上海旭輝純真中心涉合同欺詐糾紛旭輝集團“商業陽謀”顯隱憂

張哲

一直以來對外宣稱“不拼規模”、“不追求行業最快”的旭輝集團，卻憑著大量合作開發項目在規模擴張的路上高歌猛進。由于合作項目權益占比偏低，旭輝銷售收入的“水分”多遭質疑。如今，其合作項目中的一些銷售亂象也初露端倪。

距離旭輝集團董事長林中在年初業績會上高調“對標”新鴻基，并立下未來商業地產將撐起公司業務半邊天的豪言壯志僅過去不到半年，旭輝對商業地產的布局計劃便顯得低調了許多，林中先是在2019年博鰲房地產論壇上否認了商業獨立上市計劃;在8月13日召開的旭輝年中業績會上，林氏兄弟對商辦業務也僅是幾句話帶過。

《紅周刊》記者注意到，雖然旭輝早在2016年便顯露出打造商業帝國的野心，其投資物業及租金收入的規模也連年增長，一些商業項目在銷售及運營過程中存在的問題也漸漸浮出水面。以在半年報中對租金收入貢獻較大的上海旭輝純真中心項目為例，記者了解到，該項目已經交付兩年半之久，最近卻陷入了“合同欺詐糾紛”。

“商業地產陽謀”呼聲漸弱

項目糾紛浮現

談及旭輝的商業地產藍圖，不得不提蔣達強。2012年，曾經供職于華潤和大悅城的蔣達強加入旭輝，時任旭輝天津事業部總經理。三年后，蔣達強成為旭輝商業事業部CEO，旭輝商業地產的宏偉計劃也浮出水面。蔣達強在2016年接受媒體采訪時曾表示，“旭輝商業將以每年3-5個項目擴張，2021年開業25-30個商業項目，未來五年還會分拆商業上市。”

旭輝控股的“商業地產陽謀”也正是始于2016年。彼時旭輝在旭美商業的運營經驗基礎上，打造了旭輝廣場、旭輝Mall、旭輝U天地三條商業地產產品線。不過，僅僅兩年之后，蔣達強離開了旭輝。

但在2019年3月份的業績會上，林中依然在高調“對標”新鴻基，聲稱十年后的旭輝將有50%的業務板塊屬于商業地產。到了7月，旭輝宣布成立旭輝集團商業地產管理總部，原集團商業管理部和旭美商業也將并入旭輝商業。

不過，8月份以來，旭輝在商業地產布局方面則顯得較為低調。林中曾在八月初的2019年博鰲房地產論壇上表示，商業不會獨立上市。近日召開的旭輝年中業績會上，林中也未較多提及商辦業務，其表示“商業的戰略我們還在討論和修正，商辦不會影響到住宅開發的業務，因為商辦投資比重會控制在回款的10%左右。”

紅周刊《記者》注意到，2016年至2018年，旭輝商業地產開業項目數量以每年2個的速度擴張，2019年上半年即新增開業項目4個，租金收入更是按年增加207.1%至1.75億元。不過整體來看，旭輝商業距成為集團業務的“半邊天”，還有相當大的努力空間。

值得注意的是，旭輝對于商業地產計劃的披露日漸低調的同時，一些商業項目在銷售及運營過程中存在的問題也初露端倪。半年報顯示，上半年按年大增207.1%的租金收入，主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際、重慶旭輝城、上海LCM置匯旭輝廣場及上海旭輝純真中心。

然而，《紅周刊》記者了解到，上海旭輝純真中心項目已經交付兩年半之久，最近卻陷入“合同欺詐糾紛”，有項目業主向記者表示，旭輝方面通過以售后租金折抵房款、私自篡改發票中的“貨物或應稅勞務、服務名稱”等手段侵犯業主的合法權益。

售后包租款“不翼而飛”

一份合同卻有“四個房價”

在半年報業績會上海現場，旭輝集團總裁林峰指出：“金杯銀杯不如客戶口碑，旭輝愿意犧牲短期利潤，持續不斷投入，堅持做優質產品。”但從目前上海旭輝純真中心項目的維權情況來看，林峰似乎食言了。

上海旭輝純真中心項目啟動于2016年，由旭輝地產與豐祿置業合作開發，旭輝在該項目中的權益占比為45%。據該項目業主方女士介紹，其購買純真中心商鋪的實際成本為人民幣約382.7萬元（包括123萬元按揭貸款及47.1萬余元租金抵扣），但認購書中卻顯示房款總價為335.6萬元，預售合同及購房發票則顯示房款總價為247.5萬元，三個價格均不同。

