探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃問題

武桂芹

摘 要 稅收問題是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的問題，如何能在合法的前提下擴(kuò)大企業(yè)利潤，避免企業(yè)陷入不必要的成本危機(jī)當(dāng)中，這已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)注的話題。本文將從稅收籌劃入手，首先分析在房地產(chǎn)開發(fā)過程中各階段主要的稅收籌劃應(yīng)用，之后深入剖析在應(yīng)用過程中遇到的主要問題，最后有針對性地提出提升稅收籌劃效率的策略，以便稅收籌劃為房地產(chǎn)企業(yè)提供更有效的服務(wù)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

稅收是國家財政收入的重要組成部門，也是每個企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。隨著全民素質(zhì)的提高，現(xiàn)代企業(yè)都已經(jīng)具備良好的納稅意識。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需資金數(shù)額巨大、運營周期比較長，企業(yè)運營的大部分資金都是以貸款的形式籌措而來，因此需要額外承擔(dān)大額的利息。所以，在納稅的過程中就需要稅收籌劃。所謂稅收籌劃是企業(yè)在不違反與稅收相關(guān)法規(guī)的前提下，根據(jù)本企業(yè)的具體情況制訂詳細(xì)的資金使用計劃，對企業(yè)可用資金進(jìn)行投資、理財以及使用管理，讓企業(yè)能夠科學(xué)合理地繳納稅收，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會組建或者聘請專業(yè)的稅收籌劃團(tuán)隊為自己量身打造最適合的稅收計劃，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場上立足的重要籌碼之一。

二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同階段的稅收籌劃應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)的過程主要分為幾個階段，每個階段的稅種都不一樣，因此需要分階段進(jìn)行稅收籌劃，以便達(dá)到不同的效果。首先，資金籌措階段，一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金會以各種股份制的形式形成，所以稅收籌劃也必須根據(jù)具體情況采取不同的籌劃方式。股息分配、合伙人的盈利、母子公司和總分公司都要承擔(dān)一定數(shù)額的稅收，所以必須進(jìn)行詳細(xì)籌劃。其次，開發(fā)建筑階段，這個時期會涉及土地的使用稅、印花稅、增值稅等等，需要進(jìn)行科學(xué)的籌劃和調(diào)整，以確保建筑過程統(tǒng)一。再次，調(diào)整階段，這個階段主要考慮的是詳細(xì)地記錄、分析企業(yè)成本投入情況和增值稅的金額。因為在企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中需要扣除稅前費用，企業(yè)所得稅將相應(yīng)減少，同時能夠增加土地的增值稅的基礎(chǔ)，這是稅收規(guī)劃的重點調(diào)整內(nèi)容。最后，房地產(chǎn)的銷售階段，這個階段的主要稅收是增值稅，而這個階段的稅收籌劃是能否提高企業(yè)盈利，降低企業(yè)稅收金額的關(guān)鍵。一般情況下，企業(yè)都會聘請專業(yè)的銷售團(tuán)隊，適當(dāng)?shù)貙⑹杖腈湕l拉長，以不同形式的促銷活動來降低繳納稅收的金額。在這個過程中還需要不斷地調(diào)整，以滿足企業(yè)房地產(chǎn)銷售的需要。

三、稅收籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)過程中體現(xiàn)出的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃意識薄弱

雖然稅收已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最常見的問題，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中卻沒有稅收籌劃的意識，以至于在整個開發(fā)過程中稅收秩序混亂，很多不該出現(xiàn)的風(fēng)險由于缺少完善的稅收籌劃而產(chǎn)生。

（二）稅收籌劃效果不明顯

很多房地產(chǎn)企業(yè)會面臨稅收籌劃效果不明顯的困擾。在很多時候，已經(jīng)在開發(fā)過程中的每個環(huán)節(jié)都應(yīng)用了稅收籌劃策略，但是還會面臨各種風(fēng)險問題。這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收項目繁多，所要兼顧的利益關(guān)系也十分復(fù)雜，每個細(xì)節(jié)都會對籌劃結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，需要特別注意。

（三）稅收籌劃管理風(fēng)險較高

稅收籌劃建立在財會、法律和統(tǒng)計學(xué)基礎(chǔ)上，因此整個籌劃的過程需要對市場環(huán)境、國家政策以及房地產(chǎn)開發(fā)市場的形勢有敏銳的洞察力和精準(zhǔn)的判斷力。如果有任何判斷上的偏差都會導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險的增加。

（四）未能形成較為完善的稅收籌劃方案

稅收籌劃方案是達(dá)到預(yù)期效果的關(guān)鍵因素，因此具有較高的專業(yè)性，但是很多稅收籌劃團(tuán)隊卻并不重視籌劃方案的制訂，工作狀態(tài)十分散漫，更不可能結(jié)合目前形勢和企業(yè)實際情況制訂方案，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有得到完善的稅收籌劃方案，因此稅收籌劃對企業(yè)而言效果并不理想。

