關(guān)于“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收影響的幾點(diǎn)探討

王艷芳

摘 要 近年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，“營(yíng)改增”政策得到了迅速推廣，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“營(yíng)改增”實(shí)施前后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化顯著，可見(jiàn)在“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率和采購(gòu)成本占比對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了極大的影響。本文就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響及其稅收籌劃分析進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)稅收 稅收籌劃

我國(guó)早在2013年就開(kāi)始推行“營(yíng)改增”稅收改革政策，旨在避免重復(fù)收稅以及結(jié)構(gòu)性降低企業(yè)稅負(fù)，這是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的必然途徑。同時(shí)，結(jié)構(gòu)性降低企業(yè)稅負(fù)的方式的全面實(shí)施，對(duì)行業(yè)的發(fā)展格局造成了一定的影響，改變了行業(yè)的盈利水平。“營(yíng)改增”稅收改革政策涉及我國(guó)很多行業(yè)，如交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，一直受到稅制問(wèn)題的困擾，基于此，本文對(duì)“營(yíng)改增”進(jìn)行了深入的思考，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，論述“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響及其稅收籌劃的相關(guān)內(nèi)容。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響

（一）房地產(chǎn)造價(jià)成本的多樣化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，影響因素是多種多樣的，在這些因素中，影響最大的是建筑行業(yè)，也是就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合作伙伴。在“營(yíng)改增”實(shí)施后，建筑材料、建筑技術(shù)、施工企業(yè)的勞動(dòng)服務(wù)等逐漸增多，增加了建筑行業(yè)實(shí)際支出的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，加大了建筑造價(jià)成本。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)于稅負(fù)方面的影響

在“營(yíng)改增”實(shí)施之后，增值稅的抵扣鏈條得到了延續(xù)，能夠有效避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象，減少了相應(yīng)的資金支出，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在當(dāng)前階段，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅雙征收的方式，但這兩種稅務(wù)形式屬于內(nèi)稅范疇，這就加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅款。另外，內(nèi)稅征收受特殊定價(jià)制度的影響，存在重復(fù)征收的現(xiàn)象。

（三）加速房地產(chǎn)資源的升級(jí)

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展過(guò)程中正在從單一住宅向產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展過(guò)渡，比如物業(yè)產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)以及工業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，正是房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的多元化結(jié)合，增強(qiáng)了其抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。在“營(yíng)改增”背景下，要對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免房地產(chǎn)金融產(chǎn)品過(guò)快增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，多元化發(fā)展使然，企業(yè)結(jié)構(gòu)和負(fù)債情況發(fā)生了改變，所以應(yīng)該注重房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

二、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)稅收籌劃分析

（一）成本稅收籌劃方案的制定

房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性使其在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要消耗大量的時(shí)間和資金，所以在項(xiàng)目施工之前，要對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行精心的策劃，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算，控制好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，對(duì)企業(yè)的增值稅進(jìn)行了扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要對(duì)這些成本進(jìn)行最大化的預(yù)算，然后利用增值稅的方式進(jìn)行平均抵消，以此來(lái)減少稅收負(fù)擔(dān)。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中，稅收對(duì)其利潤(rùn)的影響是非常大的，所以稅負(fù)的存在和增加會(huì)提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)事先做好科學(xué)的籌劃，這對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有重要意義。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理建設(shè)

“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域應(yīng)用的最主要目的就是減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的重視，加強(qiáng)項(xiàng)目組織管理建設(shè)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都參與到“營(yíng)改增”過(guò)程中來(lái)。例如，在進(jìn)行項(xiàng)目材料采購(gòu)時(shí)，需要清楚地了解供應(yīng)商的納稅屬性，確認(rèn)其屬性之后再展開(kāi)合作，這有利于抵扣進(jìn)項(xiàng)的最大化，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（三）強(qiáng)化對(duì)從業(yè)人員的再教育

“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施需要有相應(yīng)的管理制度進(jìn)行約束，同時(shí)還應(yīng)該有嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)從業(yè)人員的再教育與培養(yǎng)，以提高他們的從業(yè)水平。首先，對(duì)稅務(wù)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)教育，提升他們的專(zhuān)業(yè)技能和水平。其次，對(duì)稅務(wù)人員進(jìn)行考核，考核不通過(guò)者繼續(xù)接受教育。最后，將稅務(wù)人員的績(jī)效、獎(jiǎng)金等與其從業(yè)水平等結(jié)合起來(lái)，調(diào)動(dòng)他們學(xué)習(xí)和工作積極性，在保證納稅人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”政策作為我國(guó)全面實(shí)行的稅收改革政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了不可忽視的影響，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展開(kāi)辟了一條新的道路。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，還需全面重視“營(yíng)改增”政策，對(duì)企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行全面調(diào)整，結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況，進(jìn)行綜合改革，對(duì)稅收方案進(jìn)行全面的籌劃，達(dá)到降低賦稅的效果，減少企業(yè)的投資成本，全面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)代化市場(chǎng)中更加穩(wěn)定地發(fā)展。

（作者單位為黑卓地產(chǎn)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 張林波，李露.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)，2015（33）.