人口老齡化背景下日本應對空置房問題的措施與借鑒

田正，楊凌

摘 要：當前日本的空置房現象日趨嚴重，房屋空置率的提升不僅降低了當地的生活品質，而且阻礙了日本地方經濟發展，人口老齡化是造成空置房出現的一個重要因素。日趨嚴重的人口老齡化問題，不但造成日本房地產市場的供需失衡，而且進一步加大了日本地方和首都圈地區的經濟發展差距，空置房問題由此產生。為此，日本政府通過法律及行政手段，采取了諸多措施，積極解決空置房問題。日本的經驗值得借鑒，綿陽應注重人口老齡化問題，積極發展康養產業，助力經濟實現高質量增長。

關鍵詞：日本;人口老齡化;空置房;房地產市場;康養產業

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）18-0135-03

日本的房地產業具有長久的發展歷史，形成了較為完善的政策與法規制度，為日本房地產行業的發展奠定了基礎。在20世紀90年代初期，日本經歷了房地產泡沫的形成與崩潰，影響了此后日本經濟的發展歷程，導致日本經濟長期低迷，其中的經驗與教訓值得深思。當前，日本的人口老齡化問題日趨嚴重，房屋空置現象日益凸顯，成為日本一個重要的社會經濟現象，有必要研究日本空置房的現狀與對策。目前，國內學者對日本空置房的研究主要集中于《日本空置房特別措施法》及其應對措施[1]。本文著力于日本人口老齡化現象對日本空置房產生的影響，探討日本空置房現狀及日本政府的應對措施，并探究其對中國特別是四川省綿陽市的借鑒意義。

一、日本空置房現象日趨嚴重

近年來，房屋空置現象稱為日本房地產行業的一個重要問題，主要體現在兩個方面，一是房屋空置率的上升，二是房屋空置的絕對數量持續增加。下圖顯示，日本房屋空置率從1973年的5.5%增加至2013年的13.5%。日本的空置房屋數量從1973年的172萬戶增加至2013年的820萬戶，增長了4.8倍。空置房的不斷涌現，增加了房屋的安全隱患，而且也對居民的住宅環境造成了負面影響，不利于房地產業的穩定與健康發展。

與此同時，日本的空置房屋在區域分布上也表現出了明顯特征，即中心城市區較少，而地方城市地區分布較多。在日本的東京、大阪、名古屋等城市的核心地區，因為居住需求旺盛，空置房現象并不突出。但是，深入日本的地方縣市就會發現，日本地方縣市的房屋空置問題非常嚴重，許多工廠和住宅都處于空置狀態[2]。部分地區甚至出現了0元出售的房產，房屋購買者只需要支付固定資產稅以及中介傭金即可。面對日趨嚴重的日本房屋空置現象，需要分析其后的社會與經濟因素。

空置房的不斷涌現，會帶來一系列社會經濟問題。其一，空置房的增加會帶來負外部性，降低居住地區的生活品質。空置房屋通常無人修理，房屋老化嚴重，從而對鄰居乃至整個街區產生不良影響，降低居民區的住宅環境，影響整個地區的房地產價格。其二，空置房屋的增加還會加重其所在地區的經濟負擔，抑制地方經濟發展。空置房屋的管理費用需要地方政府從財政收入中墊支，這無疑為原本脆弱的地方財政增加了額外負擔。此外，空置房屋的存在導致土地資源使用效率下降，影響了地方經濟發展。其三，空置房的持續增加會導致居民人數下降，從而使得空置房問題更加突出。隨著空置房數量的增加，致使居住環境惡化和地方經濟衰退，不宜于人口遷入，反而促使人口加速遷出，空置房問題越發嚴重。

二、日本空置房不斷增加的原因

近年來，空置房增加已經成為了日本房地產行業的重要現象。泡沫經濟崩潰后，日本經濟長期低迷，人口老齡化以及地方經濟衰退進一步阻礙了日本經濟發展，正是在這一背景下空置房問題日益突出。因此，必須詳細分析人口老齡化與空置房問題之間的內在關系，探究人口老齡化對空置房問題的影響。

1.日本的人口老齡化現象日趨嚴重。泡沫經濟崩潰后，日本的人口老齡化問題日漸突出。根據日本國立社會保障人口問題研究所的統計結果，1973—2015年，日本65歲以上的人口數量從810萬增至3 386萬，老齡化率從7.5%增加至26.6%。與人口老齡化問題密切相關的是，日本人口出生率也出現了持續下降趨勢。日本的人口出生率從1970年的2.13%，下降到了2015年的1.45%[3]。隨著人口老齡化的持續發展，成為誘發空置房問題產生的重要原因。

