基于GIS 的成都市商品住宅價格時空分異性研究

陳雪雯

（中共四川省委黨校,四川 成都 610072）

自習總書記在十九大報告中強調“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，成都市政府高度關注房地產市場的健康發展。十九大召開后至今，成都市共出臺9 次關于房地產調控政策，從需求側、供給側進行多方位調整。回顧歷史，20 世紀八十年代，我國就進行了住房結構調整的探索，1998 年國務院印發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著我國進入住房貨幣化時代。我國房地產發展主要分為三個階段：第一階段是1998 年-2003 年，以居民消費需求為主導，引導房地產市場從計劃經濟向市場經濟過度，解決居民的基本住房需求。第二階段是2003 年-2013 年，2003 年18 號文件是我國房地產市場的重要推力，房地產市場出現了前所未有的繁榮，房地產作為支柱產業，快速推動經濟發展，中國各大城市成為世界最大的“工地”，同時一線房價快速提高，二、三線城市緊隨其后。第三階段是從2013 年至今，隨著城鎮化進程的不斷加快，房地產市場持續升溫，住房不僅僅是解決居住的基本需求，同時也成為巨大的財富蓄水池，不健康的房地產市場引發住宅價格呈現出快速上漲的趨勢，與民生問題緊密相連，引起社會、政府及學界的密切關注。

城市住宅價格是城市社會學、區域經濟學、空間經濟學研究的重要內容，隨著研究的深入和技術的進步，城市住宅價格的空間分異及其影響因素、形成原因也日益成為研究熱點[1]。從前人的研究成果來看，研究城市主要集中在北京、上海、廣州、南京等一線城市[2-4]；房價空間布局的研究方法上，主要使用空間自相關、空間插值法來刻畫城市房價格局[5-6]；住房價格的影響因素方面，從微觀和宏觀兩個方面入手，宏觀層面較為關注經濟發展水平、人口規模、行政等級等，微觀層面從區位特征、交通、社區屬性等角度切入，取得了豐碩的研究成果[7-8]。本文對成都市商品住房價格空間分異性的研究，首先采用全局Moran's I 對空間自相關性進行判別，其次利用Kriging 空間插值法刻畫成都市商品住房價格的分布狀況，對其價格特征及規律進行分析，探索住宅價格的空間分布的影響因素，尤其是“新區開發與建設”對房價的特殊影響。此外，本文對目前成都市商品住宅市場的異常現狀——新房與二手房價格“倒掛”現象進行空間分布對比分析，探究兩種市場下的住宅價格空間分異格局的特征和原因，更加全面、立體地分析了成都市住房價格的空間分異特征、影響因素及形成的原因，為政府、城市規劃和建設部門提供一定的參考。

一、研究區域、數據、方法

（一）研究區域

本文選取成都市新中心城區作為研究區域，即“一圈層+二圈層”，屬于成都市城市重點發展區域，經濟相對發達，人口相對聚集，區域內房地產發展階段較為同步，所執行的調控政策基本一致。“一圈層+二圈層”總面積約3733 平方千米，占成都市行政區域面積的26%；2017 年GDP 總量約11000 億，約占成都市GDP 總量79%；常住人口約為1031 萬人，約占成都市總人口的64%①。其中，“一圈層”包括錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區5 個行政區，即傳統主城區，此外，還包括高新技術開發區（簡稱：高新區）、天府新區成都直管區（簡稱：天府新區）2 個功能區，即城市開發區；“二圈層”包括新都區、郫都區、溫江區、雙流區、龍泉驛區、青白江區6 個行政區。“一圈層+二圈層”的區域范圍的界定參考《成都市城市總體規劃》（2016-2035）、《成都天府新區總體規劃》(2010-2030)。

（二）數據來源

本文以住宅小區為基本研究單元，以時間序列選擇2010 年、2012 年、2014 年、2016 年、2018（前三季度，簡稱：2018 年（新））年五個時間截面，分別選取五個年份的新建住宅小區全年銷售套數排行榜的前300-700 小區作為主要研究對象，其研究個數按照當年的新建小區個數作為基數適當增減；住宅價格選擇該小區的平均成交價格。此外，由于從2017 年開始，成都市房地產市場異常，政府調控政策強勢，采取“限價”政策，導致二手房與新房價格“倒掛”，故增加2018 年前三季度二手房平均成交價格數據（簡稱：2018 年（舊）），其小區選擇與2018 年新建小區地理位置鄰近的二手房小區。相關數據主要依據中指數據研究院、鏈家網（https：//cd.lianjia.com）、安居客（https：//chengdu.anjuke.com）、成都透明房產網（http：//www.funi.com/），其中，透明房產網與成都市城鄉房產管理局數據相連，實時更新，為數據的時效性提供了保證，此外，對收集到的信息進行重新組織、過濾重復、異常排除等，得到所需樣本。

