基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)

李航

摘要：采用因子分析法，以國(guó)內(nèi)118家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司作為研究對(duì)象，對(duì)它們的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，提取出了盈利能力、償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和成長(zhǎng)能力四個(gè)因子，并得出了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不均衡的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：因子分析;房地產(chǎn)行業(yè);經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：F299.233.4;F272.5 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）012-0049-02

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自上個(gè)世紀(jì)90年代實(shí)施改革以來，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速市場(chǎng)化的通道，從而得到了蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效最能夠反映整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況，因而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)往往以上市公司作為研究對(duì)象進(jìn)行研究，諸多學(xué)者也都根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效開展了多方面多角度的研究。

根據(jù)研究方法的不同，目前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的研究主要分為兩個(gè)方面：徐傳諶（2016）、宋廣紅（2017）等學(xué)者采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）的方法對(duì)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行了評(píng)價(jià);而邢康（2018）、龔麗貞（2018）等學(xué)者則是通過因子分析法結(jié)合房地產(chǎn)上市公司績(jī)效指標(biāo)從幾個(gè)方面對(duì)公司進(jìn)行績(jī)效評(píng)估。本文從研究方法的合理性以及數(shù)據(jù)獲取的可操作性兩個(gè)方面綜合考慮，最終因子分析法，以滬深A(yù)股118家上市公司作為研究對(duì)象，通過其2017年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行了全面準(zhǔn)確的評(píng)估。

一、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

（一）指標(biāo)選取

為確保研究成果更具真實(shí)性、科學(xué)性和可比性，本文從盈利能力、償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和成長(zhǎng)能力等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的四個(gè)維度設(shè)計(jì)了一個(gè)綜合的公司財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：盈利能力指標(biāo)每股收益率x1、總資產(chǎn)凈利率X2、及資產(chǎn)收益率X3;償債能力指標(biāo)流動(dòng)比率X4、速動(dòng)比率X5和資產(chǎn)負(fù)債率X6;經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)存貨周轉(zhuǎn)率X7、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8;成長(zhǎng)能力指標(biāo)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率X9和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率X10。

（二）樣本選擇與數(shù)據(jù)來源

本文以滬深A(yù)股房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，遵循可操作性原則，剔除了sT等上市公司，最終對(duì)總共118家2017年的年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。原始數(shù)據(jù)來源為銳思數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理分析軟件采用Excel以及SPSS19.0統(tǒng)計(jì)分析軟件。

二、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

樣本數(shù)據(jù)是否適合做因子分析，還需要進(jìn)行一定的檢驗(yàn)。本文通過SPSS19.0軟件對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了KMO和Bartlett的檢驗(yàn)，結(jié)果表明，KMO適度值為0.638大于0.6，表明變量適合做因子分析;而Bartlett檢驗(yàn)的p值為0.000小于顯著性水平0.01，檢驗(yàn)結(jié)果顯著。綜上所述，本文的樣本數(shù)據(jù)變量適合做因子分析，詳細(xì)檢驗(yàn)結(jié)果見表1。

（二）提取公因子

表2是各個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率情況，根據(jù)特征值大于1的原則，提取出了四個(gè)因子，并且前四個(gè)因子的旋轉(zhuǎn)平方和總貢獻(xiàn)達(dá)到了79.255%，說明根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)的四個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)是比較適宜的。

（三）因子旋轉(zhuǎn)及命名

采用正交旋轉(zhuǎn)的方法旋轉(zhuǎn)后的到的載荷矩陣如表3所示。從表3我們不難發(fā)現(xiàn)，總共提取出了四個(gè)因子，其中，公因子1在凈資產(chǎn)收益率、每股收益率和總資產(chǎn)凈利率等3個(gè)指標(biāo)上有較大的載荷，故而將其命名為盈利因子。速動(dòng)比率、流動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率所反映的是公司的償債能力;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率兩個(gè)指標(biāo)所代表的公因子是經(jīng)營(yíng)因子;最后，公因子4在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率兩項(xiàng)指標(biāo)上的載荷最大，將其命名為成長(zhǎng)因子，它代表著公司的成長(zhǎng)發(fā)展能力。

（四）經(jīng)營(yíng)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)結(jié)果

房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)體系的得分最終計(jì)算公式為：

Y=（F1×26.044%+F2×22.000%+F3x15.959%+F4x15.252%）/79.255%

其中，F(xiàn)1～F4是各上市公司四個(gè)維度的因子得分，而Y則表示最終的綜合得分，對(duì)本文所選取的118家房地產(chǎn)上市公式進(jìn)行計(jì)算，得出排名前十的企業(yè)分別是：三湘印象、華聯(lián)控股、南都物業(yè)、綠景控股、廣宇集團(tuán)、中交地產(chǎn)、中國(guó)高科、華麗家族、全新好、新湖中寶。

三、結(jié)語

采用因子分析法對(duì)2017年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)118家滬深A(yù)股上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行了全面評(píng)估，提取出盈利能力、償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和成長(zhǎng)能力四個(gè)主要的影響因子。此外，針對(duì)118家企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的綜合評(píng)分結(jié)果表明各房地產(chǎn)公司存在著明顯差異，大部分企業(yè)都存在著發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，極少有企業(yè)能在各個(gè)維度都表現(xiàn)極佳。