2.人口老齡化對日本空置房影響探析。第一，人口老齡化引發房屋供需失衡。隨著人口老齡化的不斷深化，在總人口中的老年人口數量占比不斷上升，而年輕人口占比則不斷下降，這會導致社會中家庭數目的下降。隨著經濟社會的發展，育齡人口的結婚年齡也在不斷推升，更加不利于社會中家庭數目的增加。受此影響，在人口老齡化背景下社會中的家庭總數不斷斷下降，對于房屋的需求出現下降。日本國立社會保障人口問題研究所的預測結果顯示，預計到2040年日本的家庭總數為5 076萬家，比2015年下降233萬家[4]。與此相對的是，日本房屋的固有存量減少較為緩慢，并且隨著新建房屋的增加，房屋存量日趨增加。日本野村綜合研究所的預測結果指出，到2030年日本的房屋庫存將會達到7 126萬戶，比2013年的6 063萬戶增加1 063萬戶[5]。由此可見，日本現有的房屋存量持續上升，房屋供給不斷加強。因此，對于房屋的需求持續下降，而房屋的供給卻在上升，導致日本的房地產市場出現供過于求的失衡現象，空置房問題也就隨之產生。第二，人口老齡化引發日本地方經濟衰退。當前，日本的首都圈與地方經濟發展呈現出不均衡的態勢，人口老齡化會加強地方和首都圈地區經濟發展的不平衡。日本的政治、經濟、文化以及社會資源不斷向東京及首都圈地區集中，吸引年輕人口向資金、人才集聚的首都圈地區移動，而高齡者則傾向于留在非首都地區，造成日本地方老年人口不斷上漲。受此影響，日本的人口則不斷從地方流出，并流向首都圈地區。根據日本國勢調查數據顯示，在2000—2005年間就有約100萬人口從地方流向了首都圈地區。隨著年輕人口從地方的流失，日本地方的人口結構呈現出老齡化趨勢，社會經濟需求縮小，地方的產業經濟發展受阻，各地方政府的財政收支問題越發嚴重，日本地方經濟不斷衰退。例如，21世紀初期日本北海道的夕張市就面臨著嚴重的債務償還壓力，夕張地區居民的生活受到了影響。地方經濟衰退與人口流出形成了惡性循環，不景氣的地方經濟進一步導致人口流向東京，從而使得空置房問題更加嚴重。由此可見，人口老齡化問題不僅引發了房地產市場的供需失衡，而且還不利于地方經濟發展，進一步惡化了房屋空置問題。

三、日本應對空置房的對策

在人口老齡化以及地方經濟不景氣的背景之下，日本政府出臺了一系列的政策措施，包括出臺法律規定、引導空置房的改造和利用、發揮空置房在養老看護產業等領域的運用等，主要的具體措施包括以下幾點。

1.出臺《空置房特別措施法》應對空置房增加。目前，空置房現已成為日本社會中亟待解決的重要問題。為應對空置房數量的持續增加，日本政府于2014年公布了《空置房特別措施法》，從制度層面上推動解決空置房問題[6]。根據這一法律，地方自治體可以通過勸告、指導、命令等方式，直接對空置房屋實施修理或拆除等措施。此外，為促進空置房屋的使用，地方自治體可以根據自身情況，設置“空置房對策協調會”，收集整理當地空置房屋的具體情況，形成數據庫，從而促進空置房屋及其土地的利用，加強土地資源的使用效率。

2.推動空置房的流通與利用。日本的許多村鎮實施了諸多促進空置房流通與利用的措施。其一，在流通方面，有的地方自治體構建了空置房流通交易平臺，提供當地空置房的交易信息。如日本千葉縣構建了“住宅交換支援組織”，為供需雙方提供一個信息交換平臺，促進空置房的買賣與租賃。其二，推動人口向地方村鎮流動。增加當地居住人口是解決空置房問題的關鍵措施，日本各地方政府提出了許多政策，推動人口向地方流動。如日本神奈川縣橫須賀市，為促進年輕人移居，推出“育兒支援”措施，為有孩子的家庭提供購房和裝修補貼，促進空置房屋利用[7]。其三，將空置房改造為民宿及旅游景點。許多空置房屋有著悠久的歷史，具有很高的旅游觀光價值，通過開發和改造，可推動空置房屋的使用。如日本石川縣能登町將既有的舊屋改造為民宿，提供具有特色的文化體驗，帶動了當地旅游經濟發展。