表1 住宅小區分布圈層

圖1 研究區域

（三）研究方法

1.空間自相關分析（全局Moran's I）

空間自相關是研究空間中某位置的觀察值與其相鄰位置的觀察值是否相關以及相關程度的一種數據分析方法，揭示了空間參考單元與其鄰近的空間單元屬性特征值之間的相似性或相關性。其測度指標可以分為全局指標和局部指標，全局指標是對空間自相關程度全局的評估，其反映觀測變量在整個研究區域內空間相關性的總體趨勢，局部指標是用來衡量局部自相關性。本文采用全局Moran's I 來分析成都市不同年份商品住宅價格空間相關性，全局Moran's I 的取值范圍為[-1,1]，Moran's I 大于0 表示正相關，其值越大相關性越明顯，小于0 表示負相關，空間差異越大，等于0 空間呈隨機性，其計算公式為：

其中zi是要素i 的屬性與其平均值(xi-x)的偏差，wi,j是要素i 和j 之間的空間權重，n 等于要素總和，S0是所有空間權重的聚合：

用標準化統計量Z 來檢驗區域是否存在空間自相關關系，Z 的計算公式為：

其中：

其中，E[I]表示數學期望，V[I]表示變異系數。

依據下表計算所得指標可對結果進行假設性檢驗：

表2 樣本空間自相關性檢驗

圖2 樣本空間自相關性檢驗分布

2.Kriging 空間插值法

Tobler 地理學第一定律指出：任何事物與別的事物之間都是相關的，但近處的事物比遠處的事物的相關性更強。基于地理學第一定律，反距離插值法（IDW）可以有效估計屬性值空間分布，但也具有一定的局限性，如空間權重值不確定、用倒數函數描述空間關聯程度不夠準確。相較反距離插值法（IDW），Kriging 空間插值法基于地統計方法，包含自相關（即測量點之間的統計關系）的統計模型，不僅具有產生預測表面的功能，而且能夠對預測的確定性或準確性提供某種度量。Kriging 空間插值法是一個多步過程，包括數據的探索性統計分析、變異函數建模和創建表面以及研究方差表面，假定采樣點之間的距離或方向可以反映，可用于說明表面變化的空間相關性，將數學函數與指定數量的點或指定半徑內的所有點進行擬合以確定每個位置的輸出值。因此，本文采用Kriging 空間插值法，具體計算公式如下：

其中，Z(SO)是未知點的房價預測值，Z(Si)是已知樣本點的房價值，λi是第i 個位置處的房價值得測量權重，n 是已知樣本點的個數。

二、住宅價格空間分異特征及原因分析

（一）住宅價格空間自相關分析

根據公式（1）利用Arcgis 軟件計算2010 年-2018 年各個年份樣本點的商品住宅價格的全局Moran's I，得到相關數據，如表3 所示，并依照表2 空間相關性的判斷標準，發現2010 年、2012年、2014 年、2018 年（新）、2018 年（舊）商品住宅價格相似的樓盤在空間分布上具有明顯的聚集性；2016 年樣本數據未呈現出顯著的聚集性，具有一定的離散性。但總的來說，從時空序列來看，2010 年-2018 年房地產商品住宅價格有著正的空間自相關關系,價格相似的商品住宅在特定的空間位置呈現聚集現象。

表3 商品住宅空間自相關分析

（二）住宅價格時空演變特征

根據公式（6），利用ArcGIS 軟件的Kriging空間插值法對成都市2010 年、2012 年、2014 年、2016 年和2018 年新建商品住宅價格以及2018年的二手房成交價格進行空間插值，為了更直觀展現成都市房價的連續性變化，2010 年-2018 年的新建商品住房的價格分組范圍一致，得到成都市2010 年-2018 年住宅價格時空分布狀況，如圖3 所示。

