新時期上海市國有企業拓展住房租賃市場的思考

文/邢景朋

住房具有重要的市場屬性和民生屬性。上海作為超大型城市，2017年外來常住人口共有973萬，受限于房價高企和房產限購等多種因素，80%的外來人口需要通過租賃解決住房問題。近幾年，國務院和上海市政府對發展住房租賃市場均提出了具體的要求，印發實施了《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、《上海市住房發展“十三五”規劃》（滬府發〔2017〕46號）和《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號）等相關政策法規，要求國資企業發揮引領和帶動作用，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營開發企業配建的租賃住房等多種途徑，增加市場供給，穩定住房租金。 “十三五”期間，上海將新增供應租賃住房70萬套，新增代理經租房源30萬套（間）左右。住房租賃市場正處于重要的發展機遇期，上海部分市屬和區屬的國有房地產開發企業、房管集團和綜合性的集團公司紛紛布局住房租賃市場。限于國有企業的特殊屬性，對國有企業而言，既要深入思考如何把握現在的發展機遇，也要不斷優化完善公寓經營管理模式，更要深入探尋拓展住房租賃市場的可行性舉措。

一、上海國企拓展住房租賃市場基本情況

國有企業具有特殊的社會屬性，在穩定租賃價格，保持住房租賃市場穩定方面發揮著不可替代的作用。自國務院和上海市政府推出發展住房租賃市場相關政策以來，上海市國有企業積極響應政府號召，其中既有市屬國企上海地產集團等，也有區屬國企張江集團、陸家嘴集團、市北高新集團、浦發集團和浦東開發集團等。不同類型的國有企業緊密結合自身特點和運營管理模式，通過競拍租賃地塊、盤活存量房源和收購房源等多種形式積極拓展住房租賃市場，已逐漸成為上海市住房租賃市場的主力軍。截至2019年1月，上海累計掛牌租賃住房用地62宗，均被國企競得，總規劃建筑面積達391.4萬平方米，預計可提供租賃住房約6.22萬套。部分區屬房管集團也積極發揮自身的資源優勢，全面盤活經營管理的存量房源，將具備條件的房源投入住房租賃市場。

二、國企拓展住房租賃市場的必要性

（一）承擔社會責任的必然要求

國有企業本質屬性是在黨的領導下建設中國特色社會主義的經濟組織，既有企業屬性，也有公共屬性，承擔著經濟與政治功能相統一的特殊責任，這就要求其在發展的過程中要兼顧社會利益，完成非國有企業不愿做、做不了，其他干預手段暫時也解決不了的問題。[1]企業經營的基本出發點不能單純追求短期經濟效益，還要執行某些政府職能，兼顧社會效益，為國家實現政治經濟目標提供基礎性服務。[2]尤其是在公共服務領域，國有企業發揮著重要作用。住房租賃行業具有顯著的民生性，租金價格必須要保持總體穩定，行業的從業人員要有職業操守，行業秩序要平穩有序。當前，部分民營企業在拓展住房租賃市場方面，還有很多問題在短期內難以得到妥善解決，如：從業人員素質良莠不齊、經濟利益驅動性強、房屋出租審核管理把控不完善等。個別地區甚至發生部分知名公寓品牌企業出租的房屋甲醛嚴重超標事件，極大地損害了承租人的切身利益，也對住房租賃行業的健康發展造成了一定的阻礙。為此，國有企業有義務有責任按照政府的工作要求積極拓展住房租賃市場，努力提升工作人員的自身素質，大力提高房屋運營管理水平，為上海的城市發展、吸引人才創造良好的社會環境，為住房租賃市場平穩健康發展提供有力的支撐。

（二）穩定租賃市場的現實要求

上海外來人口多，房價長期居于高位運行，外來人口短期之內很難置辦房產，住房問題越來越成為外來優秀人才在滬發展的主要障礙。隨著各級政府對發展住房租賃市場的日益重視和社會住房需求的不斷提升，住房租賃市場迎來了前所未有的發展機遇，很多民營企業積極拓展住房租賃市場，包括以萬科和龍湖為代表的傳統房地產開發企業，以青客、自如和我愛我家為代表的代理經租企業，以及以微領地和優家為代表的集中式公寓運營企業等。[3]民營企業進入住房租賃行業，能夠為市場提供大量的可租賃房源，緩解租賃難的問題，但也容易帶來擾亂租賃行業秩序和抬高租金價格等多種弊端，這就需要發揮國有企業“壓艙石”的作用。國有企業要積極從市場需求和企業運營實際出發，穩妥有序拓展住房租賃市場，為規范住房租賃市場秩序作出重要的貢獻。

