淺析物業管理公司的稅收籌劃

梅鶴

摘 要 近年來，隨著國家對中小企業發展的支持、對稅制的不斷改革，物業管理企業也獲得了很大的支持與發展。我國為了進一步促進企業的發展，在經濟領域進行了大刀闊斧的稅制改革，使我國的稅收體系不斷完善。本文針對物業管理企業稅務存在的問題及項目與稅收籌劃進行了淺析。

關鍵詞 稅收 管理 物業

一、物業管理公司稅務方面存在的問題

物業管理企業與我國大部分企業一樣，在稅務籌劃方面處于起步階段。一方面，稅務申報過程復雜，而且物業管理企業有著房地產行業和服務行業的特殊性，一般的財務人員很難理清關系，導致一些物業管理企業的稅收籌劃意識淡薄，抱有僥幸心理;另一方面，物業企業的財務賬目繁多，配合性很強，導致稅收籌劃人員工作時，會很不適應;此外，一些稅收籌劃人員，沒有及時地關注稅收政策，盲目按慣例納稅，導致多繳了一些費用，增加了企業運營成本。這一系列因素造成物業管理企業在稅務籌劃方面遇到了諸多問題，阻礙了物業管理企業經濟收入的提升和長遠發展。

二、物業管理公司收費項目

物業管理企業主要收取租戶在租金、管理、水電、停車、清潔以及維修等方面的費用，收入結構相對簡單，運用的還是傳統的稅務籌劃工具與方法，沒有與時俱進。物業企業作為物業管理和運營服務的提供者，其租金和物業收入一般比較固定，沒有引入計算機稅務軟件等工具和進行稅務籌劃，效率較低，而且會計用手算的方法，容易導致一些細節性的費用計算出錯。

三、物業管理企業要建立完善的稅務籌劃制度

物業管理企業既涉及房地產，又屬于服務性企業，因此必須建立完善的稅務籌劃制度，通過物業管理企業的稅收籌劃制度，明確物業企業增值稅納稅范疇，將責任落實到具體責任人身上。如果物業管理企業的稅務籌劃制度存在問題，且沒有得到及時解決，不僅會使企業在納稅方面存在極大的風險，也不利于企業的穩健發展，因此企業必須依據自身的實際情況完善稅務籌劃制度。以隸屬于萬科集團的萬科物業為例，在2016年全面“營改增”實施后，就早早地根據之前的增值稅草案組建了稅務籌劃小組，建立了相應的稅務籌劃制度，極大地降低了萬科物業的經營成本，提高了企業效益。

（一）培養物業管理企業稅務籌劃人員的專業知識和法律意識

物業管理企業領導及員工都要意識到稅務籌劃的重要性，提高財務人員專業技能，使其熟悉稅務相關政策和法律法規，才能在稅務籌劃方面更好地為企業做出方案，以減少企業經營成本;加強對員工在本行業的稅收籌劃能力的培訓，提高工作能力，尤其是對租金收入以外的其他收入進行合理合法的籌劃，此外還要讓員工從思想上意識到稅務籌劃對提高企業綜合競爭力的重要性，把稅務籌劃與風險管控工作提高到必須執行的高度。

（二）物業管理企業要積極引入科學的工具和方法進行稅務籌劃

物業管理企業屬于服務型企業，存在稅收籌劃的空間，同時其業務結構相對簡單，不必專門引入稅收策劃人才。因此，企業可以在必要時考慮與專業的稅務師事務所合作，把稅收籌劃工作外包，降低成本。另外，對于有實力的物業管理企業，也可以考慮引入專業的管理軟件，有效地提高稅收籌劃人員的工作效率。此外，物業管理企業作為以租金收入和管理費為主要收入來源的企業，增值低，適合作為一般納稅人，避免從高適用稅率?！盃I改增”全面推行之后，稅率增加較多，一般納稅人有二十幾項可以選擇的簡易計稅情形，可以達到同樣的目的，條條道路通羅馬、道路條條稅不同。這也為我們企業的納稅籌劃，增加了很大的籌劃空間。每家企業都需要結合自身實際籌劃，既要利用好政策，也要防范風險。

（三）選擇適用小規模納稅人的方法

物業管理企業客戶主要是居民個人，取得的增值稅專用發票非常有限，那么可以從身份上考慮，盡量作為小規模納稅人，把年度服務額控制在500萬元以內。對于如何控制額度，可以把收入分區，比如代收代付和物管企業自己的收入，盡可能把代收代付的費用，由受益人直接開票給業主，企業不開票。如果客戶是一般納稅人企業，且可能取得一定的采購進項稅額，可以作為一般納稅人，稅負比小規模納稅人的稅負更低;營業額過大的話，還是要登記為一般納稅人。

（四）“劃整為零”和“代收剝離”

假如公司主要服務對象是居民、且難以取得增值稅專用發票，選擇適用簡易計稅更加有利，可以采取“劃整為零”和“代收剝離”的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。

“劃整為零”：即將物業管理公司按服務的小區單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區域總部統一對各子公司業務分別進行獨立的會計核算與納稅申報。

“代收剝離”：在將小區單獨設置為獨立的物業公司之后，不少物業管理公司可能年度銷售額仍大于515萬元。其實這些收入大都是替業主代收代付的資金。物管公司應分析收入，盡可能與業主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實的服務收入。

物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規模納稅人條件，則不必削足適履，可以在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降價采購價格，以管理提升效益。

四、結語

物業管理企業面對的市場競爭壓力在不斷加大，稅務籌劃對于物業管理企業而言必須盡快進行，只有與時俱進，加強稅務籌劃意識，建立稅務籌劃團隊，增強稅務籌劃能力，才是物業管理企業在巨大市場競爭壓力下應該做的事。

（作者單位為武漢弘基源洋商業經營管理有限公司）

參考文獻

[1] 王玥玥.淺析“營改增”稅制下的企業納稅籌劃[J].科技經濟市場，2016（6）.

[2] 葉智鋒.論企業納稅籌劃[J].合作經濟與科技，2015（1）.