制體系是成本控制的核心。規范成本控制體系，需要建立ERP動態成本管理系統，有了動態成本，就可以實時掌握項目成本的現狀。由于房地產開發成本由土地成本、開發前期費用、建安工程費用、園林環境費用、配套設施費用、開發間接費用這六大部分組成，各部分成本與合同金額相關連。所以，動態成本的管理，首先要以合同管理為中心，根據實際發生的成本，進行對比、預警，隨時把握成本狀態，為領導決策加快速度，提高企業競爭力。在建立ERP動態成本數據庫之初，企業內的各個項目成本預算值應當是嚴格按照市場行情進行準確制定的，成本預算除了包括定額成本外，還要關注市場行情，有一個最高成本與最低成本，保證任何一項成本都要在可控制的區間。

（二）明確成本核算對象，合理設置成本科目

1.明確成本核算對象。根據《企業會計制度》規定：企業應當根據本企業的生產經營特點和管理要求，確定適合本企業的成本核算對象、成本項目和成本計算方法。成本核算對象、成本項目和成本計算方法一經確定，不得隨意變更。房地產企業，各業態眾多，企業應當根據實際情況，結合交房后稅務清算的要求，明確成本核算對象。充分考慮到土地增值稅與企業所得稅在計算扣除項目時土地價款列支項目、房地產開發費用準予扣除形式、地價款分攤方法、借款利息扣除等方面的差異，分清成本核算對象，從而在成本歸集時能準確核算各業態成本。

2.合理設置成本科目。合理設置成本科目，可以客觀反映各業務產品的成本結構，便于降低成本。按現行房地產開發企業會計制度規定，房地產開發總成本是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項消耗總和。主要由房地產開發成本、開發費用、開發稅金三大部分組成。房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、園林環境費用、配套設施費、開發間接費用。房地產開發費用主要是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目的費用。主要包括管理費用、銷售費用、財務費用。房地產開發稅金是指房地產企業在轉讓、銷售、出租開發產品時按規定計算交納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。

（三）培養復合型財務人才

企業不僅要善于用人，還要對財務人員進行再教育，讓他們更多的了解非財務相關知識。培訓時要結合財務專業知識，并拓展到相關專業能力的培訓。尤其強調財務人員的基礎專業知識不僅是財務專業，還要具備與財務相關的非財務知識及經濟環境和管理理念等方面知識。只有提高財務人員的整體專業素質，才能使財務人員真正成為復合型人才。為培養財務復合型人才，必須不斷完善財務學員的財務專業知識結構，拓展相關專業知識面，培養學員的創新精神，提高財務學生的綜合能力和素質水平。只有這樣才能是財務人員做到業財融合，將財務核算與管控落到實處。

參考文獻：

[1]蔡昌.房地產企業全程會計核算與稅務處理[M].中國市場出版社，2016 （02）.

[2]蔣婕.淺談房地產開發企業的財務管理與成本控制[J].經營管理者，2017 （29）.