圖3 2010 年-2018 年新建商品住房價格空間分異格局

1.整體價格呈上升趨勢，近年激增

據圖3 所示，2010 年-2018 年成都市呈現新建商品住房價格出上升態勢。“一圈層”住宅平均價格由7908 元/㎡上升至12934 元/㎡，上漲6026 元/㎡，漲幅約76%；“二圈層”住宅平均價格由4819 元/㎡上升至10183 元/㎡，上漲5364元/㎡，漲幅約111%。由此可知，八年來，成都市新建住宅價格呈現出持續上漲的態勢，相較“一圈層”，“二圈層”新建住房價格稍低，上漲勢頭迅猛，上升幅度偏高。

同時，成都市新建住宅價格上升趨勢呈現出明顯的階段性。2010 年-2016 年間，“一圈層”住宅平均價格由7908 元/㎡上升至9848 元/㎡，上漲1940 元/㎡，漲幅約24.5%；“二圈層”住宅平均價格由4918 元/㎡上升至6089 元/㎡，上漲1171 元/㎡，漲幅約23.8%。2016-2018 年新建住宅價格上升迅速，“一圈層”住宅價格均價提高4098 元/㎡，漲幅達到51.5%，約是2010 年-2016 年的2 倍；“二圈層”住宅價格均價提高4193 元/㎡，漲幅高達87.2%，是2010 年-2016年的3.5 倍。由此可知，2010-2016 年住宅價格漲速較慢，2016-2018 年住宅均價加速上漲，且“一圈層”和“二圈層”均呈現出與整體相似上升的特征。

2.以“一圈層”為中心，向“二圈層”輻射

成都市城市規劃以典型的中心-外圍模式分布，由圖3 可知，成都市新建住宅價格以主城區為中心，由主城向四周呈階梯狀遞減。2010 年，以“一圈層”主城區天府廣場—春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，組成西面南面的高價片區，再逐步向外圍遞減，“二圈層”處于城市外側，同步發展，其中雙流區住宅價格高于“二圈層”其他區域。2012 年-2016 年，成都市住宅價格依然以“一圈層”天府廣場—春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，城市中心向西、向南偏移，高價范圍不斷擴大延伸，形成2016 年的以浣花溪、武侯祠、省體育場為節點的新高價區域。2016 年后，成都市商品住宅價格迅速走高，由圖3 可知，2018 年新建住宅價格呈現大片區大規模的上漲，其中“一圈層”重心南移，以武侯祠、桐梓林、金融城節點相連片區為核心，此外，天府新區發展迅速，形成新的房價高值區，天府新區作為新的核心，核心區域范圍較大，其中心度也有趕超傳統主城區之勢。成都市新建住房價格呈現出雙核心結構住房價格并以雙核心呈圈層分布遞減狀；“二圈層”新建住宅價格則發生跨越式上升，以雙流區、溫江區為代表的房價上漲尤其突出，而雙流區、溫江區恰好是傳統西、南核心片區的外圍延伸。2016-2018 年，房價高值區不斷增多，呈向周邊蔓延的趨勢，且兩核心發展迅速，帶動與周邊新建住宅價格上升，區域核心作用突顯。整體來看，成都市住宅價格高值區呈雙核心狀，圍繞“一圈層”桐梓林、金融城、天府五街三節點相連條狀片區的傳統核心區與功能新區—天府新區的新興核心區，以圈層式向外蔓延。

3.城市功能區區位性顯著

由圖3 可以看出，2016 年之前，以“一圈層”西向、南向商品住宅市場發展為主，天府新區及“二圈層”發展較慢，住宅價格在成都市城區也均處于較低水平。2016 年起，成都城市中心向南移動，高新區發展迅速，核心區域不斷擴大、延伸。天府新區、雙流區、溫江區房地產市場有所發展，其中天府新區逐漸以南湖、興隆湖為主要發展區域；雙流區緊鄰高新區、武侯區——“一圈層”核心發展區域，2016 年后開始漸漸發展，主要以雙流機場以北的原雙流縣城區與武侯區西南側的連片區域；溫江區房地產市場與“一圈層”青羊區西側相連，與主城邊緣區逐漸融為一體。而城市北部“一圈層”住宅價格有所上升但緩于“一圈層”其他區域，北部“二圈層”區域住宅價格增長緩慢，不僅與南部雙流區、天府新區、西部溫江區的住宅價格存在一定差距，與主城區差距更大。2016 年—2018 年成都南部區域住宅熱度上升，價格迅速上漲，與城市功能區——高新區、天府新區的規劃與發展密不可分。

