我國發展養老地產REITs的制約因素及對策研究

趙彬 郭文凱

摘要：近年來我國人口結構比例出現失衡現象，老年人口比例逐漸提高，養老服務需求的快速增長要求企業應該注重養老地產的發展。為了更好地解決養老地產前期投資規模大、資金籌集困難等問題，通過將REITs融入到養老地產建設項目中，可以促進兩者的融合發展。從我國養老地產的發展現狀及其存在的問題進行分析，從而引出REITs融資方式應用在養老地產中的必要性，并從政府相關政策、REITs專業機構及其自身發展等角度，對阻礙REITs融入養老地產發展的影響因素進行分析，并據此提出促進養老地產REITs良好發展的對策建議。

關鍵詞：養老地產;REITs融資;制約因素

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）03-0064-68 收稿日期：2019-01-20

1引言

在黨的十九大報告中，習近平總書記針對人口老齡化問題，提出構建社會化養老體系和環境支持等政策。近年來，隨著我國老年人口所占比例逐漸增高，人口流動性不斷增強，若是企業不進行創新式發展，沿用傳統的養老服務提供方式，那么就很難滿足住戶的個性需求，因此推進養老地產創新發展顯得尤為重要。但是，“養老地產”屬于房地產業，同樣具有資金投入大、資金回流慢等特點。由于我國人口老齡化趨勢加快，要想在短期內滿足激增的“社會化養老”需求，就必須拓寬新的融資渠道，進行多方資金籌措，而REITs融資可以解決養老地產建設項目資金不足的問題，同時能夠更好地滿足社會化養老的需求，進而實現老有所依的目標，提高社會的整體幸福感。

2我國養老地產市場發展現狀

2.1養老地產進入黃金期

根據2018年《中國統計年鑒》可知，從2013-2017年我國老年人口比例在不斷提高，且有平穩增加的趨勢，如圖1所示。據此預測，2020年我國老年人口將突破2.4億人，而年齡在80歲以上的老人將達到2900萬，其中獨自居住的老人的比例將突破8%。

我國人口老齡化是把“雙刃劍”，“養老地產”行業應該把握時機，尋求發展機遇。近年來我國地方政府針對養老行業紛紛出臺扶持政策，展現出國家對于養老的支持力度，這在一定程度上促進社會資本對養老產業的重視和投資。由《中國養老產業白皮書》可以預計2020年我國養老地產項目的投資規模將高達7.7萬億元，并會持續保持增加，2030年將會突破22.3萬億元。

2.2養老地產目前存在的問題

2.2.1前期投入資金大，融資困難

從行業性質來看，養老地產是房地產業的一種，這就代表開發養老地產同樣具有資金投入量大、短期資金難以回收等特征，而后期配套設施的經營管理是開發商盈利的關鍵點，這就要求開發商不僅要保證自身的資金供給充足，還需要在較短時間內籌集建設資金?？v觀我國投資市場的運行現狀，無論是投資渠道還是投資規模，都趨于良性發展。反觀房地產行業的投融資模式卻依舊過于單一，大部分企業建設資金主要來源還是銀行貸款，在一定程度上限制了資金的規模，加大了財務風險。而單純依靠傳統的融資模式，養老地產行業很難解決資金供給缺口問題，養老地產開發與運營項目就難以展開。

2.2.2投資過熱，競爭過大，盈利困難

一方面，在政府加大對養老服務的扶持力度背景下，國內投資市場大筆資金注入養老行業，造成部分地區出現投資過熱的現象，導致市場的不良競爭，出現養老地產供大于求、空置率過高的現象。另一方面，巨大的資金需求和資金回收周期長等問題導致開發商不確定性風險高，盈利困難等。此外，居家養老的傳統觀念已經深入國內老人的思想，間接阻礙了養老地產的投資開發。

2.2.3運營問題尚未解決

養老地產有別于普通住宅地產，它不僅要滿足基本居住問題，還需要為項目用戶提供個性化的后期服務，如餐飲、休閑購物、醫療設備條件等。但與之相匹配的人才建設卻略顯不足，缺乏高質量的專業管理團隊和人才就難以滿足多元化的養老服務需求。其次中國的養老地產經營模式依然停留在開發和經營的各種拆分與組合分上，很難找到滿足需求的適合自身發展的經營方式，從而對養老地產的開展造成阻礙。

3我國養老地產引入REITs的必要性

REITs在發達國家如美國、新加坡等已經得到了廣泛應用，并成功應用于養老地產的融資方案中，可作為我國拓寬養老地產新型融資模式REITs的參考。

3.1REITs可以快速募集資金，解決資金供給不足問題

養老地產建設資金投入規模大、資金回收期長，屬典型的資金密集型產業。由于養老地產的開發與運營等相關業務活動的開展都具有很強的專業性，因此開發養老地產要比普通地產更復雜、要求更高。養老地產經營模式是持有一經營，這就需要開發商進行大量資金的投入，但是由于傳統融資渠道過于單一，投資市場只對大中型投資者有利，信息不對稱問題導致中小型企業無法進行市場投資交易，從而造成大量社會閑置資金的浪費問題。新型融資模式REITs則很好地解決了該問題，它通過向社會各類投資者公募建設資金，讓一些中小投資者也能夠進入養老地產，同時也拓寬了融資渠道，為開發商籌集大量資金，解決建設資金不足的問題。

3.2創新養老地產的退出機制和收益模式

養老地產在運營模式方面有別于普通住宅地產，在建設階段投入的大量資金一般只能通過出售或者持有一出售的方式進行資金回收。雖然出售的方式能夠大量回收資金，但養老地產的真正盈利點在于后期的自持與經營，這對開發商的利益造成了一定的損失。對于持有一經營模式，開發商需要面臨投資回收期長、資金壓力大等問題，且缺乏高質量人才與專業管理團隊，后期經營風險較大。

將REITs引入養老地產，開發商不必進行“整體出售”來進行資金回收，而是通過引入專業化、高素質的管理團隊，在募集吸收大量社會閑散資金基礎上，獲得一種安全可靠的資金退出機制和穩定可觀的收益模式。開發商在項目建成之后將部分產權出售給REITs相關專業機構來回收部分資金，剩余的產權則可以換取REITs收益憑證，保證對該項目的一定比例持有，從而使開發商享有該項目的特定投資收益，達到其持有一經營目的。