“該項目的銷售過程一直疑點重重，購房時收到的發票金額與實際支付的房款金額并不一致，且包含高額服務費。出于對旭輝品牌的信任，業主們并未深究旭輝方面做出的各種解釋，直到2017年辦理產權證咨詢有關部門及業內人士后才發現，整個銷售過程中項目方都在‘環環設局，很多業主此后便走上了維權之路。目前正在參與維權的業主已有40余戶，涉維權金額近億元。”她說。

方女士告訴《紅周刊》記者，其購買的商鋪前期宣傳的報價為400萬余元，在后期的認購環節，業務員承諾簽訂認購書可享受一定折扣的案場優惠，還可以以前三年的商鋪租金抵扣47.1萬元的購房款。2016年6月4日，方女士與項目方受托人上海曦躍實業有限公司簽訂了上述認購書，認購書顯示優惠后標的房屋總價為人民幣335.6萬元。

不過，記者注意到，上述認購書僅在備注欄中提到“此價格已抵扣前三年租金且（系）已享受案場優惠后的最終成交價格”，但并未提及前三年租金所抵扣的具體金額為多少。而該業主向記者提供的一份委托管理協議顯示，黃女士前三年的租金為47.1萬元，計算公式為“租金收益計算基數*（5%+5%+6%）”。此時，協議中又出現了“第四個房價”——協議顯示，上述租金收益的計算基數為294.6萬元。蹊蹺的是，這“第四個房價”恰巧是“預售合同房款總價”247.5萬元加上“前三年租金”47.1萬元之和。

同時，在用前三年的租金收益抵扣47.1萬元購房款后，該筆金額卻未體現在合同及發票的房款價格中。

《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

北京東元律師事務所主任李松告訴《紅周刊》記者，售后包租一般指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。上述案例中開發商的行為就是一種售后包租的行為，行政機關可以對其進行處罰。而開發商抵扣之后卻未將這部分房款計入發票的行為也不合法，這明顯就是一種規避稅收的行為。

88萬元購房款“變身”服務費

否認與曦躍實業合作純真中心項目

除了三年的租金收益打了水漂之外，方女士還有88萬余元購房款在開具發票時被計為“服務費”。而上述金額由于不具備合同依據，也沒有發票佐證，對業主而言相當于一種潛在風險。若后期業主平價或高價轉賣商鋪，這些缺乏合同及發票依據的金額將在二手交易中作為納稅基數，這部分稅款對業主而言無疑是種“意外”損失。

據方女士描述，付款當日（2016年6月8日），不管業主用幾張卡支付購房款，都被項目方要求在兩個POS機上分兩次刷卡。項目方對此的解釋為，“由于購房款金額較高，收款賬戶有單次收款額度限制，因此需要分次刷卡;由于同一賬戶連續發生大額收款容易導致扣款失敗，因此要在兩個POS機上分賬戶刷卡。”出于對旭輝品牌的信任，很多業主聽信了項目方的解釋，通過兩個POS機交付了購房款。

2016年12月份，方女士準備辦理商鋪交接手續并拿到購房發票時才發現，其在付款當日繳付的335.6萬元（包括123萬元按揭貸款）在開具發票時卻被分為“房款發票”和“服務費發票”。許多業主前去質問旭輝，得到的答復卻是“分類開具發票是為了幫業主避稅，不會影響到日后進行二手交易的權益”。

《紅周刊》記者以業主身份咨詢項目所在地上海市松江區稅務局及房產交易中心時得到的答復是，一般情況下，交易中心在評估商品房一手交易價格時參考的是房屋交接書及發票中的房款金額，而不會參考服務費等。這意味著，方女士支付的購房款中有135.1萬元無合同及發票依據，若日后平價或高價轉賣商鋪，需要承擔這部分金額相對應的稅款。對此，李松律師表示，由于開發商的上述行為使業主遭受了不必要的損失，對于上述差價產生的稅費，業主可以向開發商進行索賠。

方女士稱，維權以來，項目方給部分態度較強硬的業主退了無合同依據的高額手續費，目前正在維權的40余戶則一直沒有結果，旭輝則不承認與上海曦躍實業有限公司（發票顯示的服務費收款方，下文簡稱“曦躍實業”）存在合作關系，并表示旭輝本身并沒有收到發票中顯示的服務費。對于曦躍實業是誰及其為何收到了業主的房款，旭輝均表示一概不知情。

如果旭輝方面與曦躍實業不存在合作關系，曦躍實業又為何能于收款日在旭輝的項目銷售中心成功收取業主們的高額服務費呢？《紅周刊》記者就項目糾紛細節向旭輝集團發送了采訪提綱，但截至發稿前，旭輝方面并未回復。