寫字樓當公寓賣？佛山御堡國際200多戶業主有證也不敢住

袁茜

買了房，辦了證，本是高興的事，但佛山御堡國際商務中心（下稱“御堡國際”）的業主卻滿臉愁容。原因是他們的不動產權證上寫著“商服辦公”“到期無償收回”等字樣，業主認為寫字樓被當作公寓住宅賣，只是一個有不動產權證的“長租房”，受到開發商的刻意隱瞞及欺騙。

開發商回復本刊，現場已公示該項目為農村集體經營性建設用地產業載體——國家為盤活農村集體土地流轉，提升土地利用效率的試點之一，為非住宅用地，業主均已簽署有顯著標識和說明的告知函及合同，實屬知情，已對部分業主進行起訴。

業主：我們是買來住的

“這就是別墅區了”，視頻中，淡黃色矮層建筑群的兩邊種了棕櫚樹，道路整潔干凈，“公寓那邊都是享受別墅區的條件，”銷售向一行準業主解釋道。但這段業主看房時錄下的分享視頻卻成為了如今維權的證據之一。

58歲的池阿姨：“本以為買了個養老公寓，卻變成不能居住且34年（到期時間2053年）后就會被收回的辦公室。”

廣州打拼的陳小姐：“現在loft裝修到一半不知道該不該停，可不住就虧了：加上裝修超260萬元，相當于每個月要花6000多元付房租。”

90后丘小姐：“我和家人、親戚、朋友借了10多萬元交首付，自己貸款24萬元，傾盡所有想給自己一個蝸居，卻不料不動產權證是個無償收回的‘租賃證。”

業主們向本刊展示已拿到手的不動產權證，顯示權利類型為“集體建設用地試用期，房屋（構筑物）所有權”，權利性質為“集體土地出讓，市場化商品房”，用途為“商服用地，辦公”——即辦公用地，非住宅，不得居住。

業主表示，“購買時，銷售稱與國有建設用地同價同權，6米層高不限購不限貸可找御堡國際開發商理論為何變成寫字樓，就全推卸給銷售，再去問銷售，銷售又把我們微信拉黑”，盡管業主們手上不乏銷售承認可以商住的微信聊天記錄，“但找不到他們人了，即使找到就說已經辭職或被炒了”。

這些銷售的朋友圈大多已不可見，但從業主提供的截圖可以發現，2017年至2018年，廣佛多家地產銷售及中介曾熱推御堡國際，宣傳文案包括公寓、商住、商墅、地鐵產權loft、復式別墅、聯排商業別墅、商務別墅等。如“不限購、不動產，廣州交界一河之隔，金融高新區千燈湖C區，廣佛唯一6米層高別墅13000元/平方米送裝修，周邊地價15530元/平方米價格洼地筍盤”等。除此之外，該樓盤的促銷海報，投放的報紙廣告、自媒體、公眾號等也有“與國有建設用地同權、同價”“產權證辦理與國有用地商品房一致”“商業住宅兩用”等字句。

從國外回來打算在御堡國際養老的黃伯等業主提供了大量樣板房的照片和視頻，里面放置了沙發，被隔出來的二層有榻榻米，衛生間洗手盤上還放置了類似洗漱用品的裝飾。

池阿姨告訴本刊，她當初買了3樓頂層，是因為銷售說送天臺，還可以幫她種植花卉，“我想著過幾年和老伴在這里能種種東西，孩子在廣州過來也方便，能享受天倫之樂”，她買了2套準備打通，“樣板房裝修得非常宜居，銷售當初說可以住人的，現在卻不能住，還要孩子幫忙背負重額房貸，太無奈了”。

“戶型圖上還清楚地畫了床，”陳小姐說道，“加上銷售說有產權，到期可以續費，簽的是商品房預售合同，誰會起疑不能住呢？”

本刊發現，樣板房中貼有“非交樓標準”，合同補充協議也有關于宣傳資料及樣板間的說明：售樓書、廣告、宣傳單張、戶型圖及模型中的有關內容、數據并非實際施工數據，僅供參考；樣板間僅作為商品房空間布局、裝飾裝修和家具擺放的示意，并非交樓標準或買賣合同之樣品。

對此，業主認為“先是把我們騙過去，最后才說有這種條款，真是‘啞巴吃黃連了”。

2015年佛山市南海區人民政府下發《農村集體經營性建設用地入市管理試行辦法的通知》，第七十三條，單位或個人取得農村集體經營性建設用地用于建設住宅或類似住宅的居住用房，或將地上已有的其他用途用房改為居住用房的，由區住建、國土、規劃等部門依照相關規定進行查處。

另外，根據《關于加強非住宅用地管理的意見》等規定，御堡國際不準在商業、酒店、辦公及配套建筑內建設公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公及配套建筑內建設公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產權式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等有居住性質名義進行違規宣傳、銷售。項目建設的商業、辦公、配套設施用房等非住宅建筑物在使用過程中不得改為住宅用途。

而佛山市南海區國土城建和水務局于2018年9月6日對御堡國際進行暗訪，發現其現場銷售人員在口頭推介商品房時，存在對房屋使用期限屆滿后的處理方式陳述不真實的情形，對其扣除誠信扣分10分并要求其自查整改。

