農戶宅基地入市交易意愿及影響因素

程鵬 江平 金宇宏

摘要：基于湖北省武漢市江夏區、蔡甸區、洪山區的429份有效調研問卷，采用文獻研究法、問卷調查法、比較分析法和二項Logistic模型法，探討農戶宅基地入市交易意愿及其影響機制。結果表明，影響農戶宅基地入市意愿的主要因素有戶主的受教育程度、戶主政策認知度、家庭兼業程度、家庭勞動力占比、家庭年純收入、住房條件以及宅基地面積，其中，住房條件對農戶宅基地入市交易意愿呈負向影響，其他因素均為正向作用。因此，建議通過提高農戶收入水平、健全農村社會保障制度和完善宅基地相關法律制度及機制建設以實現農戶宅基地入市。

關鍵詞：宅基地;入市;交易意愿;Logistic模型;農戶;武漢市

中圖分類號：F321.1?? 文獻標志碼： A? 文章編號：1002-1302（2019）11-0035-06

自改革開放以來，伴隨著經濟迅速發展，建設用地也在迅猛擴張。但由于早期土地管制制度不完善，缺乏一定的監督機制，導致土地資源得不到合理有效的配置。而隨著城鎮化的推進，在人口城鎮化推進的同時，土地城鎮化卻沒有有效跟進，這更加劇了城市人口發展和土地供應的壓力。此外，很多農村存在一戶多宅、空心村、違規占地、布局結構混亂等情況，造成農村土地粗放利用，鄉村邊界不斷擴張的不良局面[1-3];也有農村存在宅基地隱形交易市場，農戶及購房者的正當權益得不到有效的保障[4-5]。所以，如何既有效解決農村土地資源浪費，提升整體土地利用集約度;又同時保障農戶基本利益，是我國目前應解決的重點問題。從資源優化配置角度出發，允許宅基地入市交易，可以讓進城農民工閑置的資產得以盤活，提高收益[6-7];同時，還能大力緩解城市用地供應緊張的局勢，促進經濟可持續發展[8]。十七屆三中全會中提出了逐步建立城鄉統一的土地市場;十八屆三中全會更是強化了此項內容，并明確了深化農村土地制度改革的方向、重點和要求;特別是在十九大報告中提出了鄉村振興戰略，通過深化農村土地制度改革，保障農民財產權益。因此，農村土地制度改革是我國將來土地管理的重要工作。

事實上，關于宅基地入市是目前農地研究的熱點問題。高欣等通過對上海市等經濟發達地區的實證研究發現，當農戶將宅基地退出可獲得穩定的非農收入以及保障時，農戶宅基地退出意愿較高，因此建議完善農戶宅基地入市后的社會保障機制，保障失地農戶基本利益[9]。胡銀根等認為，湖北武漢城市圈內農村宅基地入市作為城市建設用地指標，但農戶所要求補償標準不同，因此政府可根據農民需求的差異性，采用完全基金模式讓農民長遠收獲城鎮化發展所帶來的利益[10]。胡方芳等通過調查新疆四地州市340戶農民認為，推動宅基地流轉須要充分考慮農戶的特征和偏好，同時對市場環境要加強完善，以切實保障不同的農民群體在流轉過程中的各項權益[11]。不過也有少數學者認為，宅基地制度的改革須要謹慎實施，如鄒文偉等認為農戶宅基地入市的主要誘因是農戶分化，因此宅基地退出要制定多元化政策，充分考慮異質化農戶的行為差異，避免“一刀切”的做法，并且通過加快宅基地確權登記對農民土地權益進行保護，增強農戶宅基地入市意愿[12]。陳柏峰認為，若允許宅基地自由交易，社會強勢群體會侵占這部分利益，農民最終成為受害者[13]。但綜合已有研究來看，多數研究支持宅基地入市這一觀點，各方討論也是積極正向的，不過多數研究是從農村宅基地制度本身去分析的，研究的方法也多為文獻查閱、理論分析等，對于農戶本身的研究相對較少，缺乏量化分析。此外，就目前的相關政策實際操作過程來看，農民意愿不被尊重，強迫農民的現象極為普遍[14]。鑒于此，選取武漢市江夏區、蔡甸區、洪山區等3個城郊區的部分農村或城中村為調研區域，從農戶本身出發，考慮家庭、戶主以及宅基地等相關因素，對問卷調查的429份有效問卷數據采用二項Logistic回歸模型，定量分析農戶宅基入市意愿與相關因素之間的關系，以期為宅基地入市提供相關政策建議。

