城市軌道交通商業資源經營模式研究

付晨

摘要：在我國城市不斷建設發展中，城市軌道交通也同步發展起來，城市軌道交通沿線、站點周邊的多重商業資源也就不斷顯示出其開發價值。通過完善發展模式，優化發展方案，將有效的推動一個城市的軌道交通體系可持續發展。本文針對當前城市軌道交通商業資源的主要類型，以及主要的經營模式進行了探討，并針對不同的商業資源，提出了具有針對性的經營模式。

關鍵詞：城市軌道交通 商業資源 經營模式

城市軌道交通不僅是城市交通運輸效率的基礎性保障之一，同時也是一個快速發展的城市的標準配置。實際對城市軌道交通中商業資源的經營模式，主要以自主經營、委托經營或者合資經營為主。為了更好的開發利用城市軌道交通中的商業資源，除了要更有效率的依靠國家財政的補貼與社會資本融資的投入，更要貼近自身資源的特質出發，提出更有針對性的經營模式，從而切實提高對整個商業資源的利用效率，最終獲得更高效的資本回報，同時城市軌道交通發展帶動整個城市的快速發展。因此，對城市軌道交通不同商業資源，就須進行科學的設置，選擇能夠最大限度挖掘商業資源潛力的經營方式，使城市軌道交通的資源得到更加高效的利用的同時，完善城市軌道交通配套設施建設，優化城市軌道交通的整體服務水平。

一、城市軌道交通商業資源主要特征

城市軌道交通的商業資源主要是指城市軌道交通一方所擁有的和商業有關的財力、物力、人力等各種物質要素的總稱。商業資源主要包含：上蓋物業、組合商業、車站整體商鋪、車站零星商鋪和車站ATM取款機等自助設備。

而通過對各城市軌道交通商業資源的實地考察以及分析發現，城市軌道交通商業資源主要存在以下幾個方面的特點：

（一）商業資源種類豐富

城市軌道交通商業資源種類比較豐富，具有較強的包容性：每一個資源都是獨立存在的，而且每一個資源都可以發展成為獨立的產業，各個資源之間存在一定的聯系。但是就目前的開發情況而言，沒有將城市軌道交通中的商業資源進行有效的整合，導致商業資源之間的聯系性較差，無法成為一個有機的經濟共同體。而由于整個城市軌道交通商業資源的利用效率不高，最終導致城市軌道交通的經濟收益無法得到保障。

（二）大部分商業資源有待開發

目前，我國城市軌道交通商業資源的開發還處于起步階段，除部分商業資源隨著軌道交通運營同步開通外，但是由于產權歸屬、線路建設、結建配套等原因，還有大量新建成商業資源尚處于閑置狀態，城市軌道交通商業經營單位對于經營模式的確定尚存在不確定性，這部分商業資源需要通過系統的研究才能夠確定其資源類別，整個研究的過程需要花費大量的時間以及精力。

（三）以盈利為根本目的

城市軌道交通“建設、運營、開發”三位一體，商業資源開發作為城市軌道交通的組成部分，它的蓬勃發展將推動城市軌道交通的可持續發展，形成行之有效的造血機制，為城市軌道交通建設、運營板塊輸送血液，進而推動整個城市經濟的發展。

（四）經營具有穩定性

城市軌道交通所有的商業資源都屬于城市軌道交通的固定資產，通過選擇行之有效的經營模式，將為城市軌道交通可持續發展輸送源源不斷的動力。從長遠看，城市軌道交通商業資源的收益是穩定的、持續的，不會受到時間、房地產市場的影響，從而產生相應的波動[1]。

二、城市軌道交通實際經營模式淺析

目前，我國城市軌道交通商業資源的經營模式一共有五種：一是連鎖經營;二是自營;三是租賃經營;四是合資經營;五是委托經營。這五種經營方式是根據長期的研究以及借鑒國外成熟的經營體系所研發出的具有我國特色的模式，由于城市軌道交通商業資源的種類豐富，所以選擇哪一種經營方式，要結合商業資源的特點來確定。選擇出能夠充分發掘該資源潛力的方法，才能夠促使城市軌道交通產生足夠的經濟效益，最終實現城市軌道交通對城市發展的戰略意義，推動整個城市的全面發展[2]。

