去杠桿趨勢下廣西房地產信貸風險分析與化解建議

黎秋華

摘要：自2017年中央經濟工作會議提出防范化解重大金融風險重要任務以來，采取了去杠桿、控制房地產業等一系列重要措施，這對于高速發展中的房地產業產生了一定程度的影響。本文剖析了房地產業與銀行信用風險的關聯性，重點對廣西房地產信用風險進行了評估分析，并結合廣西房地產業發展現狀提出相應化解風險的建議。

關鍵詞：去杠桿 房地產信用風險 風險化解

隨著廣西房地產業開發投資規模的不斷擴大，房地產業的貸款規模在不斷增加。從2014-2018年近5年的房地產開發企業當年到位資金來看，房企貸款總額由340.03億增加到504.84億，增長了48.5%，平均年增長10.2%;截至2018年，個人按揭貸款總額達891.22億元是2014年的2.5倍，平均年增長22.2%。在2018年上半年對房地產行業嚴格調控的趨勢下，個人按揭貸款仍然增長了21. 14c7e，全年同比增長l3. l%。

由于廣西房地產業的負債（包括房地產開發企業貸款、個人住房按揭貸款以及住房抵押貸款）主要來白丁銀行，日益增長的房地產貸款規模，將銀行業與房地產業的發展緊密的聯系在一起，任何一方出現一些不利因素，將會嚴重影響金融資產的質量，在銀行業累積的這些不良資產有可能會誘發系統性金融風險。其主要原因在丁房地產開發商、房地產建筑企業，嚴重依賴商業銀行等金融機構的支持，擁有較高的信貸資金，而房地產業的迅速發展也極大地推進了廣西金融業的發展。二者互相依存，互相促進和發展。再則，房地產的消費基本依賴銀行住房按揭貸款，銀行業貸款中很重要的一個部分是房地產抵押貸款。房地產業的風險將會通過貸款這一渠道轉移到銀行身上，房地產業貸款規模越大，銀行業所面臨的潛在金融風險就越大【1】。

一、廣西房地產信用風險監測與評估

房地產是典型的資金密集型行業，其主要特征之一就是較高的負債水平，而房地產企業的債務風險是形成金融風險的重要原因之一。當前白上而下、全方位的政策調控，對丁房地產企業的債務風險和融資環境都帶來了較大壓力。2014年-2018年廣西房地產業銀行貸款情況如下所示：

（一）房地產企業貸款規模趨勢收緊，房企償債壓力逐漸加大

在加大供給側結構性改革的背景下，2017年開始我區縮減了對房地產開發企業的貸款比重，政策面對丁房企融資渠道有重重防火墻，大部分無法流人開發領域。從2018年全區的房地產企業到位資金來看，整體情況良好，但區域發展差異較大，一些主要城市的房企仍然存在一定程度資金到位不足的情況。例如：河池市房地產開發企業本年實際到位資金同比下降20.6%，其中，銀行貸款比上年同期減少6.15億元，縮水近幾成;百色市開發企業購置土地面積嚴重下滑（2018年1-8月開發企業購置土地面積同比下滑68.2%），其原因主要來自丁金融機構嚴控房地產開發企業投資貸款，個人住房貸款放款緩慢，導致中小企業資金緊張，影響新項日的開T和在建項日的實施進度，難以形成有效投資;柳州市房地產到位資金同比下降9%等。南以上種種跡象顯示，一些城市房地產下行壓力大，企業存在一定的資金風險。南丁過去幾年房企大規模舉債快速擴張，貸款存量較大，2019年將迎來還款債高峰，信用胍險增加。

（二）房地產開發貸款占金融機構貸款總額比重整體弱偏高

房地產開發企業貸款總額/金融機構貸款余額的比值體現了金融業對房地產業的支持力度，在國際上廣泛認為該比值應該低丁2%，若比值大于2%則說明金融業對房地產業的支持力度太大，會加劇房價非理性波動風險[2]。根據圖l的指標數據顯示，2014、2016、2017年份比值均超過了2%。雖然銀行白2017年起開始收緊對房地產開發企業的貸款，2018年該比值下降到1.9%，但2018年房地產開發企業銀行貸款規模仍曾正增長趨，同比增加3. 7c7e。因前期寬松信貸政策的影Ⅱ向，房地產開發貸款存量仍然很大，其帶來的負面影響依舊存在，仍需要金融機構重點關注其可能帶來的風險。

（三）房地產開發企業資金來源于銀行貸款的比重連年上漲

房地產開發企業本年資金來源中，來源丁金融機構的貸款由2014年的29%上升到2017年的36%，2018年該比重為35%，下降了一個百分點，主要的原因在丁受到嚴控房地產貸款規模政策的影響，大部分的房企資金來源轉向丁依賴銷售樓盤的定金及預付款（2018年房企本年資金來源丁“定金及預付款”同比2017年增長了33.3%），但購房者預付的這部分款項仍有一部分源白丁銀行貸款，房地產業資金來源對銀行依賴程度逐漸增加的總體趨勢仍未有明顯轉變，在宏觀信貸政策收緊、房價下行壓力較大的趨勢下，金融機構需要關注由此可能帶來的金融風險。

（四）個人按揭貸款總額持續快速增長

從我國日前居民的消費情況來看，大部分居民購買住房都是通過向銀行申請住房抵押貸款，隨著近些年來房價的一路走高，個人住房貸款的數額也保持著高速增長，2014-2018年平均漲幅高達22.2%，2017年在全國貸款增速放緩的趨勢下，廣西的個人按揭貸款總額同比增長了24.5%，高丁同期全同平均水平22. 2%，2018年繼續以13.1%的漲幅保持增長。雖然在去庫存壓力下，擴大了住房貸款的規模，但要密切注意南此帶來的金融風險隱患。由于信貸的過度支持，容易導致房地產價格持續上漲并始終保持在高位，助長了房地產投機行為，截至2018年12月，在全國加強房地產調控背景下，廣西商品房平均售價同比去年增長了5.6%，即使供應充足，依然會表現為供不應求的狀態，促使房地產價格出現非理性波動風險不斷累積擴大，一旦房地產市場出現劇烈波動，將對整個金融系統帶來重大風險。