1 實地調查與樣本特征

筆者所在的項目組調研時間為2015年，調研區域主要為武漢市江夏區、蔡甸區、洪山區等3個城郊區的部分農村或城中村，并且盡可能選擇宅基地問題較為突出或農村正處在國家征收集體用地情況的村莊。調研農戶共收獲452份問卷，剔除重要信息空缺或前后存在邏輯問題的無效問卷，共獲得429份有效問卷，占總問卷數約94.9%。調查內容包括了農戶戶主個體特征、農戶家庭的基本情況以及住宅、宅基地等相關特征。被調查的樣本各項信息統計見表1。

樣本中農戶戶主以男性居多，占到62%;戶主年齡多在51～60歲之間，約為30.07%;96%以上的農戶未曾擔任過村干部;多數農戶擁有農村合作醫療保險（87.41%）和養老保險（54.78%）;心理資產打分在>3～4分的農戶占多數（58.97%）;家庭兼業程度大部分不超過10%（68.3%）;家庭人口以4～5人為主（46.39%）;家庭勞動力占比在0.9以上占了主要部分（46.39%）;年純收入主要分布在>1萬～3萬元之間（43.59%）;大多數家庭不存在欠款情況（82.28%）;擁有住房數量2處及以上的較少（8.62%）;住房建筑面積多在 150～300 m2之間（64.1%）;就現有住房條件，50%以上農戶感覺一般（53.61%）;絕大多數農戶擁有宅基地1處（92.77%），且宅基地面積主要在100 m2以內（50.58%）;對于宅基地相關政策的認知度，大多數農戶表示完全不了解（74.83%）。

2 農戶宅基地入市交易意愿的描述性分析

2.1 農戶宅基地入市交易意愿狀況

調查顯示，總共有185戶農戶愿意宅基地使用權入市交易，占比為43.12%，有244戶農戶不愿意宅基地入市交易，占比達到56.88%。從整體上看，多數農戶對于宅基地入市是有抵觸心理，再加上絕大多數農戶不了解宅基地相關方面的政策，所以不愿意嘗試未知的風險。同時，對愿意入市和不愿意入市的原因也進行了數據統計。由圖1可知，農戶愿意宅基地入市交易的原因有以下幾類：A，宅基地賣了換取的收入可以到城市買房，滿足家庭居住需求;B，在城市有房子，宅基地用不著，賣了能增加收入;C，在城市已落戶或準備落戶，以后不常回農村，沒時間打理宅基地或房子，賣了省事;D，準備在城市創業，需要資金;E，把宅基地賣了能在城市買房用于出租和投資升值;F，其他。

由圖2可知，農戶不愿意宅基地入市交易的原因有以下幾類：A，萬一在城市生活不下去，還能回農村，有房子居住;B，現在只是去城市奮斗，但不適應城市生活，到時候還是要回農村;C，宅基地是不動產，未來一定能升值，不能賣;D，對農村感情深，保留宅基地是為了滿足自己的鄉愁，以后能回來看看;E，預計交易價格較低，不愿意賣掉;F，其他。由于問卷中的問題是多項選擇，所以圖中的總數多于樣本數。