3.促進空置房在養老看護領域發揮作用。人口老齡化不僅困擾著日本經濟發展，也是日本各地方政府所面臨的嚴峻問題。地區的空置房可以為高齡老人的養老和看護提供服務場所，可以改造為面向老人的高齡老人住宅、養老院等福利設施。例如，日本岐阜縣的下呂市將某公司的空置房屋改造成養老院，服務社區老人，可提供看護、醫療等服務[8]。此外，還可以通過免除租金的方式，吸引年輕人居住到老人的住宅中去，并提供一定的看護服務，這不僅降低了年輕人的經濟負擔，也保障了老人的看護需求。

四、借鑒與啟示

隨著中國社會經濟發展逐步發展，可以預期未來也會像日本一樣出現人口老齡化的問題，屆時中國的空置房數量以及空置房屋比率也會隨之上升。日本的經驗是中國的前車之鑒。中國的房地產市場在發展過程中應注意以下方面：一要注重區域經濟間的平衡發展，避免人才、資金等集中于中心城市的情況。區域經濟的不平衡發展，容易造成地方經濟發展失衡、資源要素錯配等問題，而這正是誘發空置房問題的重要因素。二要完善相關政策制度，提高房屋使用效率。借鑒日本經驗，收集空置房屋信息，構建信息交換平臺，提升既有房屋的使用效率。三要提高對人口老齡化及空置房屋問題的重視程度，對投資商和消費者實施積極引導，盡量降低空置房屋的出現。

四川省是中國中西部地區具有代表性的省份，而綿陽市則是四川省的重要城市，是國務院批準建設的中國唯一“科技城”，在四川省的經濟發展中占有重要地位。隨著經濟社會的不斷發展，近年來綿陽市的高齡人口也在不斷增加。為此，綿陽在經濟發展過程中應注意以下幾點。第一，重視人口老齡化問題，積極吸引人員來到綿陽工作。與諸多中西部城市類似，綿陽外出務工人員較多，年輕勞動力不斷流向中心城市，因而需要加快產業經濟發展，積極吸引人員赴綿開展經濟活動。第二，借助供給側結構性改革，推動經濟高質量發展。當前，綿陽經濟面臨結構性調整，為此應大力實施供給側結構性改革，提高經濟發展質量。第三，積極發展康養產業，有效提高房屋利用效率。綿陽市具有優良的氣候條件，具備發展康養產業的基礎條件，應借鑒日本空置房利用經驗，統籌運用閑置房屋資源，促進發展康養產業，吸引人員來綿陽市生活，滿足日益提高的生活需要。

參考文獻：

[1] ?張虞昕.日本空置房的活用及對地區經濟的影響[J].無錫職業技術學院學報，2018，（4）：61-64.

[2] ?樋野公宏.空き家問題をめぐる狀況を概括する[J].住宅，2013，（1）：4-14.

[3] ?小峰隆夫.日本経済鍝講義[M].東京：日経BP社，2017：117.

[4] ?國立社會保障人口問題研究所『日本の世帯數の將來推銒（全國推銒）』、http：//www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/t-page.asp.

[5] ?野村総合研究所『2030年の住宅市場』.https：//www.nri.com/jp/knowledge/report/lst/2017/cc/mediaforum/forum254.

[6] ?孫曉柳.日本《空置房特別措施法》初探[J].商丘職業技術學院學報，2016，（6）：38-40.

[7] ?中西正彥，驈木章裕，中井検裕.首都圏郊外の宅地開発における空き地空き家の解消方策に関する研究[C].都市銒畫鍝文集，2004.

[8] ?斎藤広子.初めて學ぶ不動畟學[M].市ヶ谷出版社，2018：143.

An analysis of the References of Japans Response to Vacant Housing in the Context of Population Aging

TIAN Zheng1，YANG Ling2

（1.Japan Institute of Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100007，China;

2.Mianyang High-tech Construction and Development Co.，Ltd.，Mianyang 621000，China）

Abstract：At present，the phenomenon of vacant houses in Japan is becoming more and more serious.The increase of housing vacancy rate not only reduces the quality of life in the local area，but also hinders the development of local economy in Japan.The aging of the population is an important factor in the emergence of vacant houses.The increasingly serious problem of population aging has not only caused imbalances in the Japanese real estate market，but also has further increased the economic development gap between Japan's local and metropolitan areas.The Japanese government has taken many measures including the legal and administrative means to solve the problem of vacant houses.Mianyang should pay attention to the problem of population aging，actively develop the health and wellness industry，learn from the Japan experiences，to achieve a high-quality economic growth.

Key words：Japan;population aging;vacant housing;real estate market;health and wellness industry