聚焦兩會：2019房地產(chǎn)關(guān)鍵詞

端木

住房一直都是百姓關(guān)注的焦點，今年全國兩會期間，與住房相關(guān)的熱詞涵蓋了房地產(chǎn)稅立法、房價走勢、房地產(chǎn)調(diào)控等，影響著廣大人民的住房利益，也關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，從中我們可以總結(jié)出幾大關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞之一：穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法

今年兩會提出，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。”這是自2013年中央提出對房地產(chǎn)稅進行立法后，“房地產(chǎn)稅”第三次進入政府工作報告。事實上，房地產(chǎn)稅作為長效機制的重要一環(huán)，一直備受市場關(guān)注。今年兩會重提房地產(chǎn)稅，并將2018年政府工作報告中“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”改為“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，字面上雖只有一字之差，卻引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和猜測。“穩(wěn)步”是指有把握地按一定步驟進行，“穩(wěn)妥”是穩(wěn)當可靠的意思。兩個詞的對比很大程度上代表房地產(chǎn)稅逐漸進入制定程序中，但房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快。

關(guān)鍵詞之二：深入推進新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進的城鎮(zhèn)化。去年全國的城鎮(zhèn)化率指標繼續(xù)增長：2018年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，分別比上年提升了1.06、1.02個百分點。已經(jīng)非常接近《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45010左右的目標。未來兩年，中國城鎮(zhèn)化速度依然會加快。

關(guān)鍵詞之三：以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展

經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展的趨勢都必然是大城市圈發(fā)展，從中國看，幾大城市圈已經(jīng)基本形成，特別是京津冀、長三角、珠三角。這些城市都非常有活力。

從房地產(chǎn)角度看，過去的三年，這些區(qū)域都已經(jīng)建立了初步的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)同機制，最典型的比如北京與周圍的環(huán)京基本實現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的協(xié)同。2010年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2010-2020年）》明確提出五大國家中心城市（北京、天津、上海、廣州、重慶）的規(guī)劃和定位;2016年5月至2018年2月，國家發(fā)展和改革委員會及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后發(fā)函支持成都、武漢、鄭州、西安建設(shè)國家中心城市。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心區(qū)域也必然是這些熱點城市。另外，圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經(jīng)濟發(fā)展、人口流入的核心區(qū)域。事實上，中心城市和城市群的關(guān)系，和區(qū)域聯(lián)動發(fā)展有關(guān)，如京津冀、長三角、大灣區(qū)等城市之間，有相應(yīng)的互通、產(chǎn)業(yè)間的流動關(guān)系，這會使經(jīng)濟更為集約，生產(chǎn)更為高效，能夠有效縮短城市之間的落差。從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，中心城市效應(yīng)已成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。

關(guān)鍵詞之四：落實城市主體責(zé)任

落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從房地產(chǎn)發(fā)展看，主體責(zé)任內(nèi)容核心是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

關(guān)鍵詞之五：繼續(xù)推進保障房與棚改建設(shè)

保障民生工程一直是社會較為關(guān)心的內(nèi)容，今年“兩會”對保障房、棚改工作的要求是：“繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”此次政策明確提到，要對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行大力改造和提升，這和過去“棚改”做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產(chǎn)業(yè)，包括水電路氣配套設(shè)施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細分領(lǐng)域，這是很多涉及城市運營的開發(fā)商可以積極關(guān)注的領(lǐng)域。

另外，“兩會”重提棚改，2018年政府工作報告提出要啟動新的三年棚改攻堅計劃。根據(jù)2019年政府工作報告發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年實際完成棚戶區(qū)住房改造620多萬套。公眾對棚戶區(qū)改造的顧慮也得以打消，棚戶區(qū)改造會繼續(xù)推進，但不會“一刀切”。

關(guān)鍵詞之六：農(nóng)村土地改革，集體建設(shè)用地入市有望全面鋪開

今年兩會指出，要推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果;深化集體產(chǎn)權(quán)、林權(quán)、國有林區(qū)林場、農(nóng)墾、供銷社等改革。改革完善農(nóng)業(yè)支持保護體系，健全糧食價格市場化形成機制，擴大政策性農(nóng)業(yè)保險改革試點。持續(xù)深化農(nóng)村改革，廣袤鄉(xiāng)村必將煥發(fā)新的生機活力。由此看來，農(nóng)村宅基地等集體入市，將成為土地改革突破口，這也加速了土地、勞動力的進一步釋放。從農(nóng)村土地改革趨勢來看，農(nóng)村土地的價值將得到提高，但短期來看，土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變的可能性不大。農(nóng)村土地改革未來可能會提高農(nóng)民的收入，同時也給市場的土地供應(yīng)方式提供了一個新的窗口。

與此同時，農(nóng)村土地改革的立法進程也在推進之中。農(nóng)村土地承包法，將所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”的重大改革成果用法律形式確定下來，穩(wěn)定和完善了農(nóng)村土地承包關(guān)系，給土地承包者和經(jīng)營者吃下了“定心丸”。