由圖1可以看出，農戶愿意宅基地入市交易的原因最多是A，即宅基地賣了換取的收入可以到城市買房，滿足家庭居住需求;其次是E，把宅基地賣了能在城市買房用于出租和投資升值。說明愿意入市交易的農戶更多看中的是去城市買房，體驗更好的生活，同時享受房價上漲帶來的財富增值。而圖2中不愿意入市的原因最多的是A，萬一在城市生活不下去，還能回農村，有房子居住。這體現了多數農戶保守的心理想法，對城市生活的壓力感到擔心，在農村留下土地還能多出一條退路。在圖中其他原因的個數都較少，占比不高。

2.2 農戶宅基地入市交易意愿的描述性分析

農戶宅基地入市交易意愿受到多方面因素的影響，包括農戶個體本身的特征、農戶家庭的基本特征以及住房與宅基地相關屬性特征。

2.2.1 農戶戶主特征與宅基地入市交易意愿分析 表2顯示，宅基地入市交易意愿男性（46.62%）高于女性（37.42%），這是因為在實際生活中，一般男性對于事物的看法更加理性，考慮的內容也相對全面。在年齡分布上，41～50歲之間更愿意接受宅基地入市交易。這也反映了年齡一般越小，在思想上就相對開放;而年紀越大，思想上就相對保守一些。現任為村干部的農戶對于宅基地入市交易的意愿越明顯（75%），相對而言，村干部在工作中會更加積極響應國家相關政策，對于農村未來的發展也會有更多長遠的考慮。在受教育程度方面，學歷越高，越愿意宅基地入市交易。研究表明，學歷越高，對社會變化以及時代變遷的適應能力可能越高，對新鮮事物也有一定的判斷能力，而宅基地入市具有較強的改革性質，學歷不同的農戶對其的看法從思想上產生了明顯的差異。有醫保和養老保險的農戶相對更愿意接受宅基地入市交易，這也說明具有一定保障能力的農戶，對待未來風險的抵抗能力也相對越強，會越向往更好的生活。而心理資產打分反映了農戶的心理健康水平，統計顯示心理健康水平越高，對宅基地入市交易意愿也越強。生活中，人的心態決定未來生活的發展方式，心態越好，越積極，對未來生活也就越充滿信心，不畏懼生活的不確定性。而農戶戶主對宅基地相關政策認知度的統計表明，對宅基地相關政策越了解，宅基地入市交易的意愿就越高。一般認為，對政策制度越了解，對其實施的意義就越會有更積極的認識，因此參與度也會越高。

2.2.2 農戶家庭基本特征與宅基地入市交易意愿分析 表3反映了農戶家庭經濟、人口等基本特征與宅基地入市交易意愿的分布情況。由表3統計數據可得，兼業程度越高，宅基地入市交易意愿也越高。兼業程度高說明家庭中非農業收入比重大，對農業的依賴度也相對較小，更有能力適應城市的生活。而家庭人口統計中，人口越多，入市意愿越小。一般情形中，家庭人口越多，負擔也相對越大，宅基地若入市交易，家庭成員的居住安置會是一個較為復雜的問題。在勞動力占比中，勞動力占比高的家庭更愿意宅基地入市交易。勞動力占比高說明家庭中未成年或年紀很大的老人相對較少，家庭的負擔也相應降低，家庭承受風險的能力也相應提高。年純收入越高的家庭，表現出較高的宅基地入市交易意愿，研究表明，家庭收入作為極其重要的經濟基礎，往往對家庭未來的發展走向起著決定性作用。收入低的家庭，宅基地入市交易后，在城市買房的壓力會相對更大，對城市生活的壓力承受能力

也相對較小;而收入高的家庭，越向往更好的生活，生活壓力相對較小，因此也越愿意通過宅基地入市交易后去城市發展。家庭有無欠款項顯示，有欠款的家庭，更不愿意宅基地入市交易。一般而言，有欠款則經濟壓力越大，若通過宅基地入市交易來獲取資金，那么未來的生活壓力則會更加明顯，因此更不愿意將宅基地入市。

