京津冀地區住房價格聯動關系研究

李寧寧

摘要：住房作為不動產是一種特殊商品，其價格具有很明顯的區域特征，本文為了解在京津冀協同發展的北京下，京津冀地區住房價格區域特征，使用VAR模型研究了地區中城市房價間的聯動關系。結果表明北京、天津“雙城”，以及地理區位上作為中心城市的廊坊對于周圍房價有帶動作用，地區內房價有很強的聯動效應。說明區域內房價變動具有共同趨勢，對京津冀地區房價的調控具有重要意義。

關鍵詞：京津冀 住房價格 聯動效應

一、京津冀房價的聯動效應

不同城市間房價的聯動效應是城市住房價格研究的熱點之一。聯動效應是一種特殊的房價聯動形式，往往發生在區域內部或相鄰地理位置的區域之間，房價傳導具有空間連續性。

京津冀地區是中國的首都經濟圈，是中國北方最具活力、經濟規模最大的地區，包括北京、天津以及河北11個地級市。由于經濟水平、政治區位的差異，京津冀地區內的社會經濟發展水平有很大差異。其中在2015年規劃了北京、天津、保定和廊坊作為引領京津冀協同發展的中部核心功能區，來引領周邊相對落后的其他城市。

基于向量自回歸模型，選取了京津冀地區九個主要城市（其余城市月度數據不容易得到），從2010年6月到2016年11月的商品房平均房價進行分析。

在進行向量自回歸模型之前，先對北京（bj）、天津（tj）、保定（bd）、邯鄲（hd）、廊坊（If）、石家莊（sjz）、衡水（hs）、唐山（ts）、秦皇島（qhd）九地的房價序列進行平穩性檢驗為了避免時間序列建模產生“偽回歸”，選用單位根檢驗（Unit root test）。所有房價均為一階單整序列，一階差分后的序列建立模型。

單位根檢驗結果表明，9個原始變量的時間序列均為非平穩序列，需要對序列進行差分，經過一階差分后，數據是平穩序列，右側為一階差分后每個變量檢驗的顯著性水平。單個變量的檢驗類型略有不同，存在需要常數項或者存在滯后階數，但是都不存在趨勢項。

之后進行協整檢驗證明城市間房價增長存在共同趨勢。從協整檢驗trace檢驗的結果可以看出，在5%的顯著性水平上存在最多6個協整關系。由此可知這些城市住房價格長期有相同的變化趨勢。京津冀地區住房價格存在長期穩定的均衡關系。

然后根據granger因果檢驗得到城市間房價影響方向示意圖（圖1）。

Granger因果檢驗表明：石家莊和邯鄲，天津和廊坊呈現雙向因果關系，其他地區都是單向因果關系。其中，廊坊到天津，北京到石家莊，廊坊到石家莊，天津到石家莊，衡水到唐山有更顯著的因果關系。從結果我們可以看出北京作為中心城市對周邊外圍城市價格有引領作用，城市房價變化基本存在于相鄰城市之間，廊坊作為地理位置上的中心對于周邊城市房價也有引導作用。然而石家莊作為省會城市卻受到其他地級市房價更多的影響，這一結論與傳統的“中心引領非中心”有沖突，也說明從房地產行業來看，石家莊并不是京津冀地區房地產業的中心城市。

為了進一步觀察城市間房價影響程度，我們對VAR模型進行方差分解，量化京津冀地區城市間房價相互影響的程度。

方差分析結果顯示，北京地區房價受自身影響最大，即期房價會對未來短期房價有越93%的貢獻度;其他城市都不同程度的受到北京房價的影響;受其他城市房價影響較多的是唐山和衡水的房價，外部效應分別達到40%和38%。

方差分析結果和granger因果檢驗略有出入，因為檢驗的原理不同，所以側重不同，方差分解表示每個變量的更新對VAR系統變量影響的貢獻度，是一種相對效果的描述，而因果檢驗實質是檢驗一個變量的滯后變量是否可以引入到其他變量方程中。

二、結論

從這次研究發現，京津冀地區有明顯的房價聯動效應。北京作為地區的中心城市有很強的對外溢出效應，對周邊城市房價有影響。廊坊作為地理位置上的中心城市和周圍城市的房價關系緊密復雜，呈現多條影響效應。相鄰的城市房價之間相互影響的更多。總體上所有城市房價都更多的受自身往期房價的影響比重更大。