（三）把握發展機遇的戰略要求

住房租賃行業既屬于民生行業，又是朝陽產業，隨著城鎮化水平的不斷提升，未來住房租賃行業必將有著良好的發展前景和廣闊的市場空間。但是也要看到國有企業在拓展住房租賃市場和把握市場發展機遇等方面還有很多不足之處。對于國有的房地產開發企業和區屬房管集團而言，企業的業務布局基本上已經模塊化，企業的部門設置、工作人員分配和人才儲備等均是按照現有的發展模式和業務布局進行配置的。住房租賃工作與房地產開發工作有很多相似之處，也有很多不同的地方。一些國有企業針對住房租賃市場的開拓還沒有匹配足夠的專業化的管理機構和人員。國有企業要想在日漸激烈的市場競爭中取得長足的進步，必須把握住房租賃市場發展的重要戰略機遇期，充分挖掘企業潛在的發展能力，加大專業人才的培養力度，集中優勢資源拓展住房租賃市場。

三、國企拓展住房租賃市場的利弊分析

（一）優勢分析

1.經營管理優勢。拓展住房租賃市場是一項科學性和系統性的工作，對企業的發展戰略、經營方向和規章制度的健全都有很高的規范性要求。很多國有企業在房地產行業已經深耕多年，積累了一定的資源優勢、管理優勢和人員優勢。企業管理著多種類型房屋資源，擁有的房屋資源面積大，分布區域廣，投入的存量房屋可以有效地緩解住房租賃市場房源不足的問題。房屋管理工作需要企業有完整高效的經營管理體系、健全的房屋管理規章制度。經過多年的發展，國有企業針對房屋管理工作已經構建了科學有效的經營管理模式和貼近市場要求的相關規章制度，國有企業也擁有一支高素質的經營管理團隊，可以保障企業的經營管理目標得到有效落實，可以顯著地提高房屋經營管理工作效率。國有企業的經營管理團隊，總體上受教育程度高，工作經驗豐富，人才梯隊建設合理，一線工作人員對房屋管理工作也都有很高的忠誠度，充滿工作熱情。

2.運營機制優勢。租金定價機制是房屋經營管理的重要工作，對企業而言，關系到房屋的經營效益，對市場而言，關系到住房租賃市場是否平穩有序。民營企業和社會個人出租房屋時將追求經濟利益放在首位，租金定價和租金漲幅標準普遍偏高，尤其是位于市區核心地段的房源，遠遠超過了外來人員的承受能力，極易產生群租問題，帶來極大的安全隱患。在城市局部，部分規模化的品牌住房租賃企業為了擴大經營規模、增加市場的占有率，甚至采取以高于市場正常價格20%到40%的租金標準爭搶房源，人為抬高收房價格，加劇了租房價格上漲，擾亂了住房租賃市場的秩序，造成了市場恐慌。出租房屋的租金定價機制要有效地將經濟性和社會性結合起來，既考慮企業的經濟效益，也考慮社會利益，充分平衡房屋經營管理投入和產出的關系。國有企業基本上建立了科學合理的租金定價機制，根據國資監管的相關規定，按照程序公開選聘權威的第三方評估公司，對房屋的出租價格進行評估，評估時充分考慮房屋所處的區域、租賃期限和裝修程度等多種因素，科學合理地確定租金價格，可以有效地平抑市場的整體租金價格。

3.配套服務優勢。按照上海市的有關規定，非本市戶籍依法登記備案的住房承租人，可以按照規定申領上海市居住證，申請居住證積分并享有子女義務教育、公共衛生和證照辦理等相關基本公共服務。然而，現實情況是很多租賃社會房源的承租人，在要求辦理居住證時會遇到租賃企業或房東掣肘，這極大地影響了承租人的正常生活。根據2019年1月1日起施行的《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》（國發〔2018〕41號）的相關規定，住房租金可以抵扣個稅，直轄市的扣除標準為每月1500元。這可以有效地減輕外來常住人口的生活負擔，提升其生活質量。部分民營的住房租賃企業和私人業主為減輕稅費支出，不愿意配合承租人辦理租金抵扣個稅的相關手續。為轉嫁稅費支出，甚至存在提高租金才能抵扣個稅的情形，使廣大承租人難以享受到國家的個稅減稅政策紅利。通過對租賃市場進行走訪調研發現，國有的住房租賃企業具有很強的服務意識、規則意識和規范意識，企業會根據承租人的要求，積極配合辦理居住證和個稅抵扣等相關事項，使廣大承租人充分享受房屋租賃附帶的相關配套服務。此外，國有的住房租賃企業為提升租賃房屋的物業服務水平，提高房屋管理工作效率，一般選擇自身下屬的物業公司或國有的物業公司提供相應的物業服務，以解決承租人的物業服務后顧之憂。