2.2.3 農戶住房、宅基地特征與宅基地入市交易意愿分析 宅基地以及附著在其上的住房與農戶宅基地入市交易意愿會有更直接的相關關系，表4反映了意愿的分布情況。

由表4可知，現有住房數量越多，住房建筑面積越大，農戶宅基地入市交易意愿則越強。在現實情況中，宅基地交易往往還附帶著土地上的房屋，所以面積越大，交易的價格相對越高。同時，住房面積越大，空置、浪費的情況可能也相對越嚴重， 此外農村現有住房多數條件一般，房屋結構陳舊，所以農戶越愿意以量多的房屋去城鎮換取質量更好、環境更優越的住房。從現有住房條件分析，房屋條件越好，農戶宅基地入市交易意愿越弱。根據實際經驗，農村建造的房屋條件越好，其舒適性越高，同時高質量的房屋須要投入一定的成本。所以，放棄居住條件好的房屋，去買城市性價比更低的住房，會讓很多農戶不愿意接受。宅基地數量以及面積越大的情況下，農戶入市交易意愿越強，宅基地數量越多，面積越大，那么就意味著空閑的面積越大。一般而言，農戶會更愿意盤活這些無用的資產來增加家庭的收入，提高其利用的能力。

3 農戶宅基地入市交易意愿的影響因素分析

3.1 模型構建

綜合前人研究[15-17]，由于因變量農戶宅基地入市交易意愿是一個典型的定性二分變量，因此采用二項Logistic回歸模型對數據進行分析處理。具體模型如下：

Logistic（Pi）=lnPi1-Pi=β0+∑ni=1βiXi。

式中：Pi表示第i個農戶對宅基地入市交易愿意的概率，在這里假設值為1;1-Pi表示第i個農戶不愿意的概率，假設值為0;Xi表示影響農戶宅基地入市交易意愿的第i個因素，共n個因素;βi表示第i個變量的影響系數;β0為常數項。

3.2 變量設計

文中因變量是農戶宅基地入市交易意愿，自變量根據已有的調查數據歸納為3個層面：農戶戶主特征、農戶家庭基本特征、農戶住房與宅基地特征。變量的具體定義及賦值見表5。

3.3 結果分析

本研究運用SPSS 20.0軟件對調查整理后的數據進行回歸分析，采用的具體方法為向后篩選策略，將符合精度檢驗標準的變量自動保留。經過12步篩選后，剩下7個變量被應用于模型中，且有較高的檢驗精度（表6）。

根據模型回歸結果（表6）可以得出影響農戶宅基地入市交易意愿的因素：（1）戶主受教育程度。農戶的學歷越高，往往對新事物的接納能力和學習能力越強，能夠較為理性地判斷事物的好壞和未來的發展，個人的想法和見解也越貼合社會發展。所以，對于宅基地入市交易，他們相比大多數人會有更多不同的認識，對政策、制度以及社會的發展趨勢也會有更積極的看法。（2）政策認知度。農戶對宅基地相關政策越了解，則對現行政策的弊端以及未來的發展方向就越會有更多的認識。國家正在慢慢推進城鄉統一的建設用地市場建設，而宅基地入市交易也正順應時代的發展方向，農戶對政策變化越了解，對事物未來的發展也會更加正面看待。（3）兼業程度。家庭的非農業收入比重越高，則意味著家庭的整體經濟來源對農業的依賴度越低，從側面也可以反映出農戶在城市生活的適應能力越強，對城市生活的向往也越熱烈。此外，非農收入往往更具有升值性，發展潛力也相對更大，在一定程度上增加了家庭的經濟收入，宅基地若入市交易后，農戶也有一定經濟基礎開展新生活。（4）勞動力占比。家庭中勞動力越多，家庭的生活負擔相對就越小，能帶來的經濟收益也相對越充足，不僅能增加整個家庭的收入，同時生活上也有一定的保障能力。（5）家庭年純收入。作為家庭經濟能力的重要衡量指標，年純收入越高，家庭生活就相對越富足，對高質量的生活也越向往。同時，良好的經濟基礎能帶來較強的風險承受能力和社會適應能力，這也就更進一步推動農戶向城市發展。（6）現有住房條件。現有住房條件是所有變量中唯一表現負向作用的因素，因為現有住房條件越好，說明房屋建造的投入成本就越高。而且相同的成本在城市中買到的房子很多難以達到現有的條件甚至相差甚遠，所以農戶更愿意花較少的錢去過更舒適的生活。（7）宅基地面積。結果表明，宅基地面積越大，農戶越愿意將宅基地入市交易。目前農村普遍存在“空心村”問題，大量土地閑置浪費，利用率低下。所以，農戶更愿意去盤活這些未利用的土地，為家庭增加收入。