（三）住宅價格空間分布影響因素分析

1.區位因素

區位條件指影響城市內部區域之間價格水平的因素，其主要對住宅價格的空間分異產生影響[9]。在宏觀或微觀區位上，區域住宅價格均受到眾多因素的影響，住宅的區位不僅是指其在城市空間中所處的地理位置，而且包括該位置所處的區域等級、交通環境、周圍配套等。

（1）區域等級。商品住宅所處的城市空間位置，首先是其所處的行政區域，以及該區域的行政等級、發展定位、經濟水平。成都市發展規劃遵循“東進、南拓、西控、中優、北改”的城市空間格局，“一圈層”傳統五城區發展依照“中優”，即優化城市空間結構、重塑城市經濟地理。天府廣場——春熙路片區是成都市政治、經濟、文化的中心地，所屬錦江區，發展總部經濟，具有完善的生活服務設施，就業機會多，交通和人流密集，商業發達，是大量高價樓盤的集聚區。其次是人口數量、人均可支配收入、消費水平、區域政務水平等。雙流區地理優勢明顯，緊鄰“一圈層”核心區域，區域交界處迅速發展，其經濟總量、人均可支配收入、消費水平皆位于“二圈層”前列，商品住宅價格水平同步上漲，以雙流傳統城區、與“一圈層”交界處最為顯著，部分地帶住宅價格甚至超越“一圈層”北部區域。

（2）區位交通與周邊配套。交通的可達性對房價的空間分布有著重要的影響，因為便利的交通、良好的通達性，有利于人口的聚集與分散，有效縮短時間距離，減少通勤時間，同時交通便利也為商業營造奠定基礎，有利于商業貿易的發展，因此交通對商品住宅的發展有一定的吸引力。“一圈層”中武侯區的成都南站板塊，不僅是城際列車的中轉車站，也是成都市區兩條地鐵線路交匯處，道路交通方面，緊鄰機場高速、市區三環路快速干道，片區商業、辦公氛圍濃厚，同時也聚集了大量高價商品住宅。周邊配套也是影響住宅價格的重要因素，包括生活配套（便利店、餐館、超市等）、商業辦公配套（商業綜合體、辦公樓、星級酒店等）、教育配套（學區規劃、名校片區、學校數量）、醫療配套、景觀資源等。“一圈層”浣花溪、杜甫草堂片區具有優質的景觀資源、教育資源、醫療配套，一直以來都是商品住宅高價區域。“二圈層”中屬于“西控”②范圍的溫江區，是“一圈層”城市中心西部的青羊區的橫向延伸區，生態環境優良，一直以來是成都人心中的“第二居所”，其商品住房價格上升較為明顯。

2.社區屬性

除了上述商品住宅的外部區位影響因素外，其社區屬性也是影響住宅價格的重要因素。一般來說，社區屬性包括住房新舊程度（房齡）、小區擁擠程度（容積率）、綠化環境（綠化率）、居住規模（住戶數）、服務管理（物管費）等。本文選取了2010 年—2018 年新建住房的價格作為研究對象，故商品住房的新舊程度這一項就略去考慮，之所以選擇新建住房價格作為研究對象，不僅是因為房齡會對住房的新舊程度、建筑硬件產生影響，還因為目前我國住宅不動產權有效期是70年，新建住房價格能夠減輕產權有效期對住房市場價格的影響，提高住房市場價格的準確性。上述社區屬性中，服務管理、綠化環境對房價產生正向影響，即物業管理費越高、小區綠化率越高，小區商品住房的價格越高，從側面說明購買價格高的商品住房，人們意愿購買優質服務的意愿也增強，人們對生活環境的要求的提高。而小區的擁擠程度、居住規模與房價呈反向關聯，小區的容積率越高、住戶數越多意味著人均享有的小區公共產品在減少，居住環境難以保證，商品住房的價格降低。由此可知，商品住宅價格的空間分布的不同，與住宅小區的質量與服務密不可分，但同時優質小區的聚集的根源正是區域發展與吸引力。

