淺談物業(yè)管理模式的特點(diǎn)及適用性

黃思春

摘要：我國的市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)更加高級的階段，也使物業(yè)管理迎來了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。本文簡述了物業(yè)管理模式的發(fā)展，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制兩種管理模式進(jìn)行了分析比較，并對兩種管理模式的使用范圍進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;酬金制;包干制

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）015-060-01

前言

從1981年3月10日，中國第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立到現(xiàn)今30年左右的時(shí)間里，物業(yè)管理已經(jīng)從一個(gè)公司發(fā)展為一個(gè)行業(yè)，“物業(yè)管理”這個(gè)名詞也深入人心，得到人們的肯定.21世紀(jì)后，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的頒布，行業(yè)開始進(jìn)入法制規(guī)范期。2010年之后，隨著存量地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不斷增加，中央開始意識到了發(fā)展存量物業(yè)經(jīng)營的重要性，政府隨后出臺相關(guān)政策鼓勵(lì)物業(yè)管理公司多元化經(jīng)營，2014年公布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》。

我國物業(yè)管理行業(yè)雖然已經(jīng)經(jīng)過30多年的發(fā)展，但在實(shí)際工作中物業(yè)公司和業(yè)主之間矛盾頻發(fā)。本文從近年來所在公司應(yīng)用的物業(yè)管理方式人手，分析了兩種物業(yè)管理方式特點(diǎn)、優(yōu)缺點(diǎn)、及使用范圍，旨在找到一種在最大程度上既能滿足業(yè)務(wù)訴求，又能兼顧物業(yè)管理公司利益的方式，有效的緩解物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，營造和諧的物業(yè)管理氛圍。

一、兩種物業(yè)管理模式的特點(diǎn)

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制

酬金制是指預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定（一般采取招標(biāo)的方式確定比例或金額）。

酬金制模式的特點(diǎn)是，物業(yè)管理企業(yè)只能獲得固定或變動的酬金，扣除酬金之后結(jié)余的資金為全體業(yè)主或建設(shè)單位所有。物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)虧損，物業(yè)費(fèi)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量性價(jià)比具有透明性。定期由第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理收支進(jìn)行審核，物業(yè)費(fèi)收支財(cái)務(wù)透明，物業(yè)矛盾容易主動性前置化解，物業(yè)合同關(guān)系穩(wěn)定。在項(xiàng)目前期入住率較低的情況下，可為業(yè)主單位節(jié)省大量空置房物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)等。

酬金制模式的優(yōu)點(diǎn)是物業(yè)費(fèi)使用透明;物業(yè)公司利潤能夠保證，有利于物業(yè)管理專業(yè)化;減少物業(yè)公司和業(yè)主矛盾;減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)（空置房物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)）;有利于提高物業(yè)管理品質(zhì)。不足是業(yè)主需要監(jiān)管共管賬戶收支，管理事項(xiàng)較多，管理流程較長，管理成本增加。物業(yè)管理企業(yè)出于利潤驅(qū)動，可能會提高酬金支付基數(shù)。由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支根據(jù)，不利于成本的節(jié)約。

2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

“包干制”是市場上較為普遍的一種物業(yè)管理模式，項(xiàng)目盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)單位享有或承擔(dān)。包干制將物業(yè)費(fèi)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一起包干給物業(yè)企業(yè)，物業(yè)糾紛難于主動性化解，不信任積怨越來越深。物業(yè)合同關(guān)系不穩(wěn)定。大部分專業(yè)系統(tǒng)都包給物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)、維修，可降低業(yè)主單位運(yùn)營成本。

包干制物業(yè)管理優(yōu)點(diǎn)：執(zhí)行簡單，審批流程較短;無對共管賬戶監(jiān)督管理、審計(jì)等事項(xiàng)，節(jié)約了業(yè)主的管理成本;由于節(jié)省的支出可以成為物業(yè)公司利潤，刺激物業(yè)公司創(chuàng)新管理方式、節(jié)約成本。不足之處：管理品質(zhì)無法有效保證業(yè)主需要支付空置房物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi);業(yè)主對物業(yè)費(fèi)使用無知情權(quán);物業(yè)公司利潤無法保證。

二、兩種管理模式的適用范圍

兩種物業(yè)管理模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。在實(shí)際的管理中究竟采取哪種物業(yè)管理方式更適合呢，這要取決于物業(yè)業(yè)態(tài)形式、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等多重因素。下面，以筆者在工作中所涉及到的一些業(yè)務(wù)為例進(jìn)行分析和總結(jié)：

1.辦公（商業(yè)）物業(yè)：目前，國內(nèi)很多大型集團(tuán)公司，旗下既有重資產(chǎn)的資產(chǎn)公司，持有大量的園區(qū)、寫字樓、商場、工業(yè)廠房等資產(chǎn)，同時(shí)又有專注于提供配套服務(wù)的輕資產(chǎn)公司，如策劃宣傳、物業(yè)管理等。集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)委托內(nèi)部物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由集團(tuán)公司管控、內(nèi)部關(guān)聯(lián)公司雙方進(jìn)行約定，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量能夠得到保證。根據(jù)前述分析，實(shí)行包干制避免了定期對物業(yè)公司進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)等工作，簡便易行。同時(shí)由于包干制中節(jié)省的開支直接成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)公司進(jìn)行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本，因此，這類物業(yè)適用包干制物業(yè)管理方式。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司和物業(yè)所有者不受同一主體控制，不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，就不太實(shí)用酬金制管理辦法，包干制管理辦法更能兼顧雙方的利益。

2.小區(qū)物業(yè)：目前，住宅小區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)公司和業(yè)主之間存在較多的矛盾，經(jīng)常看到由于小區(qū)業(yè)務(wù)委員會強(qiáng)行更換物業(yè)管理公司，從而引發(fā)新、舊物業(yè)公司之間產(chǎn)生沖突的新聞。那么矛盾的焦點(diǎn)究竟在哪里呢，冷靜的分析下來，主要的矛盾集中在物業(yè)費(fèi)管理不透明、物業(yè)管理品質(zhì)不高、物業(yè)公司經(jīng)營利潤無法得到有效保證等。結(jié)合前面提到的兩種物業(yè)管理方式的優(yōu)缺點(diǎn)對比分析，很明顯的可以得出結(jié)論，酬金制物業(yè)管理方式能有效的兼顧業(yè)主和物業(yè)公司的利益，解決雙方的訴求，緩解物業(yè)和業(yè)主的矛盾。故越來越多的住宅小區(qū)采用酬金制物業(yè)管理方式。

三、結(jié)語

酬金制物業(yè)管理和包干制物業(yè)管理方式都有各自的特點(diǎn)，在實(shí)際工作中，要結(jié)合物業(yè)業(yè)態(tài)特性、是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、業(yè)主特性等眾多因素，通過綜合比較，設(shè)計(jì)出最合適的物業(yè)管理方式，既能滿足業(yè)主的需求，又能兼顧物業(yè)公司的利益，為后期穩(wěn)定、和諧的物業(yè)管理關(guān)系提供有力的制度保障。