房地產管理存在的突出問題及對策

楊興華

當前，我國經濟水平飛速提升，各項事業都取得驚人成就，城市化建設與發展速度日漸加快，涌入城市的人口規模不斷擴大，推動城市建設，為房地產事業的發展起到了很大的促進作用。但就目前形勢而言，房地產管理存在諸多突出性問題，面臨的任務也很艱巨，這就需要對房地產管理問題認識到位，及時采取措施，使房地產行業實現持續穩定健康發展。本文將從房地產管理過程中的突出問題著手，就如何解決這些問題提出相應的對策。

一、房地產管理過程中存在的突出問題

（一）目標定位不明，政策穩定性缺乏

長期以來，房地產市場管理的目標都是為了維持市場供需平衡，防止房價上漲過快，以達到居者有其屋的目的。但是，因為對于社會經濟發展初級階段的認識不全面，導致房地產經濟管理過程中對于房地產市場問題的認識以及長期規劃缺乏明確性，致使政策目標的制定沒有前瞻性。

與此同時，由于政策目標模式，政策手段的短期性與規劃思路存在偏差，甚至有可能存在相違背的問題。正是因為政策缺乏連續性，科學性不足，致使房地產行業容易受政策變動影響并出現不斷波動的問題，不僅會對房地產市場的運行產生干擾，政策漏洞的存在也使得投機者有了干擾市場秩序的機會。

（二）機制缺乏完善性，管理形式化問題嚴重

在政府經濟管理過程中，房地產管理的重要性日漸突出，政府也高度重視房地產管理工作的開展，并提出相關政策，但政策實施效果不盡如人意。也有一些政策不具有很強的操作性，爭議較大，實施原則的制定與頒布速度明顯快于實施細則的制定和頒布。在開展房地產經濟管理工作的過程，很多措施都是按照自上而下的形式進行的，中央和地方實施房地產管理部門實施兩級監督與調控，未能明確劃分工作范圍及目標定位，致使很多房地產政策都是中央和地方非合作博弈的結果。

房地產市場正處在發展的過渡期，由于該行業具有低成本、高收益的特性，已經成為區域經濟發展的支柱性產業，也是地方財政的重要來源，于是很多地方政府不斷抬高地價，拉高房價。同時，由于公權力和房地產開發商之間積極合作，致使權錢交易的問題十分嚴重，引起宏觀經濟管理操作失衡。如果不能徹底打破官商勾結鏈條，將會不斷加大房地產經濟管理的難度，使得國家宏觀政策流于形式化，作用發揮有限。

（三）缺乏完善的法律法規體系

縱觀各個國家房地產市場的發展與經驗，為確保房地產市場實現良性運行，就必須建立完善的法律法規體系。就我國房地產而言，尚處在快速發展階段，相關法律法規有待進一步健全。房地產市場管理是一個系統工程，需要建立一套完善的管理體系，但就目前為止，我國尚未建立一套健全的房地產市場管理法，當下房地產市場法律法規建設速度無法滿足房地產高速發展的要求。同時，房地產經濟主要是依靠行政權威管理，不少文件都以國務院名義頒發，也有以國家部委的名義發布，不具備法律嚴肅性與適用性的特點。即便針對某些特定領域的法律法規已經初步建立完成，也沒有建立完善的條例與實施細則，致使房地產市場存在政令不通、執法不嚴的問題，加之一些法律法規得不到有效落實，導致法律效力的發揮受到影響。

二、解決房地產管理問題的有效對策

（一）合理制定發展規劃，加強短期實踐指導

全面認識到房地產行業的發展在改善民眾居住條件，提升生活品質的過程中的重要作用，并把握我國基本國情，明確房地產管理思想，除了要追求短期效應，還要合理確立長期發展目標，使得城鄉居民不斷增長的居住需求得以滿足。