3.功能性新區的開發與建設

在區域經濟學中，城市新區的開發是推動城鎮化進程的重要實現路徑，城市新區的發展不僅是指城市內部空間中容納特定城市功能的新型綜合開發地區，而且也是城市外部空間跨越式發展的地區。城市新區的建設開發是對弗朗索瓦·佩魯的增長極理論的應用，城市新區建設開發過程中增長極主要表現為極化效應與擴散效應，影響和帶動周圍地區和其他產業的發展。

成都高新區自1990 年設立起至2010 年間發展迅速，先后擴容武侯區、雙流縣部分區域，目前是成都市經濟發展的主要組成部分，2017 年經濟總量位于全市各區縣第一，發揮著重要增長極的作用，同時也吸引了大量的居住社區。2010 年-2016 年間高新區區域發展日新月異，住房價格穩步上升，2016 年至今，區位優勢明顯，發展勢頭強勁，商品住房價格猛漲。2014 年底，國務院第133 號函《國務院關于同意設立四川天府新區的批復》，四川省政府、成都市政府將重心轉移到天府新區，大力發展，享受資金扶持、政策支持，區域建設已初見成效，西部國際博覽城、顧拜旦現代五項賽事中心、紫光電子等知名企業落戶天府新區。區域發展的強勁勢頭，良好的對未來的預期，正是區域特殊的吸引力。雖然目前天府新區的配套和建設與高新區具有一定的差距，但天府新區的區域等級、規劃的科學性、生態環境的建設、資金政策的扶持力度，以及購房者對天府新區較高的預期，使得天府新區商品住房價格急劇上升。新區有效的科學的規劃與開發提高區域的競爭力，加強區域的吸引力，加大區域生態環境建設是引起區域價格上升的重要因素。由此可以看出，住宅價格空間分布影響因素包括商品住宅所屬區域的行政等級、區域宏觀發展情況、交通區位、周邊配套、小區自身建設特征以及功能性新區的開發與建設。

三、“限價”市場與“不限價”市場住宅價格空間分布及原因探究

（一）兩種“市場”下住宅價格空間特征

自2016 年來，成都市經濟發展迅速，伴隨著大量人口流入與對成都發展的良好預期，成都市房地產市場也異常活躍，較為明顯的是，2018 年新建商品住宅出現了大幅度的上漲，同時，二手商品住房市場上價格的上升尤為快速，出現了新房與二手房價格的“倒掛”現象。本文將2018 年的新建住宅價格及二手房成交價格重新分組，進行Kriging 空間插值分別得到2018 年成都市新房、二手房價格空間分布狀況，如圖4 所示。

整體來看，“一圈層”新建商品住宅均價控制在14000 元/平米內，二手房市場上，主城西邊、南邊，即青羊區、錦江區、武侯區、高新區大部分區域均價超過20000 元/平米，是新建住房均價的1.4 倍，局部區域，如金融城、桐梓林、攀成鋼等偏于均價超過30000 元/平米，是新建住房均價的2.1 倍，天府新區以新建商品房為主，但二手房局部均價也超過17000 元/平米。“一圈層”北邊、東邊，即成華區、金牛區，靠近春熙路片區均價超過15000 元/平米，其外圍邊緣區域，相較南邊，價格上漲稍緩，均價超過12000 元/平米。“二圈層”新建住房價格隨著距離“一圈層”的遠近，環狀逐層遞減，區縣中心城區新建住房價格超過9000 元/平米，二手房市場上，雙流區住房價格表現尤為突出，緊鄰高新區、天府新區、武侯區，具有良好的區位優勢，接收大量在“一圈層”外溢的購房人群等，靠近“一圈層”區域2018年新建住房價格均價11500 元/平米，二手房均價超過14000 元/平米，是新建住房均價的1.55倍。其他“二圈層”區域，如溫江區、龍泉驛區、郫都區、新都區等在與“一圈層”邊緣交界處二手房均價超過12000 元/平米。青白江區作為西部最大的鐵路物流樞紐，由于距離成都“一圈層”較遠，并未與傳統五城區③有交界，商品住房價格相較其他區域稍低。總體來說，成都市傳統主城區及高新區、天府新區上漲幅度較高，房價按照圈層從中心——外圍依次遞減；二手房價格明顯高于新房，熱點區域二手房價格是新房的兩倍有余。

