宏觀市場因素對REITs和借貸收益率的影響對比

張旗 孫沛鈺

摘要：在十九大政策推動下，房地產(chǎn)租賃市場日漸蓬勃，然而限制其擴大規(guī)模的主要原因之一是融資的困難。其中有資本市場尚待建設(shè)的緣故，也與融資產(chǎn)品的稀缺以及投資者對房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的了解較少有關(guān)。本文選擇從2016年1月份到2018年12月份這期間恒生房地產(chǎn)指數(shù)基金的行情和央行基準(zhǔn)利率作為因變量，物價指數(shù)、國房景氣指數(shù)、工業(yè)增加量增長率及上證綜指作為自變量建立VAR向量自回歸模型，探究REITs的收益穩(wěn)定性。研究結(jié)果表明，相比之下，REITs是收益表現(xiàn)良好的投資選擇，即使在經(jīng)濟低迷情況下依然有較穩(wěn)定的收益情況。

關(guān)鍵詞：宏觀市場;房產(chǎn)租賃;融資難

中圖分類號：F832.49;F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）015-0343-01

一、文獻綜述

徐光遠、焦穎和何杰（2018）通過ARMA模型得出，REITs波動幅度和頻度都小于上證指數(shù)，投資收益具有一定的穩(wěn)定性。鄒靜和王洪衛(wèi)（2018）指出REITs的收益與股票市場或債券市場有低相關(guān)性，故可有效發(fā)揮REITs在資本配置中的作用。以上文獻從不同角度對REITs收益情況進行了研究，但在REITs與借貸收益的對比方面，還處于空白。

二、模型設(shè)定及變量選取

本文以我國CPI、工業(yè)增加值增長率、上證指數(shù)和國房景氣指數(shù)四個宏觀指標(biāo)變量為自變量，以香港恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)中的大陸地產(chǎn)的基金收益率、貸款基準(zhǔn)利率為因變量，通過VAR模型，探究REITs相比借貸融資是否有更強大的抗宏觀風(fēng)險的能力。

三、實證分析

1.數(shù)據(jù)檢驗與VAR模型構(gòu)建

本文經(jīng)過單位根檢驗后獲知，在5%的顯著性水平下，REITs、LOAN、CPI、HOUSE、IVA和SHINDEX的ADF統(tǒng)計量均小于臨界值且p值小于0.05，通過了ADF平穩(wěn)性檢驗。

本文通過eviews進行分析，得出第一個模型選擇建立滯后2期的VAR模型。第二個模型選擇建立滯后3期的VAR模型。通過AR圖表檢驗?zāi)Ｐ推椒€(wěn)性可得，所有特征根的倒數(shù)值都在單位圓之內(nèi)，這兩個模型都是穩(wěn)定的。

2.方差分解（見表1）

通過LOAN的方差分解情況來看，LOAN受自身影響最大，占90%左右，且影響隨時間增長而逐漸減小;IVA對LOAN的影響位居第二，隨時間增長而增大，最高可達16%;CPI、SHINDEX和HOUSE對LOAN有一定影響且依次遞減。

通過對REITs的方差分解來看，REITs主要受自身的貢獻影響，占據(jù)90%左右;CPI因素對REITs的沖擊呈增長趨勢，從l%到4%左右，與物價影響的人們消費情況的變動有一定關(guān)系。

四、結(jié)語

方差分解結(jié)果表明，從貸款利率來看，除了占很大比重的自身沖擊外，工業(yè)增加值增長率占了相當(dāng)比重，且存在一個持續(xù)性的不斷加深的沖擊影響，由此表明貸款利率存在較大市場風(fēng)險。另外，工業(yè)增加值增長率所占比重隨時間增長而逐漸增大，考慮到2008年金融危機的影響，經(jīng)濟低迷會對國民投資、消費行為的預(yù)期產(chǎn)生消極影響，進而影響借貸利率。

而房地產(chǎn)信托基金的收益率主要是受本身沖擊影響，比如標(biāo)的資產(chǎn)情況、基金管理機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者績效等具體因素，宏觀因素的影響總和不到10%，且沒有突出的影響因素，表明以我國大陸房地產(chǎn)物業(yè)為投資標(biāo)的的這些REITs具有能抵抗宏觀經(jīng)濟波動的特點，在一個周期內(nèi)無論經(jīng)濟高漲和經(jīng)濟低迷，都有持續(xù)穩(wěn)定的收益。

綜上所述，本文通過對比，結(jié)果表明REITs相較借貸產(chǎn)品具備一定的抗風(fēng)險性，是比較穩(wěn)健的投資工具，特別是在經(jīng)濟低迷時，REITs的優(yōu)勢更為明顯，所以相比借債，長租公寓REITs融資更容易獲得投資者青睞，為長租公寓提供足夠的資金來源。因此，建議長租公寓經(jīng)營者積極采用REITs拓寬融資渠道，解決融資難題，同時建議政府對長租公寓REITS提供必要的政策支持，如稅收等優(yōu)惠條件，為我國REITs的成長成熟提供土壤。