高周轉(zhuǎn)時期房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理存在的問題及對策

李曉菲

摘要：隨著居民收入增長，生活水平提高，對居住要求的增長，促進了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)成為解決居民住宅條件中發(fā)揮了重要作用，同時，也成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展過程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)，特別是在高周期時期的財務內(nèi)控管理中問題突出，影響著企業(yè)自身的發(fā)展，同時對整個社會經(jīng)濟發(fā)展帶來不良影響。為此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理進行分析，找出其中存在的問題，并提出了相應的解決辦法，希望能對企業(yè)有所幫助。

關(guān)鍵詞：高周轉(zhuǎn)時期;房地產(chǎn)企業(yè);財務內(nèi)控;對策

房地產(chǎn)企業(yè)項目投資周期長，項目投資規(guī)模大，在開發(fā)成本不斷攀升的情況下，以‘快制勝成為房地產(chǎn)企業(yè)項目投資成功的關(guān)鍵，也是企業(yè)發(fā)展的重要保證。在實際運營活動中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得競爭優(yōu)勢，搶抓機遇，快速占領(lǐng)市場，大力提高項目的運轉(zhuǎn)效率，然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)本身具有較強的周期性，在高周轉(zhuǎn)模式運行情況下，對房地產(chǎn)企業(yè)形成很大挑戰(zhàn)，對企業(yè)的財務內(nèi)控管理提出了更高要求。然而，許多個房地產(chǎn)企業(yè)對此認識不足，財務內(nèi)控管理弱化，對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大影響，需要引進高度重視，加強財務內(nèi)控風險防范，從而促進企業(yè)良性發(fā)展。

一、高周轉(zhuǎn)時期房地產(chǎn)企業(yè)加強財務內(nèi)控管理的重要意義

現(xiàn)階段，由于經(jīng)濟下行壓力增大，房地產(chǎn)市場形勢瞬息萬變，加上企業(yè)間的競爭激烈，對房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效應對市場風險，加快項目投資提速增效，高速周轉(zhuǎn)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務內(nèi)控管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要意義。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身防范財務風險的需要。由于房地產(chǎn)投資項目大，周期長，企業(yè)為了加速項目運行，在各項管理必須加強，在此過程中，出現(xiàn)風險漏洞的情況可能較多，都有可能影響到企業(yè)的財務狀況，財務風險發(fā)生的概率大大增加，因此，必須加強企業(yè)財務內(nèi)控管理。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)投資項目涉及的往來業(yè)務單位較多，資金活動量大，在資金往來結(jié)算過程中的風險因素較多，加強財務內(nèi)控管理有利于做好財務風險防范，從而保證項目正常運行。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對于促進整體社會經(jīng)濟具有重要作用，房地產(chǎn)投資項目涉及到社會經(jīng)濟和各個層面，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務內(nèi)控管理有利于財務穩(wěn)定，保障項目順利進行的同時，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)起著帶動作用，如果項目運行過程企業(yè)財務狀況出現(xiàn)問題，在影響項目進程的同時，也會對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來聯(lián)動影響，從而影響整個經(jīng)濟運行。

二、高周轉(zhuǎn)時期房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的財務內(nèi)控風險意識缺乏

與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的“產(chǎn)品”屬于固定資產(chǎn)，購買對象特殊，不能重復消費，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)不可能像其他產(chǎn)業(yè)一樣實行流水線作業(yè)，在一個廠房內(nèi)重復生產(chǎn)某類產(chǎn)品，可以控制產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品屬于固定性、不可移動，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資較為分散，投資周轉(zhuǎn)長，資金量大，在房地產(chǎn)行業(yè)供不應求時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不缺銷售市場，可以按部就班進行“產(chǎn)品生產(chǎn)”，不愁銷路，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有財務壓力都可賺到錢。如今，房地產(chǎn)形勢發(fā)生很大變化，行業(yè)不確定性因素增多，投資風險加大，市場風險累積，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來很大影響，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)的觀念仍然處于過去房地產(chǎn)時的“黃金時代”沒有改變，沒有認識地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風險，在高周轉(zhuǎn)時期企業(yè)財務內(nèi)控管理風險意識缺乏，企業(yè)發(fā)展過程中風險隱患較大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理體系不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理存在一定問題，內(nèi)控制度不健全，內(nèi)控監(jiān)督不力等現(xiàn)象突出。表現(xiàn)在如下幾個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)體系龐大，內(nèi)部職能部門較多，有的房地產(chǎn)企業(yè)各個部門都有財務開支權(quán)，對部門的財務狀況缺乏約束，有的房地產(chǎn)企業(yè)各部門沒有財務開支權(quán)，開展業(yè)務申請資金程序繁瑣，導致部門工作效率不高。二是項目建設(shè)分散，項目財務缺乏有效監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)投資的項目分散在各個不同的區(qū)域，管理難度大，各個項目有獨立的財務班子，公司對項目財務監(jiān)督力度不大。