（二）兩種市場下住宅價格“倒掛”——住宅高價原因探究

成都作為西部重要的中心城市，近十年經濟高速發展，城市面貌不斷更新，城市吸引力越來越強，2016 年5 月，經國務院同意，發改委和住建部聯合印發《成渝城市群發展規劃》指導文件，文件中將成都定位為國家中心城市，成都成為全國繼北京、天津、上海、廣州、重慶之后第6 個國家中心城市，不僅是對成都發展的肯定，也是對成都未來的激勵。況偉大（2013）[10]研究表明，收入是影響城鎮房價最主要因素，城市化對房價具有正向影響，第二是預期、投機和金融因素。邵新建等（2012）[11]指出，地方政府對城市土地市場的壟斷是房價泡沫的主要“硬核”之一。現有研究從多個方面對推動房價高漲的因素做出討論，本文擬從土地——住房的環節中，分析購房者、政府、銀行、房地產中介四個“角色”探究成都市商品住房迅速上漲的原因。

1.購房者

2016 年后，成都經濟發展勢頭強勁，在《2017年人崗爭奪戰及職場流動力大數據報告》中顯示，成都進入最具吸引力城市三甲，在2017 年上半年全國主要城市人才凈流入率排名中，成都以5.53%的人才凈流入率居于第三；僅次于杭州、深圳，代表了西部地區人才流入的主要方向。隨后，全國各大城市展開“搶人大戰”，2018 年8 月，百度發布的《2018 年第二季度中國城市活力研究報告》，在新政城市人才吸引力排行榜，成都名列第二，僅次于北京。大量流入人口與成都龐大的基礎人口，住房需求不斷增強，從購房者角度出發，對住房的需求可分為剛性需求與投機、投資需求。隨著成都人口流入不斷增加，剛需購房者基數增大，需求大幅增加；近年全國經濟增速放緩，實體經濟風險加大，收益減少，股票、債券市場波動較大，居民對商品住房的投資、投機需求逐漸增強，恰逢成都市于2016 年成為國家級重點城市，政策傾斜，購房者對其發展具有良好的預期，導致熱錢流入房地產，成都市商品住房價格逐漸增高。2016 年10 月后，成都住房市場新政頻發，先后對新房、限售、限貸、成品房規范、搖號買房、戶籍準入，嚴格限制新建住房的售價及購房人群；二手房市場，價格不受限制，新建住房存量有限，剛性需求與投機、投資需求猛增，購房需求新建住房市場大量外溢到二手房市場，導致二手房價格猛增，功能性新區熱度尤高，與新房價格出現“倒掛”現象。

2.政府

隨著中國由沿海到內陸的工業化、城鎮化進程的加快，住房制度改革帶來了居住對商品住房需求的增加，同時，憲法修訂案使地方政府“賣地合法化”，分稅制改革提出土地出讓金全部歸地方所有，地方政府為改善自身的財政狀況，形成“征地——賣地——再征地”的土地循環運作模式。宮汝凱（2015）[12]通過系統GMM 的估計結果表明，地方政府面臨的財政不平衡對于城鎮房價的持續上漲起到重要的推動作用，土地財政規模是連結兩者的中間變量。地方政府為緩解財政不平衡帶來的壓力，從而增加土地財政收入，通過提高土地出讓價格，提高房地產成本，間接提高房價，即地方政府不僅間接提升房價，還間接穩固了房價。房地產市場的不健康發展，使得住房價格異常上漲，政府便強勢介入市場，嚴控新建住房入市價格，是二手房價格遠遠高于新房價格的直接原因，而新建住房入市價格被限制，土地成本又居高不下，開發商持謹慎觀望態度，導致土地頻繁流拍，從而新建住房的供給并未跟上，加大供需不平衡的矛盾，使得二手房價格持續上漲。