但在此之前就購買的業主表示委屈，“樓盤已經銷售過半了”。

“得先將告知函備案，合同才能備案，這是我們主動向行政部門提出的流程。”御堡國際總經理楊丹接受本刊采訪時表示，作為國家重要的試點項目，常有各地、各界人士前來調研，故對整個項目的流程包括對外的代理銷售方面把控更是嚴格。

關于銷售被反映虛假宣傳的情況，楊丹回復道，御堡國際與正規代理簽有合同，工作人員有備案且經過培訓。在銷售過程中有發現第三方銷售、中介未經審核擅自發布文案、擅自承諾等現象，“如我們曾接到大量電話咨詢御堡國際是否每平方米5000元，隨后查詢到是外地某銷售在微信群里散播的虛假信息。”他表示，御堡國際二期在銷售方面將會管控更加嚴格。對于業主質疑合同有貓膩，他表示網簽合同無法修改，均是現場直接打印，至于戶型圖上印有床鋪，他表示為第一版打印錯誤，未進行宣發。

“我們自持了75000平方米物業，也是御堡國際的業主，對于產權等各方面問題也在積極匯總與各部門反饋與商議，還是有部分業主理解并愿意與我們一起將試點項目做好。而某些業主的行為已經干擾到產業園的正常運行，對此，我們已將證據做好公證向法院提起了訴訟，”楊丹告訴本刊。

走訪：有業主裝修成住宅形式

本刊前往御堡國際，發現售樓中心已換新址，二期已搭施工圍欄或將動工。產業園內的房屋為獨棟小洋樓造型，每棟三層，每層挑高約6米，可自行間隔成兩層，小部分一樓貼有房東電話及出租信息。目前可見有藥店、月子中心、珠寶、裝潢、便利店等少量企業入駐，個別企業入駐整棟樓，其余多在一樓開鋪。少量外立墻拉有橫幅，園區整體略顯清凈。

本刊進入其中一棟觀察發現，二樓擺放有辦公用途的工位隔板長桌，裝修風格簡潔，疑將作為企業辦公室。三樓則隔成兩層，裝修成帶有客廳、房間、廚房等住宅樣式的歐式風格，站在頂樓發現個別天臺有加蓋現象。本刊咨詢園區內某入駐企業員工是否知曉業主與開發商之間的矛盾，他表示“很常見，但鬧不起來”，問及原因，“聽說是銷售虛假宣傳吧”。

土地試點：集體土地也能拿不動產權證

御堡國際由佛山市鈞堡投資發展有限公司開發建設，推廣名為南海御堡國際產業園。在包括佛山南海區在內的33個行政區進行農村集體經營性建設用地入市試點。其中，御堡國際是南海區首批試點項目之一，宣傳稱與中山大學國際生命健康創新中心等多個技術中心共建南方生命健康產業基地。

楊丹介紹，目前，在農村集體土地流轉上取得較大突破的有江西試點的土地置換分配、上海試點的金融配套增加信譽度、廣東御堡國際試點的分拆銷售等方面。在先行先試的探索中，楊丹坦言，會面臨類似“如何做到真正同權同價”“向銀行等金融機構解釋試點項目尋求按揭貸款合作”等諸多問題。他介紹，御堡國際與中大方面于去年年底簽完協議，今年相關辦公樓便會進行改造、裝修以便中大相關機構入駐。

判例

佛山南海區麗日廣場早些年同為“三舊改造”也發生過上述類似情況，曾推出過1700套“公寓”，但因未公示房產將被村委會“無償收回”及將辦公性質的房產當作住宅用途的商品房售賣受到責令，麗日廣場的業主最終可與佛山市麗日東方房地產開發有限公司辦理合同撤銷。

但御堡國際與之前“住宅變辦公樓，最后同意退房”的麗日廣場不一樣，它在公示、樣板房和合同等方面做得較為完善。

宏觀嘗試，微觀調試，試點新政下產生的問題業主該如何面對？

法律從業者郭小明接受本刊采訪時表示，農村集體建設用地的流轉目前正處在改革試點的“深水區”，除非經過國家征收和征用后進入市場，否則是與憲法和法律相抵觸的。因此，在符合法定條件的前提下，御堡國際的集體建設用地使用權只能按照合同約定的出讓期限進行使用。如果業主在購房之前受到開發商或者銷售的虛假宣傳而造成重大誤解，甚至有明顯的欺詐行為，而業主簽訂的合同也未對相關注意事項進行顯著標識和說明，那么業主是可以行使合同撤銷權的。

北京市盈科（廣州）律師事務所高級合伙人律師馬錦林告訴本刊，在本案中，從開發商鈞堡國際公司與業主簽訂的《商品房買賣合同》內容來看，對于該房屋的性質、土地權屬狀況等內容均已通過相應的條款進行了明確約定，鈞堡國際實際亦不存在故意隱瞞該房屋、土地的真實權屬性質從而使得業主在重大誤解或受欺詐的情況下簽訂該《物業租賃合同》的情形，業主并不符合可以主張法定解除該合同或撤銷該合同的條件，若想退房，業主們還需要與開發商公司進行友好協商，雙方確認一致解除該合同。

一個試點項目的成功離不開多方面的聯動，試點項目所呈現的問題，也應由業主、開發商、多部門聯動探討解決。