（一）上蓋物業資源

上蓋物業資源作為城市軌道交通重要的商業資源之一，其最大的特點是面積大，實際經營過程中的風險是所有商業資源中最高的。由于城市軌道交通經營單位缺乏相應的經營策略以及營銷技巧，如果采取自主經營的模式，很難實現高收益。所以，對上蓋物業資源而言，采取委托經營的模式最為合適。委托專業的營銷團隊，代替城市軌道交通形式經營權，由于專業的營銷團隊具備豐富的營銷技巧以及管理經驗，可以有效的提升對整個上蓋物業資源的利用效率，從而實現高收益[3]。

（二）組合商業資源

組合商業資源作為城市軌道交通商業資源的重要組成部分，其整體面積沒有上蓋物業資源大，其經營風險低于上蓋物業資源。對組合商業資源而言，可以采取自主經營的模式對相應的商業資源進行開發。不僅如此，由于軌道交通體系的發展是長期、可持續的，考慮到城市軌道交通未來的發展，在有效的降低商業資源開發成本的同時，有必要儲備一定的營銷人才。

（三）車站整體商鋪資源

盈利是城市軌道交通商業資源開發的根本目的，對于車站整體商鋪資源的開發，如果只使用一種經營方式，顯然無法滿足城市軌道交通體系未來發展的需求。在實際開發車站整體商鋪資源的過程中，可以將自主經營模式和委托經營模式相結合，從而應用在車站整體商鋪資源的開發過程中。在實際經營的過程中，要以委托經營模式為主，自主經營為輔，才能切實保障商業資源的收益率。如果過分強調自主經營模式的比重，則會增加整個商業資源的經營風險，不利于城市軌道交通的綜合發展。

（四）零星商鋪資源、車站自助設備資源

零星商鋪資源、車站自助設備資源也是城市軌道交通商業資源的組成部分之一，單位面積小、經營風險小，是零星商鋪資源、車站自助設備資源的主要特點。因此，在實際經營的過程中，可以使用租賃經營、合資經營以及連鎖經營三種經營模式對零星商鋪資源、車站自助設備資源進行開發利用。在實際經營零星商鋪資源、車站自助設備資源的時候，要結合相應資源的地理位置、運營要求、消防安全等進行合理的規劃，才能夠切實提高兩種商業資源的收益率。

在實際經營各種商業資源的過程之中，要根據實際經營過程中遇到的問題進行歸納總結，對原有的經營模式做出相應的調整，從而促使所有商業資源都能夠產生穩定的收入，最終實現城市軌道交通的可持續發展，以及整個城市的綜合發展。

三、結束語

對城市軌道交通商業資源的合理開發，是城市軌道交通可持續發展的根本途徑。為了推動城市綜合經濟實力的增長，要結合城市的實際情況，有效的利用城市軌道交通的商業資源。城市軌道交通單位在選擇經營模式的時候，不要盲目的憑借以往的經驗，而要結合城市未來發展的規劃以及國家相應經濟政策的動向，充分考慮各個會影響到城市經濟發展的因素，選擇出最合適的經營模式，并根據整個城市實際發展的需求，對固有的經營模式進行一定的修改，從而將城市軌道交通體系中商業資源的潛力完全發掘出來。

參考文獻：

[1]杭州軌道交通地下商業布局研究[J].王奕蘇，葉詩宇，金園，石堅韌. 鐵道運輸與經濟. 2018（06）.

[2]《中國城市軌道交通年鑒（2017）》正式發布[J].李成新. 城市軌道交通. 2018（03）.

[3]地鐵地下商業的智慧化轉型升級路徑探索[J].陳美玉. 建設科技. 2017（14） .

（作者單位：天津市地下鐵道運營有限公司）