3.銀行

銀行信貸是商品住房產業鏈條中重要的組成部分，銀行通過信貸的寬松程度和利率影響商品住房的價格，從住房供給者即開發商角度來看，當實行寬松的貨幣政策、銀行信貸規模擴張、房產市場資金充足時，如果需求不變，房價將出現下跌。反之，緊縮的貨幣政策使銀行信貸縮減，房產供給減少，在需求不變的情況下，房價將上漲。但事實上需求是不斷變化的，當銀行在房地產市場上信貸規模擴大，大量資金涌入房地產，而成都市住房需求預期良好，開發商為追求更高利潤，會提高房價，資本獲得了穩定、高額的收益，從而會繼續加大對房地產的資金信貸，造成惡性循環，直至住房市場泡沫破滅。資本天生具有逐利性，在成都市住房市場“蒸蒸日上”的時期，銀行的資本信貸擴張會對房價的上升起到推波助瀾的作用。從住房需求者即購房者角度來看，在銀行信貸較為寬松時，購房者可以輕松從銀行獲得購房資金，或借由其他名目“暗箱”操作獲得資金（首付貸等），使得購房需求上升，當住房供給不變時，價格上漲。由于住房生產周期較長，一般情況下房地產開發商從拿地到商品房開始預售期間長達一年余，所以短期供給是剛性的，供給量變化較小，信貸寬松引起住房需求上升，從而住房價格上漲。

4.房地產中介

廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。這里采用廣義房地產中介的概念。由于房地產市場監管不完善，導致出現開發商操縱房價、捂盤惜售的現象，捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價，以及違規提供“首付貸”等。房地產“黑中介”經紀人與客戶簽訂陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的，以及發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。“炒房團伙”操作市場存量，造成剛性供給短缺，直接推動了商品住房價格的上漲。市場上不規范的行為影響了消費者的購房選擇，而且擾亂了房地產市場秩序，對房地產市場的健康發展極為不利。

四、結論與發展

綜合以上研究發現，2010 年，以“一圈層”主城區天府廣場——春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，組成西面南面的高價片區，再逐步向外圍遞減，“二圈層”處于城市外側，同步發展，其中雙流區住宅價格高于“二圈層”其他區域。2012 年—2016 年，成都市住宅價格依然以“一圈層”天府廣場——春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，城市中心向西、向南偏移高價范圍不斷擴大延伸，形成2016 年的以浣花溪、武侯祠、省體育場為節點的新高價區域。城市中心的演變由傳統五城區武侯祠——杜甫草堂的“單核”，到現在的以金融城、武侯祠——杜甫草堂的“雙核”共同發展，是傳統文化與現在科技的齊頭并進，并且有打破行政區劃限制、連片共同發展的趨勢。

近年來，成都市新建住宅價格呈現出持續上漲的態勢，相較“一圈層”，“二圈層”新建住房價格稍低，上漲勢頭迅猛，上升幅度偏高。2010 年-2018 年成都市“一圈層”住宅平均價格由7908元/㎡上升至12934 元/㎡，漲幅約76%；“二圈層”住宅平均價格由4819 元/㎡上升至10183 元/㎡，漲幅約111%。同時，成都市新建住宅價格上升趨勢呈現出顯著的階段性。2010 年-2016 年間，新建住宅價格平穩上漲，“一圈層”住宅平均價格漲幅約24.5%；“二圈層”住宅平均價格漲幅約23.8%。而2016-2018 年間住宅價格大幅上漲，“一圈層”住宅價格均價提高4098 元/㎡，漲幅達到51.5%；“二圈層”住宅價格均價提高4193元/㎡，漲幅高達87.2%。由此可知，2010-2016年住宅價格漲速較為平穩，2016-2018 年住宅均價迅速走高，且“一圈層”和“二圈層”均呈現出與整體相似上升的特征。

同時，伴隨著城市發展，本文發現成都市商品住宅價格與城市的中心演變同步轉移、波動，住房價格分布圍繞著兩中心依次向外圍遞減，在影響住房價格的因素中，區域等級、區位因素、社區品質等都對房價產生了不同程度的影響，首先是其所處的行政區域，以及該區域的行政等級、發展定位、經濟水平。“一圈層”傳統五城區發展依照“中優”，即優化城市空間結構、重塑城市經濟地理，發展總部經濟，具有完善的生活服務設施，使得就業機會增多，交通和人流密集，商業發達，是大量高價樓盤的集聚區；交通的可達性對房價的空間分布有著重要的影響，因為便利的交通、良好的通達性，有利于人口的聚集與分散，有效縮短時間距離，如“一圈層”中武侯區的成都南站板塊，借助城市交通樞紐的身份，板塊住宅價格上漲明顯。周邊配套也是影響住宅價格的重要因素，包括生活配套、商業辦公配套、教育配套、醫療配套、景觀配套等。“一圈層”浣花溪、杜甫草堂片區具有優質的景觀資源、教育資源、醫療資源，一直以來都是商品住宅高價區域。除了上述商品住宅的外部區位影響因素外，其社區屬性也是影響住宅價格的重要因素。一般來說，社區屬性包括住房新舊程度、小區擁擠程度、綠化環境、居住規模、服務管理等，其中，服務管理、綠化環境對房價產生正向影響，從側面說明購買價格高的商品住房，人們意愿購買優質服務的意愿也增強，預示著對生活環境的要求的提高。由此可知，商品住宅價格的空間分布的不同，與住宅小區的質量與服務密不可分，但同時優質小區的聚集的根源正是區域發展與吸引力。

