商業地產企業內部控制存在的問題與對策

陳靜

市場經濟制度的完善推動了我國商業地產業的發展，商業地產企業如雨后春筍般的迎來了發展高潮。商業地產業也成為了我國的稅收占比最高的行業。由此，商業地產企業要想在激烈的市場競爭中提高市場占有率，就必須加強商業地產企業的管理效率，提高內部控制的強度。本文首先分析我國商業地產企業在內部控制方面面臨的問題，并針對問題提出解決內部控制問題的對策。

近年來，市場經濟推動了商業地產業的發展，商業地產企業在我國非公有制企業比重較大，引起了業界人士對商業地產業的重視。商業地產市場直接影響了我國的經濟增長水平，也關系到人們的生活質量，尤其是房地產市場直接關系著人們對住房剛需。目前，商業地產開發企業數量龐大，商業地產企業帶來的經濟增長點推動了商業地產市場的發展。然而，商業地產企業內部控制水平較低，影響到了我國商業地產企業的健康有序的運營。

一、商業地產企業內部控制存在的問題

（一）商業地產企業內部控制環境薄弱

現階段，商業地產企業的內部控制環境的建設差，內部控制現狀面臨著較多的問題，目前，內部控制環境差體現在幾個方面。第一，企業高層領導對內部控制的重視不夠。我國商業地產企業規模較小，民營企業的存在形式為主，因為企業的領導者對內控的認識較淺薄。第二，地產商業的企業的內部人員綜合素質普遍較低。人力資源的整合和優化影響到了商業地產企業的健康運行，有效人力資源利用是實現地產企業盈利目標的保障。第三，我國商業地產企業的內部人員綜合素質低，導致對內部控制理解和認識能力差，執行內部審計監督的力量薄弱。

（二）風險防范缺位

不完全統計，商業地產企業的存活時間短，很大原因是由于企業缺乏風險防范的意識，無法對風險做出準確的判斷和風險的有效評估。其實，商業地產項的投資就是一項風險較大、不確定因素較大的投資產品，企業的破產意味著風險的防范失敗。由于投資經營未知因素較多，導致商業地產企業面臨風險更大?，F實的商業地產企業的投資面臨著一些資金問題，如資金鏈斷裂，資金變現能力弱、資金周轉慢等，資金的問題給商業地產企業帶來了變數。此外，全球性的市場事件也會帶來風險，例如，金融危機的爆發就影響了商業地產的運行。另外，商業地產企業的風險管理能力與風險防范應差，難于準確估算商業地產企業面對的風險大小、風險規模。

（三）內部控制執行力弱

我國的部分商業地產公司存在著徇私舞弊的情況，企業工作人員貪污、損公拿回扣等現象頻發，更有甚者涉及職務犯罪，擠占企業資金，這些都是商業地產企業內部控制的執行缺位的結果，影響了我國商業地產企業的健康有序的運行。部分企業建立的內部控制制度形同虛設，僅僅為了應對審計部門的審計或檢查來建立，無法落實制度。此外，商業地產企業的制度性建設生搬硬套，不具有實踐性。企業的內控制度受到人情因素影響較大，企業的經營處于無序狀態。

二、我國商業地產企業內部控制對策

（一）營造良好的內部控制環境

營造良好的內部控制環境是首要步驟。內部控制環境關系了內部控制制度建立和施行，因此，構建良好的內部控制環境。首先，地產企業的中高層領導加強對內部控制的認識，樹立現代內部控制管理理念，提高對風險評估意識。其次，企業的工作人員應有全局意識，意識內部控制的重要性，企業加強對員工風險管理的培訓。另外，提高企業人員的風險意識，杜絕急功近利而盲目出現風險的行為，給企業帶來風險。必要時進行廉潔自律、依法辦事的職業道德素養教育，以及內部控制專業知識的培訓。

（二）構建商業地產企業風險管理體系

商業地產企業的正常運營不可避免存在多種經營風險，包括營銷風險，采購風險、財務風險等等，因此，企業內部的風險管理應該納入到企業的管理中。首先，風險防范的實際現實環境是風險產生的客觀因素，從實際環境出發的風險防范，更具有科學性。其次，構建企業內部的風險管理體系，建立系統的風險管理制度，擴大企業內控的范圍，涵蓋風險管理體系這項內容。再次，商業地產企業的重要主營業務就是地產投資，而投資是資金的風險運作的過程，因此，企業的投資項目都需風險評估，資金項目的風險評估不僅包括財務風險的評估，還包括資金投資預算與資金集中管理帶來的風險。通常，商業地產企業的投資運行資金投入渠道單一，銀行來源占比高，資金成本結構單一化帶來的經營風險是較大的，因此，商業地產企業豐富多種融資渠道，實現多手段多方式融資等。此外，地產工程項目主要以建筑工程為主，而往來賬目多且復雜，及時處理應付應收款項，減少資金的財務風險。另外，實現合同的全方位的監控。因此，對每一項合同的資金支出進行嚴格審批，根據審批的業務流程計劃資金的往金額，對每個合同項目設立資金的上下限，嚴格控制合同的金額。當合同資金流向出現問題，預警機制將自動啟動，力爭把合同風險控制在安全范圍。

（三）強化投資決策控制

從實際情況研究發現，受種種主客觀因素地影響商業地產企業所開展每筆投資并未都可以實現完全盈利，甚至部分還出現了虧損。造成這一結果原因多半是投資決策不當，同時現階段部分企業仍舊采用傳統方式決定項目投資且過于看重資產增長，這就很容易忽視了自身債務承擔能力以及資金回籠速度，如此一旦出現意外狀況將會拖累到企業經營與發展。為此，商業地產企業管理者除了要正確看待項目投資以外，還必須建立起一套較為完善的考察、評估以及決策機制，同時在該過程中落實好監督，以此最大限度地確保投資科學合理。

（四）重視企業內部的審計與監督職能

商業地產企業的內部審計是保障企業內部控制有效實施的保障，也是企業內部控制制度的一項補充策略。企業的內部審計是對企業的流程和財務核算進行審計，依照財務制度審核每一項資金的動態流。這是風險防范的事前手段，是內控風險的制約的最有效的策略，企業在內部審計中能及時發現企業運行的內部控制漏洞，及時調整和彌補。因此，商業地產企業重視審計力量，強化內部審計的監督與管理，充分發揮內部審計的監管其職能。而發揮內部審計的重要意義就在于保持內部審計的獨立性。由于內部審計牽涉部門較多，必要環節還會影響上層決策，保證權威性，成立企業內部的內部審計部門，不受企業高層決策控制，保證獨立審計的地位。此外，加強企業內部審計人員的綜合素質，加強審計人員的審計水平，及時發現條款、財務資料等不合理或改動或未經授權的地方，出具有參考意義的書面評估意見，為防范內控風險提供有效證據。

總之，商業地產企業的內部控制的建設是個復雜的過程。需要實踐的驗證，長期的完善。在這個市場經濟和房地產市場激烈的大環境中，商業地產企業構建并完善內部控制制度體系，轉變對風險防范的認知，使商業地產企業能真正落實內部控制的有效作用，促進商業地產企業的健康發展。（作者單位：寧波深國投商用置業有限公司）