淺析我國養老地產的發展現狀及進行可行性分析

徐子瀚 余曉珊

摘要：隨著我國由于我國老齡化問題日益突出，老年人口數量不斷上漲，由此，形成了一個龐大的消費人群——老年人市場，人口老齡化為商業地產向養老產業的發展提供了重要的市場機遇，雖然房地產產業在我國已經發展了幾十年，但是養老地產相對來說還是新生事物，由于其消費群體的特殊性，使得養老地產項目呈現出投資規模大、回收成本周期長、運營管理遠復雜于普通地產等特點，因而如何運營養老地產在我國仍處于摸索階段，因此，選擇一個正確的運營模式成為目前亟待解決的問題。

關鍵詞：養老地產 發展狀況 五力模型分析

2007年-2017年，十年間，我國60歲以上的老年人口數量由1.53億增加到2.48億，人口比重由11.6%上升到17.3%，這一增速遠高于我國人口數量的增速，直觀的凸顯了我國人口老齡化趨勢的嚴重程度，老年人口增多，政府到家庭的壓力都日趨增大，這一壓力也刺激著養老產業的催生和蓬勃發展，其中養老地產的發展最為引人注目。

一、經營模式

（一）目前我國養老地產一般是以下三種經營模式：出售、出售+持有經營、以及持有經營。

1.通過對近40家國內領先的養老地產開發商的全國近150個項目的調研，繪制了優質養老地產項目的全國布局圖。通過分析，我們可以看到目前我國養老地產主要分布在四個區域：京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈，形成4個重要的養老地產集群，其他風景優美的宜老城市也有少量分布。

2.就服務而言，京津冀、長三角區域項目更為豐富，服務也更為多元化。就優質養老項目分布統計而言，京津冀以自持經營項目為主，珠三角項目以銷售型項目為主，成渝為旅游養老項目為主。

（二）經營現狀

1.通過對自持經營類養老地產項目的收費進行分析，我們了解到京津冀區域養老地產項目提供更為多樣化的產品服務，與之對應的月均收費區間較廣——從2850元到30750元。整體京津冀市場月平均收費為8000元。相比于京津冀和其他區域，長三角區域的項目月平均收費空間相對較為集中，同時整體市場月平均收費居全國最高，達8300元。川渝區域由于優質項目較少，市場產品較為單一且多數集中于旅游類養老地產項目，因此自持經營類收費水平也較其他集群偏低。

2.整體市場來看，空置率普遍較高，分別在35%-45%之間。養老產業屬于非快速消費型產業，需要有耐心的培育期。一般養老院入住率要達到75%-85%才能盈虧平衡。但是較高空置率并不意味著城市過度建設或者供給過剩。因為整個養老產業還處于早期階段，從消費市場來說，中國養老市場還未培養成熟的消費觀念，多數人還沒有對養老產業，比如照護式養老模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還并未傳導到養老市場。

3.平均售價方面，銷售類養老地產多處于城市周邊郊區非中心區域，所以售價相對較低。而其中京津冀區域明顯高于其他區域，其次是長三角，珠三角和川渝區域則相對較低。

4.從供給的角度，當前運營商和養老地產開發商，針對中國市場都還在摸索階段，通過借鑒國外成熟養老產業經驗，希望可以落地中國。但是中國無論在經濟、文化還是消費結構以及社會支付能力方面都和發達國家的養老市場有很大不同。

二、五力分析

（一）行業內競爭。萬科、保利、華潤等地產公司先后專門成立養老產業研究團隊，傳統房地產企業紛紛踴躍進入養老地產行業。萬科宣布養老地產的投入不低于住宅地產。競爭者在規模和能力方面不均衡（長期與短期，早來與晚到，資金與關系），行業內公司的對抗行為（自殺式狂飆地王）。

（二）潛在新進入者。政府的管制政策（三個嚴厲控制），資本機構日益看好養老市場，潛在的局部市場飽和。類似聯想等非房產企業或個人也進入該行業。不少開發商正躍躍欲試。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養老產業項目。以房養老再度成為熱點。

（三）替代產品的威脅。替代產品決定了行業中謀取利潤的定價上限。養老地產的最大替代產品是居家養老，這是目前中國城鄉最主要的養老模式，且在一定時期內依然占據主導地位。

威脅何時減小？人口拐點出現，人口紅利縮小城市化進程基本完成，有逆城市化趨勢出現人均收入≥5000美元

（四）供應商議價能力。在土地供應上政府依然強勢，沒有替代品。中間服務商（如咨詢公司，設計公司）規模小，專業服務少，議價能力中下游供應商實力相對弱。如建筑商和原料商，話語權在開發商手中。

（五）購買者議價能力。誰在購買？退休老人，成年且有經濟實力的子女，炒房團，政府采購。議價力量由弱到強。房子是標準但有差異性的產品，如房屋城市位置，小區位置，樓層位置，陰面陽面等的差異會導致不同的議價能力。養老地產可租，可持。轉換成本低，購買者議價能力弱，購買者難以掌握充分信息，容易出現群體性搶購潮。

結論：養老地產要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務載體的本質上來，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質量生活的訴求上來。回歸到養老需求，更重要的還是要解決目標客群定位問題。回歸需求，戳破養老地產概念泡沫，核心聚焦養老服務，從養老項目的概念賣點階段真正回歸綜合養老服務解決方案的服務運營階段，才是養老地產發展的一條破局之路。