“舊改”如何優居？

鄭智維

作為重大的民生工程和發展工程，城鎮老舊小區改造正穩步推進。

6月19日，國務院常務會議提到，到2020年底所有試點城市的老舊小區改造工作將基本完成。

目前，全國需改造的老舊小區約17萬個，涉及建筑面積約40億平方米，惠及居民上億人。

老舊小區，是指建成于2000年以前，公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的，且未納入棚戶區改造計劃的住宅小區。

“雖然新建住宅還要不斷增加，但增加的速度、總量不會像以前那么快，而老舊小區改造將是我們未來改善民生的一個重要方面，要按照優居的新標準改造。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。

資金成制約難題

“由于歷史的局限性和經濟發展水平的限制，城市小區建設與社會功能不配套，節能環保及出行設施簡陋，給居民生活帶來極大不便。”

北京華甸技術發展有限公司執行總裁劉遠慶說。

2017年底，住建部在廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點。

截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民，形成了一批可復制可推廣的經驗。

在市場調研中，劉遠慶發現，由于人口老齡化的加快，老舊小區存在的最突出問題是出行難題。因為老舊小區多數沒有安裝電梯，給住在高樓層的老人、殘疾人生活帶來諸多不便。

此外，資金也是制約老舊小區改造的難題。“完全依靠每個老舊小區15萬到20萬元財政撥款不可能解決所有問題，居民分擔也比較困難。”劉遠慶補充。

與棚改一樣，老舊小區改造需要的資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會力量參與。“智慧健康宜居工程主要瞄準老舊小區電梯缺失及人口老齡化的痛點，將搭建智慧健康宜居電梯運營項目服務APP平臺。”北京華甸技術發展有限公司董事長劉銳說。

如何實現可持續發展？如何增強群眾獲得感和幸福感？

“社區本身就存在產業鏈條，通過政企聯動、市場運作、科技領銜可以有效解決諸多問題。例如，通過資源互換、有償使用等方式，在解決出行的同時，還能夠讓居民享受更多現代化社會服務，從而建立完善的生活經濟圈。”劉遠慶說。

改造應按照新標準

像一條巨龍，我國住宅地產于20年前騰飛，大大改善了百姓的居住條件，也提升了城市發展品質，并成為我國經濟發展的重要支柱產業。

除了住宅地產，產業地產也出現了蓬勃發展的景象。例如，商業地產、工業園區地產、康養地產、文旅地產等紛紛涌現。

回顧我國房地產發展歷程，顧云昌總結說：“除了部分農民工、新就業職工需要進一步解決住房問題外，我國城市居民基本都擁有了住房，基本實現住有所居。而40年前，我國面臨的問題是‘住有憂居。下一步，中國房地產發展將朝著‘住有優居目標進發。”

他談道：“老舊小區改造應該按照新的需求標準改造，應包括舒適居住、快樂居住等方面內容，讓已有地產進一步提高品質。”

關于老舊小區改造的內容，住建部相關負責人提到3個優先，一是水電路氣網，二是電梯、停車庫等配套設施，三是物業管理和公共服務。

“據不完全統計，中國電梯市場保有量截至2018年底將近600萬部，其中30%以上屬于超齡服役的老舊電梯和缺乏維護保養的問題電梯。”中特數據服務有限公司市場總監秦德虎說。

除此之外，還有大量老舊低層樓房需要加裝電梯。

據秦德虎估計，全國老舊樓加裝電梯的市場量保守估計將達到百萬部規模。以北京市為例，預計有8000多個社區老舊樓房需要加裝電梯。

服務業態缺失

目前，居家養老和社區養老是我國主流的養老方式。隨著老齡化問題的日益加劇，老舊小區如何改造才能適合老人居住，成為公眾關注焦點。

對于企業而言，老舊小區改造存在巨大發展空間。“作為運營方，中特數據提供包括居家智能服務設施、健康管理服務系統、自媒體產業和創收、綜合助老實體項目等服務，可以為老舊小區提供支持。”秦德虎說。

在國家發改委城市和小城鎮發展中心副理事長喬潤令看來，以往，諸如養老、特色小鎮、大健康等項目，失敗的案例遠遠多于成功案例。或者價格過高，普通人住不進;或者難以找到兼顧企業獲利和百姓受益的模式。

此類項目是由諸多要素結合在一起，然而，每個要素不同，盈利模式不同、產品周期不同、服務模式不同。真正實現融合且盈利，并非易事。

喬潤令分析認為，除了服務業態外，只重視前期的設計、策劃、規劃、建筑，而對后期運營考慮不夠，也是導致項目不成功的原因之一。

他提醒，發展適合老人居住的項目，最主要的不是蓋房子，而是服務業態。“日本有關涉老的服務業態和服務產品有千種，幾乎所有細節都有產品、服務，我國的康養剛剛啟動，服務業態缺失。”