物業服務及企業生存發展

王雷

【摘 要】隨著中國房地產行業的突飛猛進和人民對生活質量的要求越來越高，物業服務行業在我國得到了快速發展。物業服務是物業所有權（含使用權）人與物業服務企業之間的平等的合同關系，物業服務企業與物業所有權（含使用權）人通過招投標或者協商達成一致后簽訂物業服務合同，并根據物業服務合同的約定條款對服務對象予以維保，保障物業服務對象的整潔以及秩序的過程。

【關鍵詞】物業服務；問題；企業生存；發展

我國物業服務企業經過近30年的發展，從業人員已經突破600 萬，物業服務行業已經成為我國第三產業的一支生力軍，物業服務業的發展和狀大，為我國經濟社會發展和建設和諧社會做出了重要貢獻。

1.物業服務企業內部的問題

1.1企業文化問題

每一家企業的出現都有其愿景和使命，只有這樣企業在發展過程中才能夠做到不忘初心、持續發展，物業企業也不例外。在物業管理行業中，那些優秀的物業服務企業都有著值得尊重的企業文化，但也有很多企業有所欠缺。由于在物業服務企業內部缺乏先進的文化指引，因此其頂層設計思維和有效治理能力也就相對有限，決策者與管理者往往僅關注既得利益和現有得失，企業的領導人很容易產生小富即安的思想，無法依托企業文化建設來調動和影響員工的行為方式，借助文化建設實現企業的長遠規劃更是無從談起。

1.2企業經營管理模式問題

1.2.1責權不對等，遇事推諉扯皮

由于企業無法將職責、權限進行清晰界定，管理層和操作層面均面臨著“多干多錯、少干少錯、不干無錯”的窘境，管理者寧肯明哲保身，也絕不攪入企業管理決策的漩渦。管理團隊不僅遇事推諉扯皮，更有甚者以各種理由無作為，矛盾的長期固化和積累給物業服務企業的經營發展造成了嚴重的制約和干擾。

1.2.2考量自身得失，越權代理指揮

如果說責權混亂造成了“事不關己、漠不關心”，那么一旦觸及自身利益，一些企業的管理者則不擇手段，利用體制機制漏洞，通過管控流程的不規范，想法設法越權指揮、違規代理。而決策者則要在抓經營的同時，既要當“裁判”，又要當“運動員”。

1.2.3集權與分權之間的掣肘

企業的規模會不斷擴大，但是管理者如果不具備與時俱進的能力，就不會考慮通過優化組織架構來適應企業的發展規模，出現落后的組織架構管理隊伍龐大的企業、決策質量不高、組織內部不斷沖突、缺乏橫向的協作、組織變得僵化和低效的現象。

1.2.4構建企業整體管控能力較弱

相對于生產制造型企業，提供無形產品的服務組織特別是物業服務組織，其管理方法論的構建跨度更加持久?？紤]到物業服務自身的特性，絕非簡單照搬已有的服務理論或其他領域的研究成果，便可建立針對性較強、應用面較廣的物業管理體系。從行業發展現狀來看，個別物業服務企業盲目套用服務業的管理理念和模式，取得了一定的突破，但也僅僅停留在簡單嘗試和現象探索層面。

1.3物業服務項目管理問題

一家物業服務企業是否足夠優秀，要看客戶的評價，客戶工作、生活在每一個物業項目，每一個項目是否提供了優質的物業服務至關重要。企業在成立之初，項目就是企業的生命線，無論人力、物力、財力投入都能夠保障，企業全力以赴。但是隨著企業管理規模的擴大，企業對項目的管控和支持會逐漸衰減。同一家企業的客戶感受會不同，這就要求企業掌握有效的管理工具，克服項目管理存在的問題，無論客戶在哪一個項目都能感受到相同的品質。

1.3.1企業文化貫徹不到位物業服務項目的負責人和各級管理者往往以工作繁忙為借口，有意與無意中忽視了與基層員工的思想交流。員工的心聲無法真正地表達，而對管理者所傳遞的思想和觀念，他們在缺乏理解的前提下更是難以接受，各級管理者與基層員工之間“離心離德”的弊病就此生成。

1.3.2員工培訓與團隊建設缺乏合理規劃

大多數物業服務企業受到成本、時間、內部人員能力等多方面的限制，從員工培訓和團隊建設角度所施行的管理工作相對有限。僅能結合物業服務工作的開展變化、當前形勢需要，以及管理人員所掌握的知識來落實管理培訓和團隊建設。在缺乏合理規劃的前提下，基層物業服務人員所獲取的培訓資源難以滿足項目實際工作的要求，而人員素質低下則更是成為社會和行業內部對基層員工的“普遍印象”。

2.物業服務企業生存發展策略

市場定位是指為使產品在目標消費者心目中相對于競爭產品而言占據清晰、特殊和理想的位置而進行的安排。從其業態的角度來說，物業涉足的領域五花八門，差別懸殊。如果企業想面面俱到，那么必然要付出更多的人力、物力與財力；這樣勢必會加大企業的經營成本，從而導致企業在激烈地市場競爭中處于劣勢。這就要求企業必須根據企業的實際情況以及外界環境的變化選好市場定位。

從其工作內容的角度來說，任何業態幾乎都在做著諸如設備設施的維護與保養、保潔與綠化、安保與秩序的維護等工作；所以不同的物業企業做著幾乎同樣的工作，其差別在于其不同的市場定位。這就要求企業必須具有某一方面或幾方面的特殊優勢，以避免因缺乏核心競爭力而被淘汰。這同樣要求企業必須找準市場的切入點，提升企業市場定位的準確度。

我國物業行業有著大量的市場定位清晰的企業。例如：萬科物業發展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業之美好，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業服務集團有限公司以物業服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業集團有限公司著力于“物業管理發展”與“社區生態建設”雙主航道的發展策略。彩生活服務集團有限公司則定位于物業服務、樓宇智能、社區服務為一體的科技型、綜合型社區服務平臺。

3.結束語

新技術是未來，顧客選擇物業服務企業越來越便捷是未來。要做好物業服務，人力資源的供給難度越來越大，人力資源的素質越來越難以滿足顧客的需求，這是行業企業必須面對的未來。新技術時代會改變很多生活方式，也會改變物業管理的服務方式，以及企業的運營方式。一定要對新技術保持足夠的敏感。

【參考文獻】

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