（二）劣勢分析

1.運營贏利難。現在住房租賃行業還處于起步階段，總體上發展水平偏低。從租賃市場的發展情況來看，贏利模式仍比較單一。租金是住房租賃企業的主要收入來源，贏利難依然是住房租賃企業面臨的共性難題。住房市場整體收益率普遍偏低，投資回報期長。經測算，國內一線城市的租金年回報率在2%左右，輕資產運營的住房租賃運營公司投資回報期一般在3-5年，重資產運營的住房租賃企業須拿地蓋樓，投資回報期一般10-20年。上海市很多國有企業通過競拍租賃地塊新建租賃住房拓展住房租賃市場，企業從前期的競拍地塊，到后期的建設和運營，要投入大量的資金，少則幾億元，多則數十億元，需要有大量的現金流作為支撐，這導致企業資產負債率偏高，也給后續的經營管理帶來了極大的挑戰。為此，國企在拓展住房租賃市場時要做好科學的投資規劃，結合企業的現有業務布局情況，全面挖掘新的利潤點，探索通過提供管理、保潔、維修、搬家等與住宿相關的服務收取服務費，不斷總結贏利經驗，通過經營管理實踐逐漸形成獨具特色的贏利模式。

2.激勵機制缺乏。隨著住房租賃市場的蓬勃發展，很多民營企業為提升租金收入水平，普遍建立了相應的租金增長獎勵辦法。工作人員完成租金收入目標且租金有顯著增幅的，企業一般會從租金增幅中提取一定的比例作為獎金獎勵給工作人員。企業想通過建立租金增長激勵機制，鼓勵員工創新工作方式方法，充分調動工作人員的積極性、主動性和創造性。目前，國有企業按照國資管理機構的要求有嚴格的薪酬管理規定和工資總額限制，針對房屋管理工作人員普遍沒有建立起可行的激勵機制。激勵機制的缺乏勢必影響房屋租金收益的持續提升，勢必影響企業在住房租賃市場的發展壯大，勢必影響企業市場化品牌的創立。為此，國有企業的薪酬管理方式可以進行創新性的改變，使調整后的薪酬管理方式能夠充分適應住房租賃市場形勢，也能夠讓廣大員工共享企業的發展成果。

3.品牌建設滯后。樹立知名的品牌對企業發展的重要性不言而喻。知名品牌可以顯著提高企業在住房租賃市場的影響力，可以提升住房租賃群體對企業的認知度，更可以產生良好的廣告效應。通過對住房租賃市場上知名的公寓品牌的梳理不難發現，目前知名的公寓品牌主要以民營企業為主，如萬科的泊寓、鏈家的自如和龍湖的冠寓等，還比較缺乏知名的國有企業公寓品牌。雖然國有企業已經在房地產市場深耕多年，但是國有企業普遍受傳統的管理思維影響，只注重常規的管理工作，忽略了住房租賃的品牌建設，在一定程度上影響了企業市場競爭力的提升。住房租賃市場正處于蓬勃發展階段，國有企業要想在市場長期立足，必須高度重視住房租賃品牌建設，緊密結合企業自身的經營管理特色，制定有針對性和可行性的品牌建設措施，在積極拓展住房租賃市場的同時進行公寓品牌建設。因住房租賃市場不同于房地產開發市場，具有獨特的運營特點和管理規律，國有企業必須要結合住房租賃市場的運營管理規律進行品牌建設。