4 結論與建議

4.1 結論

綜上所述，影響農戶宅基地入市交易意愿包含農戶戶主的個體特征、農戶家庭的基本特征以及農戶住房和宅基地的相關特征等諸多方面，而顯著影響農戶意愿的有戶主的受教育程度和政策認知度、家庭兼業程度、家庭勞動力占比、家庭年純收入、現有住房條件以及宅基地面積等因素。其中，現有住房條件對農戶宅基地入市交易意愿呈負向影響作用，其他因素均為正向作用。當前，國家正在實施鄉村振興戰略，努力開展城鄉統一建設用地市場的建設，部分省份已經試點農村集體用地使用權入市交易[18-20]。因此，建立城鄉統一用地市場是我國土地市場改革的重要趨勢。

4.2 建議

研究表明，我國農村宅基地制度存在一定的缺陷，農戶對宅基地入市的認知度也較低，不同家庭條件的農戶對宅基地入市意愿存在較大的差異。因此，對于構建科學合理的宅基地入市機制，提出如下建議：（1）提高農戶收入水平。經濟收入是農戶開展一切活動的經濟基礎，在收入水平較樂觀的情況下，農戶才會進一步考慮更高水平的生活模式。因此，政府可以從農戶的收入渠道、收入標準方面多開展扶持或改革;在就業機會和就業崗位方面多予以引導，鼓勵農民進城發展。對情況特殊和經濟困難的農戶，給予更多的資金扶持或就業支持。在農村整體發展層面，地方政府亦可通過調整產業結構或發掘地方優勢，帶動提高農村居民整體收入水平，提高農戶生活質量，增強農戶與政府之間的信任度，以期提高農戶對宅基地入市交易的積極性。（2）健全農村的社會保障制度。農村以留守老人、貧困家庭居多，因此在醫療保險、養老保險和社會保險等方面應給予高優惠和高覆蓋，對特殊家庭應實行特殊照顧，切實保障和提高農民利益。同時，增強農村的文化建設，以建設新農村、和諧農村為基本目標，實現不僅在物質資源上對農戶進行多方位支持，更在精神層面上滿足農戶的基本需求。最終提高農戶對生活的自信水平和抗風險能力，并更好地推進宅基地入市的相關工作。（3）完善宅基地相關法律制度及機制建設[21-22]。目前，關于宅基地入市的相關法律還缺乏健全體系，對宅基地入市可能產生的問題也缺乏完善的法律保障。因此，政府在宅基地入市交易方面，應適時推出相關政策并及時宣傳，以提高農戶在宅基地入市方面的認知度。另外，落實農村宅基地使用權的登記制度和監督機制，對產權模糊和界定不清等情況做到嚴肅查處，對房屋質量和宅基地狀況評估要做到全面、公平和公正，進而增強農戶對宅基地產權的穩定性心理，也為宅基地入市做好準備。

參考文獻：

[1]胡傳景. 宅基地使用權入市思考[J]. 中國土地，2011（10）：43-44.