為此，需要加強對房地產行業發展情況的調研，出臺相應的中長期發展規劃，使房地產業實現持續穩定發展，防止造成“漲則緊”、“跌則松”的情況。與此同時，應對宏觀經濟管理目標進行分解，確立一個個中短期目標用于指導實踐，理順房地產市場關系，確保對癥下藥。為了滿足房地產市場的消費需求，政府部門應當主動提供社會保障，構建完善的住房保障體系，并從稅收、金融等方面加強對炒房等投機行為的限制。

（二）建立完善的管理機制，確保管理工作落實充分

對于房地產市場的現存問題，是有其內在原因的，如果僅靠行政命令調控，是無法解決該問題的。為了緩解目前這種不良局勢，應當加快房地產管理體制改革，切實認識到政府經濟管理職能的重要作用，對政府部門管理職能進行有效調整，正確對待市場失靈問題，確保市場調節功能的有效發揮，并依據市場變化進行采取有效的干預措施，并建立起對房地產產業市場發展有利的運行管理機制，推動房地產經濟的持續性發展。

（三）加快相關法律法規體系完善

第一，利用法律手段，對政府經濟管理作用的發揮形成制約，防止政府行政干預過多，影響房地產市場秩序。同時，通過法律手段，使房地產市場宏觀調控體系得以有效實施。加快對《建筑法》、《城市房地產管理法》以及《土地管理法》，出臺相應的實施細則，使《房地產法》盡快出臺，確保房地產開發建設、交易以及中間服務管理能夠全部納入法律規范體系，房地產行業規范政策更加穩定嚴肅，使得房地產經濟管理能夠做到有法可依與執法必嚴，如有違法行為，及時追究相關人員的責任。

（四）科學構建用人機制和房地產管理體系

一方面，合理選撥與任用營房干部。為了儲備房地產管理人員，應當優先錄用有院校培訓經歷、思想端正、紀律意識強，有強烈意愿投身于營房建設的人才。在選拔過程中，要對應聘人員的學歷、能力及經歷等進行綜合考察，盡可能地選拔作風端正、工作務實、有一定創造意識的人員進入房地產管理隊伍。

另一方面，明確重點，加強房地產管理理論。一是加強對“重點”問題的研究。在房地產管理過程中，管理體制及運行體制問題對于房地產管理事業發展往往會產生根本性的影響，需要各級加強力量組織，對這些問題進行深入研究與思考。二是加強對“熱點”問題的研究。

三、房地產管理的實例

某項目在選擇景觀設計單位時，有艾克斯蒂公司和SWA公司兩家候選單位，不管是設計能力還是國際聲譽，兩家公司綜合評價相當。其中，艾克斯蒂公司和本單位有項目合作經驗，SWA公司能夠用于開拓新資源。詢價時，艾克斯蒂給出每平方22元的報價，SWA則傾向于采取包干形式，給出25.3萬美金的報價。按照研發人員給出的5.6萬平方米的基數，SWA給出每平方36元的報價。由于存在14元的單價差，因而選擇了艾克斯蒂。與艾克斯蒂進行談判中，對工程量進行比對時存在較大出入，在經過詳細核算與復核后發現該項目經過面積為7.3萬平方米，SWA又給出了27.7元的報價，總價差由79.2萬轉變為41.8萬，正是因為研發人員的數據提供不準確，導致公司決策失誤。

由于該項目研發主管及景觀設計協調專員在進行合同談判和公司作出決策之前，沒有加強對景觀面積的復核，致使公司決策失真，判斷失誤，決定對其采取500元的罰款和行政通報的處罰，無法達到相應的工作標準。

四、結語

總之，為切實提高房地產管理水平，必須結合我國國情，分析目前房地產管理過程中存在的突出性問題，根據問題的成因采取有效的解決對策，如合理制定發展規劃，加強短期實踐指導；建立完善的管理機制；加快相關法律法規體系完善；科學構建用人機制和房地產管理體系等，為房地產行業的快速持續發展提供有效保障。（作者單位：云南省城鄉建設投資有限公司）