四、拓展住房租賃市場的相關舉措

（一）實施住房租賃的特色經營

隨著多主體供給、多渠道保障和租購并舉住房制度建設的深入推進，上海住房租賃市場蓬勃發展，市場競爭也日趨激烈。國有企業在拓展住房租賃市場上，既有優勢，也有劣勢，既有長處，也有短處。現階段，國有企業在規模效應和品牌效應上與一些民營的租賃企業相比還存在較大的差距。國有企業要想在住房租賃市場上占有一席之地，就要結合企業的特點，著眼長遠發展，注重特色經營，找到適合企業自身情況的公寓經營管理模式，在提升管理和品質上下功夫。有的國有企業經營管理的租賃房源屬于高端房源，地理區位好，配套設施全，居住環境優，也有的國有企業經營管理的租賃房源位于老舊小區，建造年代早，建筑布局緊，基礎設施舊。不同類型的房屋特點，決定了企業要有不同的經營管理思路。企業要善于將經營管理特點轉為特長，將經營管理優勢轉為優勝。對高端的租賃房源，經營管理立意要高，定位要準，房屋的裝修設計風格也要緊貼高端用戶的實際需求；對中低端的租賃房源，則要堅持小而精、小而特、小而優的經營管理方向，房屋的裝修設計風格要緊貼中低端用戶的實際需求。

（二）拓寬贏利渠道

國有企業拓展住房租賃市場需要投入大量的資金，僅僅將租金收入作為贏利來源，會影響企業的長遠健康發展。為此，企業要對如何拓展贏利渠道進行積極的探索，充分吸收借鑒知名公寓品牌的贏利經驗。很多知名的公寓品牌更多通過提供增值服務來拓寬贏利來源，實施“租金+服務”的贏利模式，提高租戶的居住舒適度。國有企業在提供配套的租賃服務方面有良好的發展基礎，尤其是很多區屬房管集團承擔了民生性的物業管理工作。企業均下轄物業管理公司，配有專業的物業管理服務團隊。國有企業在拓展住房租賃業務時可以提供配套的物業管理服務，增加收入來源。國有企業還可以通過發揮管理社區商業資產的優勢來提供配套服務。很多國有企業經營管理的租賃房源周邊都有配套商業，一些國有企業還開發了部分商業地產，在社區商業資產運營管理上積累了豐富的經驗。國有企業可以結合自有的社區商業資產布局情況，為租客提供配套的社區商業服務。

（三）健全激勵機制

通過對住房租賃行業的梳理可以看出，民營的住房租賃企業針對員工在租賃房源的市場開發、出租率的提高和租金收入的增長等方面都有相應的獎勵機制。國有企業受傳統管理思想和薪酬管理硬性規定等相關因素的影響，普遍沒有建立相應的激勵辦法，一定程度上影響了租賃管理水平的提升和員工工作積極性的提高。在住房租賃市場競爭日趨激烈的情況下，國有企業一方面要不斷強化住房租賃人才隊伍建設，另一方面也要逐步建立健全房屋租賃管理的激勵機制。當然，國有企業房屋租賃管理的激勵機制也不能一味地追求市場化的激勵措施，而是要將物質獎勵和精神獎勵合規、合情、合理地運用到員工的績效考核中，還可以通過設立房屋租賃管理的行業標兵和工匠能手等榮譽稱號，對取得顯著成績的員工給予精神獎勵，意在充分弘揚工匠精神。

（四）聚力公寓品牌建設

品牌建設需要日積月累的沉淀，需要從常規的經營管理著手，需要從工作的細微之處做起。現階段，住房租賃市場已經形成了類型各異、數量眾多的知名公寓品牌。企業要按照現代公寓運營管理的要求，根據公寓的經營情況，不斷優化公寓經營管理模式，提升市場知名度和影響力。國有企業更要堅持對標先進，向品牌企業靠攏，在公寓的運營服務上做加法，在管理流程上做減法，及時查找現有流程的不足之處。80后和90后逐漸成為住房租賃市場的主力人群，年輕群體的入住意味著當前租賃市場已顯著區別于傳統的租賃市場。在公寓的日常經營管理上，國有企業要格外注重租客的居住體驗和個性化的需求，企業不僅要向租客提供舒適的居住環境，還要扎實做好常規的保潔、維修和安全檢查等租后工作。此外，國有企業還要積極探索運用智能手段不斷創新公寓管理模式，補齊工作中存在的短板，逐漸探索提供多元的綜合服務、靈動的共享空間、豐富的社群活動和便利的金融產品，全面提升公寓管理水平。

住房租賃市場在不同階段呈現出不同的發展特點，國有企業要積極研判住房租賃市場的發展形勢，按照政府的工作任務和企業的發展定位，對接政策要求，緊跟市場需求，穩步拓展住房租賃業務，發揮好國有企業對住房租賃市場的“穩定器”和“壓艙石”作用。

注釋

I 數據來源：2018年上海統計年鑒

II 數據來源：中房網http://www.fangchan.com/news/5/2019-01-08/6488228409905582085.html