值得一提的是，住房價格的趨勢與導向都與政府的政策緊密相關，成都市第十三次黨代會提出的“東進、南拓、西控、中優、北改”發展戰略，緊隨其后南邊的商品住房價格上漲幅度超過其他各個方位的區域。除此之外，特別功能區的設立，引導了購房者的預期，2014 年底正式設立的天府新區，商品住房市場熱度僅次于高新區，住房價格上漲迅速。由于城市的快速發展，人口的大量流入，住房市場的熱度逐漸升溫，住房短期的剛性供給與購房者的剛性需求、投資與投機需求難以平衡，加之政府的強勢調控新建商品房入市價格，形成了成都市新房與二手房價格“倒掛”現象。針對成都市住房價格上漲過快、功能性新區熱度過高等問題提出以下建議：

（1）引導理性預期，分辨購房需求。為了緩解成都市住房市場熱度，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，合理引導住房需求者的理性預期，住房不是資金的黃金蓄水池，住房的購買風險與收益并存。從需求側控制房價，具體來講，首先，要分辨購房者的購房需求，將購房的剛性需求與投資需求區別對待，制定相應政策有效滿足剛需購房者，在各大城市調控政策中可見一斑，但對投資、投機需求的抑制有待加強，政府需積極加大新建住房供給，保證大量剛性需求，平衡新房與二手房市場，合理限價，促進新房與二手房價格趨同，使房地產市場健康發展，方能引導投資、投機者理性預期。

（2）預期警惕功能性新區的“土地財政”。從2010-2018 年成都的住房價格空間分布格局中可以明顯看出，2016 年后天府新區的商品住房價格猛增，政府需警惕功能性新區住房價格的大幅變化，勿將功能性新區建設作為“土地財政”收入的途徑。嚴格科學規劃新區的功能規劃劃分，把重心放在產業培育、扶持、發展、引進上，同時改善新區住房結構，以商品住房、租賃住房、政策性商品住房等多層次供給住房，有效滿足新區購房者需求。

（3）完善稅收體制，平衡地方財政。分稅制改革使地方政府對土地出讓收入成為財政收入的重要來源形成了依賴，從一定程度上講，是房價加劇上漲的隱形推手。因此，進一步完善分稅制財政體制，使地方政府的財權與事權相匹配，降低地方政府的財政壓力，是降低房價的重要途徑。此外，加快推進“房地產稅”的立法、實施工作，使房產稅作為地方稅的主要稅種，可以降低地方政府對于一次性土地出讓金的偏好。從對地方政府的監管方面來說，完善地方政府債券信用評級制度公正客觀地評估地方債，對地方政府的發債規模進行有效監管，從而降低地方政府對土地出讓金的需求。

（4）加強整治市場亂象，促進市場健康發展。首先，應加強對銀行信貸監管力度，針對房價與信貸關系中存在的正向相關關系，適當控制房地產信貸規模，降低房地產行業對銀行信貸依賴程度。其次，打擊房地產非法信貸公司，控制資本流入、流出規模，避免導致由資本涌入帶來的住房市場過熱現象。此外，還應該建立健全住房交易公共平臺，使住房交易公共化、透明化，減少由于不必要的信息不對稱帶來的額外成本，從而減少、杜絕“黑中介”現象，從而使住房交易市場“自發”規范化。

注釋：

①數據來源：《2017 年成都市統計年鑒》。

②“西控”是打牢城市生態本底、確保城市可持續發展的重要保障。

③傳統五城區：青羊區、武侯區、錦江區、成華區、金牛區。