（五）房地產企業資產負債率、不良貸款率不斷提升，銀行信用風險增加

近些年來，隨著房地產業的持續升溫，房地產開發企業從銀行貸款規模不斷擴大，我區房地產企業的資產負債率也呈現逐年上升趨勢，白2015年-2017年三年間由74.5%上升到77.5%，在整體去杠桿的背景下，2017年大部分行業的杠桿率都有所降低，但從日前上市公司的負債情況看，房地產行業仍然屬丁高杠桿模式。2018年第一季度末全國房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高。資產負債率超過85%的A股上市房企近20家，其中就包括了在廣西投資的一些上市房企，例如：綠地控股（88.67%）、陽光城（86_8%）、金科股份（86.22%）等。隨著房地產調控的加深，房企融資難度加大，融資成本大幅上升，令房企的資金鏈深度承壓，一旦銷售狀況不理想，企業周轉能力受阻，在房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全，進而給金融機構帶來信用風險。

（六）部分消費貸款違規進入房地產市場，加劇市場金融風險的脆弱性

2016年廣西短期消費貸款283.40億元，比年初增加25.69億元，同比增長10%。2017年1月短期消費貸款余額為285.5億，同比增速為0.7%，至12月則上升至555億元，比年初增加271.6億元，同比增速高達95.8%，短期消費貸款增速異常。其中主要的原因歸結丁銀行白2017年開始的收緊房貸授信政策，一些購房者開始通過各種渠道違規加杠杠，而短期消費貸款就是主要的渠道之一，南此繞過首付比例的限制，導致房地產市場在短期內流人大量短期消費貸款，使得房地產市場的投機行為、房價漲幅過快等問題更為突出。2018年短期消費貸款增速有所下降，漲幅為41.4%，但仍大幅高丁全國同期平均漲幅18.7%，對丁消費貸款的去向仍然需要密切關注。

（七）去庫存趨勢總體向好，但仍存在結構性、區域失衡問題

我區自2015年開始在去庫存周期有縮短化的趨勢，供給側結構性改革相關政策的作用開始顯現，但部分城市在去庫存方面仍存在結構性、區域性失衡問題。一方面，住宅商品房去化周期縮小成果顯著，但非住宅商品房去庫存壓力仍然較大。例如2018年，百色市雖然非住宅去庫存效果顯現，但商品非住宅庫存基數較大，消化周期仍然較長，目前百色市商品非住宅庫存約占商品房總庫存量的47.6%;河池市商品房銷售面積和銷售額雙雙下滑，房地產去庫存壓力大。截止2018年8月，全市商品房待售面積同比增長105.5%，其中非住宅商品房庫存同比增長58.3%。較大庫存導致房地產商資金周轉壓力大，南丁由于導致房地產商難以應付到期的債務成本、甚至利息，最終可能帶來債務違約風險。 通過以上分析，白2017年中央提出了去杠桿、控制房地產業等一系列政策措施以來，房地產企業出現不同程度的資金緊張情況，房地產企業資產負債率偏高，隨著貸款規模趨勢收緊，房企償債壓力加大;個人按揭貸款總額持續快速增長，以及部分消費貸款違規進入房地產市場，易助漲房價非理性波動風險、增加金融風險隱患。但以上提到的資金信用風險依然可控，總體發展趨勢向好，不過在規模化競爭格局下，房地產企業對資金的需求仍然迫切。2019年樓市調控仍是大基調，房地產項目面臨銷售壓力和虧損風險，因此，在房地產企業到期負債規模逐步擴大、資金周轉壓力加大以及不斷上漲的融資需求趨勢下，有關部門應警惕各種不可控因素帶來的房企債務風險。

二、風險化解建議

（一）繼續落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策

堅持實施穩定、連續的房地產金融政策，加強對個人住房按揭貸款增長的管控，并強化對其審慎監管，支持住房剛性需求，抑制房地產市場的投機炒作行為。對消費貸款進行嚴格管理，避免經營貸款、消費貸款等資金非法流人房地產市場，抑制居民部門杠桿繼續過快增長。

（二）防范房地產領域的不當和過度融資

遏制資金過度流向房地產領域，限制高負債率以及具有市場投機炒作行為的房企融資，加強房企購地資金來源審查，嚴格控制購地等加杠桿行為。對丁資金緊張情況比較嚴重的房地產企業，主要金融機構要引導設立企業債券融資支持工具，積極采取措施拓寬其融資途徑，引導房地產企業通過正規渠道融資，減少房地產企業由于資金鏈斷裂帶來的金融系統風險隱患。

（三）完善宏觀審慎管理制度，加強房地產抵押品監管

銀行及相關金融機構要將個人住房按揭貸款、房地產開發企業貸款及以房產為抵押品的貸款、房地產開發企業債券等各種形式的房地產融資納入監管范圍，建立建全房地產抵押品動態監測機制和風險監測機制，建立與房地產金融風險相關的基礎數據庫，定期開展房地產壓力測試，及時發布內部預警信息并針對性地采取有效應對措施。

參考文獻：

[1]鄒小芳，姜學勤房地產泡沫與銀行信貸風險研究 [J]經濟研究導刊2013.29：163-166

[2]周學東，匡小紅等中國金融穩定報告（2018） [R] .2018-11：42-45