[2]馮應斌，楊慶媛. 農戶宅基地演變過程及其調控研究進展[J]. 資源科學，2015，37（3）：442-448.

[3]李裕瑞，劉彥隨，龍花樓. 中國農村人口與農村居民點用地的時空變化[J]. 自然資源學報，2010，25（10）：1629-1638.

[4]鄭尚元. 宅基地使用權性質及農民居住權利之保障[J]. 中國法學，2014（2）：142-157.

[5]李文謙，董祚繼. 質疑限制農村宅基地流轉的正當性——兼論宅基地流轉試驗的初步構想[J]. 中國土地科學，2009，23（3）：55-59.

[6]朱新華. 戶籍制度對農戶宅基地退出意愿的影響[J]. 中國人口·資源與環境，2014，24（10）：129-134.

[7]孫雪峰，朱新華，陳利根. 不同經濟發展水平地區農戶宅基地退出意愿及其影響機制研究[J]. 江蘇社會科學，2016（2）：56-63.

[8]周立群，張紅星. 農村土地制度變遷的經驗研究：從“宅基地換房”到“地票”交易所[J]. 南京社會科學，2011（8）：72-78.

[9]高 欣，張安錄，李 超. 社會保障，非農收入預期與宅基地退出決策行為——基于上海市金山區、松江區等經濟發達地區的實證分析[J]. 中國土地科學，2016，30（6）：89-97.

[10]胡銀根，張 曼. 農民工宅基地退出的補償意愿及影響因素研究——基于武漢市城市圈的問卷調查[J]. 華中農業大學學報（社會科學版），2013（4）：90-95.

[11]胡方芳，蒲春玲，陳前利，等. 欠發達地區農民宅基地流轉意愿影響因素[J]. 中國人口·資源與環境，2014，24（4）：116-126.

[12]鄒 偉，王子坤，徐 博，等. 農戶分化對農村宅基地退出行為影響研究——基于江蘇省1 456個農戶的調查[J]. 中國土地科學，2017，31（5）：31-37.

[13]陳柏峰. 農村宅基地限制交易的正當性[J]. 中國土地科學，2007，21（4）：44-48.

[14]馮雙生，張桂文. 宅基地置換中農民權益受損問題及對策研究[J]. 農業經濟問題，2013，34（12）：31-39，110-111.

[15]周小平，王 情，谷曉坤，等. 基于Logistic回歸模型的農戶宅基地置換效果影響因素研究——以上海市嘉定區外岡鎮宅基地置換為例[J]. 資源科學，2015，37（2）：258-264.

[16]Kung J K. Off-farm labor markets and the emergence of land rental markets in rural China[J]. Journal of Comparative Economics，2002，30（2）：395-414.

[17]關江華，黃朝禧，胡銀根. 基于Logistic回歸模型的農戶宅基地流轉意愿研究——以微觀福利為視角[J]. 經濟地理，2013，33（8）：128-133.

[18]丁琳琳，孟慶國，劉文勇. 農村集體建設用地入市的發展實踐與政策變遷[J]. 中國土地科學，2016，30（10）：3-10.

[19]夏 敏，林庶民，郭貫成. 不同經濟發展水平地區農民宅基地退出意愿的影響因素——以江蘇省7個市為例[J]. 資源科學，2016，38（4）：728-737.

[20]范建雙，虞曉芬. 浙江農村“三權”改革背景下農戶宅基地空間置換意愿的影響因素[J]. 經濟地理，2016，36（1）：135-142.

[21]薛玉飛，王 婧，蘇 欣. 供給側改革下農村宅基地流轉法律問題研究[J]. 江蘇農業科學，2017，45（15）：306-310.

[22]鄧春磊，趙小風，金志豐，等. 不同經濟發展水平區域的農戶宅基地退出意愿——基于江蘇省577個農戶的調研[J]. 江蘇農業科學，2018，46（2）：321-325.