（三）資金管理不善

房產(chǎn)地企業(yè)資金量大，往來資金頻繁，許多房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理不善。一是籌資融資活動缺乏計劃。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目進度，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行籌資融資活動，組織項目建設(shè)資金，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)籌資融資缺乏計劃，導致籌資融資活動失敗或者資金成本較高。一方面，因為相關(guān)程序準備不足，與銀行金融等部門或其他投資人未達成協(xié)議，導致籌資融資活動失敗，影響了項目進度;另一方面，由于籌資融資活動時沒有預計籌資融資成本，導致籌資融資成本較高，不利于項目運營，導致企業(yè)財務風險較高。二是對資金沒有做好統(tǒng)籌管理，導致大量資金“閑置”。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金量大，而項目建設(shè)有一定周期，這樣就有大部分資金平時處于“閑置”狀態(tài)，而許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分發(fā)揮這些資金的最大利益，一方面大量的貸款利息需要支付，另一方面企業(yè)大量資金呆在賬上“閑置”，沒有發(fā)揮出資金的效益。

三、高周轉(zhuǎn)時期加強房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理的有效措施

（一）增強財務內(nèi)控管理風險意識

高周轉(zhuǎn)時期房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險加大，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立風險觀念，增強財務內(nèi)控風險防范意識。首先，要加強宏觀政策研究，做好政策理解，掌握政策情況，把準投資方向，降低投資風險。其次，要做好行業(yè)調(diào)查，分析行業(yè)形勢，做出理性判斷，在進行項目預測時更要做好財務風險防范。

（二）完善財務內(nèi)控管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)龐大，流程復雜，項目多，資金量大，為了有效發(fā)揮財務管理要企業(yè)管理中的作用，防范內(nèi)部風險發(fā)生，為此，需要完善企業(yè)財務內(nèi)控管理。一是要建立健全企業(yè)對各個項目的財務監(jiān)管體系，保證項目財務運行在公司財務監(jiān)管范圍之內(nèi)。可以通過加強項目聯(lián)網(wǎng)核算，做好項目運行財務監(jiān)督。同時，企業(yè)要定期組織專班對項目財務情況進行檢查，防范項目風險。二是加強合同管理，防范合同風險。對于大額合同統(tǒng)一由企業(yè)負責簽訂，統(tǒng)一結(jié)算，防范合同風險發(fā)生。三是對于企業(yè)各個部門要給予一定的財務開支權(quán)限，促進部門提升運行效率，對于重大事項實行專項授權(quán)，保證部門實行高效運行。

（三）加強資金管理，用好盤活企業(yè)資金

房地產(chǎn)企業(yè)資金量大，為此，需要針對資金管理建立專項制度，設(shè)計資金使用流程，確保資金利用效果。一是做好資金規(guī)劃。企業(yè)要根據(jù)業(yè)務發(fā)展情況制訂資金規(guī)劃，對籌集資（融資）投資活動過程進行統(tǒng)一籌劃，既保證資金需求量，又不使資金形成“閑置”，保證資金合理分配使用。二是對項目資金實行集中統(tǒng)一管理。針對企業(yè)項目較多，各個項目的資金量都較大的特點，要將項目資金集中在財務管理統(tǒng)一調(diào)度，可以根據(jù)項目情況給予項目一定額度的支付權(quán)限，保障項目資金的有效運行。現(xiàn)階段，雖然房地產(chǎn)項目投資分散在各處，但是由于現(xiàn)在支付簡便快捷，各個項目可以根據(jù)資金需求量制訂資金計劃，由企業(yè)財務統(tǒng)一設(shè)置，使企業(yè)資金效益最大化，同時，可以有效防范財務內(nèi)控風險。三是做好資金使用合理安排。企業(yè)可以組成“內(nèi)部結(jié)算銀行”，提升資金效益，對項目用款實行“利率”機制，促進項目加強資金利用。企業(yè)財務可以根據(jù)資金需求量進一步做好資金高度，要保證資金安全的情況下，將平時“富余”資金用于臨時性投資，提升資金的收益率，增加企業(yè)利潤。

四、結(jié)論

高周轉(zhuǎn)時期房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險進一步加大，為此，加強財務內(nèi)控管理意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)要提高財務風險防范意識，完善財務內(nèi)控管理制度，加強資金監(jiān)管，保障資金安全，提升資金的使用效率，為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展提供保障。

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