四、如何幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升稅收籌劃效率

（一）提升企業(yè)內(nèi)部與稅收籌劃工作相關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)稅收管理的工作人員進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)，不斷提高他們的技術(shù)水平。與此同時，可以對他們進(jìn)行與會計制度和稅收法規(guī)相關(guān)的知識培訓(xùn)，讓他們能夠在企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時候完成成本核算和稅收籌劃工作。如果企業(yè)內(nèi)部缺少與稅收籌劃相關(guān)的技術(shù)工作人員，可以在各大高校或者人才市場招聘一些專業(yè)技術(shù)人員，這樣才能不斷完善企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃人員配置，提升籌劃效率。

（二）在企業(yè)融資過程中制訂最為合理的稅收籌劃方案

房地產(chǎn)開發(fā)的過程需要大量的資金投入，因此一般企業(yè)會采用債務(wù)融資的方式為企業(yè)籌措足夠的資金，但是這個過程中企業(yè)必須承擔(dān)高額的利息，并且會涉及增值稅的問題。在扣除增值稅的過程中采用何種扣除形式要根據(jù)企業(yè)融資的具體情況而定，扣除方式不同企業(yè)所需承擔(dān)的稅收就會出現(xiàn)很大差異。因此，需要企業(yè)不斷優(yōu)化各種資金間的比例，找到最優(yōu)質(zhì)的負(fù)債形式，解決企業(yè)所面臨的稅收消耗問題。

（三）在有資金投入時應(yīng)用稅收籌劃

很多企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目十分看好，因此會主動投入一部分資金到開發(fā)項目當(dāng)中。對于這部分資金的注入，企業(yè)在權(quán)衡投資風(fēng)險的時候要重視稅收的籌劃。我國不同區(qū)域?qū)Σ煌愋偷馁Y金注入稅收規(guī)定有很大差異，注資可以有很多種形式，如股份注資、實物注資等。因此，企業(yè)可以根據(jù)相關(guān)法規(guī)制訂最優(yōu)的注資形式。在這個過程中就需要企業(yè)做出最為詳盡的稅收籌劃方案，為企業(yè)找到最合理的稅收繳納方式。

（四）選擇最適合的房地產(chǎn)建造方式

一般情況下，房地產(chǎn)的建造分為自建、代建和合建幾種方式。房地產(chǎn)建造的方式不一樣，企業(yè)所要承擔(dān)的建造風(fēng)險、稅收金額會大不相同。這樣直接關(guān)系到企業(yè)的利潤空間。一般的房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于自建，這樣建造和營銷的主動權(quán)都?xì)w房地產(chǎn)企業(yè)，因此很多問題都會比較便利。如果采用自建的方式開發(fā)房地產(chǎn)，稅收的數(shù)額比較固定，就不需要過多地依靠稅收籌劃。在企業(yè)資金或其他條件不允許自建的情況下，企業(yè)就必須選擇代建和合建。在這個過程中就需要進(jìn)行詳細(xì)的稅收籌劃。代建是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠找到比較適合的替代客戶，在這個過程中企業(yè)只需向代替客戶交付一定數(shù)額的代建費用即可，而代建企業(yè)屬于收取勞務(wù)報酬行為，所以不需要承擔(dān)增值稅，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以達(dá)到自身減少稅收的目的。但是在這個過程中會存在一定的風(fēng)險，因此需要細(xì)化合作協(xié)議，確保合作雙方的利益。

（五）竣工及交房過程中的稅收籌劃

稅收的繳納會產(chǎn)生在項目完成之后，因為企業(yè)不可能按照房地產(chǎn)開發(fā)的毛利潤繳納各種稅收，一般情況下企業(yè)會按照銷售完成后的實際利潤減去成本后再計算稅率。這個過程就為企業(yè)提供了一個延緩竣工的機(jī)會，企業(yè)可以在符合相關(guān)規(guī)定的前提下適當(dāng)延后竣工結(jié)算時間和交房的時間點，盡量將這個時間點拖延到次年，這樣企業(yè)的資金管理壓力就會得到緩解。此外，企業(yè)可以增加房屋裝修成本，這樣就能起到降低土地稅稅負(fù)的功效。在此強(qiáng)調(diào)一點，土地增值稅在繳納過程中有起征點優(yōu)惠的政策，企業(yè)可以利用這一點進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到減稅的效果。

五、結(jié)語

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，能夠影響稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的因素很多。因此，需要企業(yè)不斷在調(diào)整稅收策略，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)過程中每個階段稅收籌劃效率，從細(xì)節(jié)強(qiáng)化稅收籌劃效果，根據(jù)實際情況科學(xué)更改稅收方案，確保企業(yè)擁有穩(wěn)定的稅收管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中資金鏈條更加完整。

（作者單位為仁恒發(fā)展<天津>有限公司）

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