房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算淺析

謝振龍

摘要：本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較深入地闡述了其會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)，從預(yù)交稅費(fèi)處理、收入成本及借款費(fèi)用核算等方面分別解析，基于此提出房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：企業(yè)會(huì)計(jì)核算;財(cái)務(wù)管理;應(yīng)對(duì)措施

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）016-0320-01

前言

隨著我國(guó)住房政策逐漸發(fā)生變化，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用日益突出。在房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展中結(jié)合其經(jīng)營(yíng)實(shí)際對(duì)其會(huì)計(jì)核算也產(chǎn)生新的要求，為避免一些因素對(duì)會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生不利影響，頻發(fā)各種問(wèn)題，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，為積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重視十分重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)

按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)應(yīng)獲得住建部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，才能對(duì)建設(shè)的住宅及商服進(jìn)行預(yù)售。住宅及商服購(gòu)買者一般采用分期付款方式居多，但在我國(guó)稅法中的有關(guān)要求十分明確，不管房款收取是采取定金或分期付款等任何方式都視為銷售，需將經(jīng)營(yíng)稅金及附加在房款獲取當(dāng)期繳納。而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中指出，竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告辦理應(yīng)在工程結(jié)束后，并對(duì)收入進(jìn)一步明確，這都在一定程度上增大了會(huì)計(jì)核算的難度。

在核算業(yè)務(wù)上，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的銷售活動(dòng)與一般產(chǎn)業(yè)存在明顯區(qū)別，具有一定的特殊性，使其經(jīng)營(yíng)管理中的會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目相對(duì)較為特殊。各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展主要是區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不只是房屋建設(shè)，并注重管道、煤氣等住宅區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著不斷增加的住宅要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的房屋裝飾裝修逐漸成為核心，房地產(chǎn)企業(yè)更煩瑣的會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目，尤其是基于會(huì)計(jì)核算體系更增大了業(yè)務(wù)核算的煩瑣和困難。

在核算周期上，落實(shí)房地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)都涉及一些系統(tǒng)工程，在完成土地競(jìng)標(biāo)、開(kāi)工建設(shè)直至完工后，一般至少需要一年以上時(shí)間，只有完成一系列工作后才可銷售房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算周期具有較大跨度，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金應(yīng)準(zhǔn)備充分，在調(diào)度及應(yīng)用資金方面采取較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)計(jì)核算主要有以下三項(xiàng)重點(diǎn)工作：

一是收入和成本核算。核算經(jīng)濟(jì)效益或日常運(yùn)營(yíng)及資金投放是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的核心內(nèi)容，國(guó)家稅務(wù)政策及會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其都具有一定影響，突顯出收入核算難度，引發(fā)收入標(biāo)準(zhǔn)不明確等很多問(wèn)題。應(yīng)注重成本核算主體，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相結(jié)合，會(huì)計(jì)核算隨之提高了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重視成本分?jǐn)偂?/p>

二是借款費(fèi)用核算。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)對(duì)確定借款費(fèi)用提高重視，在實(shí)施房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中應(yīng)基于費(fèi)用配比及原始成本原則，特別是招標(biāo)中需投放的資金較多，目前主要籌資形式是銀行借貸方式。一般情況下，從借貸到歸還需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間，而借貸利息隨著時(shí)間不斷增長(zhǎng)，借款費(fèi)用也呈現(xiàn)出資本化特點(diǎn)，更細(xì)化了企業(yè)資本核算。在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金，對(duì)借款類別具體分析，并對(duì)核算與國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相符情況提高重視，這都將影響房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果。

三是預(yù)交稅費(fèi)處理。由于房地產(chǎn)企業(yè)有很多的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在日常運(yùn)營(yíng)中涉及的稅種較多。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中承擔(dān)的并非只有所得稅及運(yùn)營(yíng)稅金等，還涉及其它一些稅種。根據(jù)納稅時(shí)間的不同要求，在客戶預(yù)付房款收到后通常企業(yè)納稅應(yīng)結(jié)合相應(yīng)比例。企業(yè)會(huì)計(jì)不只是精準(zhǔn)核算當(dāng)期納稅額，還應(yīng)確保合理籌劃稅款，使企業(yè)資金提高應(yīng)用效率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的應(yīng)對(duì)措施

一是跨級(jí)科目的設(shè)置應(yīng)科學(xué)合理。在會(huì)計(jì)核算中，會(huì)計(jì)科目缺少合理性的設(shè)定是房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨的問(wèn)題，應(yīng)將會(huì)計(jì)科目設(shè)定作為重點(diǎn)，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量和核算水平。對(duì)跨級(jí)科目設(shè)定合理，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況及發(fā)展?jié)摿μ岣哒J(rèn)識(shí)。不僅對(duì)提高會(huì)計(jì)核算水平具有促進(jìn)作用，還要將會(huì)計(jì)核算時(shí)間縮短，使會(huì)計(jì)核算流程簡(jiǎn)化。房地產(chǎn)企業(yè)子公司應(yīng)將子賬目設(shè)定在企業(yè)總賬目下，禁止采用獨(dú)立核算方式，進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)核算工作的精準(zhǔn)性。使竣工核算水平得到有效保證，對(duì)各種項(xiàng)目費(fèi)用記錄清晰，保證項(xiàng)目精準(zhǔn)無(wú)誤的消耗。

二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)明確收入核算范圍。銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目前，未與采購(gòu)方簽署銷售合同及預(yù)先與采購(gòu)方簽署銷售合同的房地產(chǎn)都屬于項(xiàng)目核心內(nèi)容。核算銷售收入范圍不包括視為固定資產(chǎn)核算行為的自用房產(chǎn)銷售。在簽署預(yù)售或正式銷售合同中，應(yīng)對(duì)有關(guān)法律內(nèi)容嚴(yán)格遵守。房地產(chǎn)銷售合同是受法律保護(hù)的一種重要合約，在未完成房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)，驗(yàn)收程序不能順利落實(shí)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。在收入條件確認(rèn)時(shí)，應(yīng)結(jié)合有關(guān)法律規(guī)定內(nèi)容。經(jīng)驗(yàn)收并確認(rèn)竣工后，消費(fèi)者應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)付款方式及面積等予以明確，在買賣雙方之間將房屋移交手續(xù)辦理完畢。

三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算體系進(jìn)一步完善。結(jié)合具體業(yè)務(wù)工作采用有針對(duì)性地會(huì)計(jì)核算方式，使會(huì)計(jì)信息保證真實(shí)性和精準(zhǔn)性，提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平，優(yōu)化和完善企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系。與房地產(chǎn)企業(yè)采用核算權(quán)責(zé)發(fā)生制的方式相結(jié)合，可發(fā)現(xiàn)存在比較明顯的不足之處，若會(huì)計(jì)核算方式采用應(yīng)用收付實(shí)現(xiàn)制，有利于企業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著不斷加快的城市化進(jìn)程，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，其運(yùn)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。因此，應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)具體情況相結(jié)合積極制定相應(yīng)措施，妥善處置企業(yè)會(huì)計(jì)核算重難點(diǎn)問(wèn)題，不僅提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。