中國商業地產的財務戰略轉型

摘 要：輕資產運營的資本是靠價值驅動的，旨在以最少的資金投入量撬動企業價值的最大化。在當前我國房地產行業經濟增速放緩的背景下，商業地產企業如果繼續以重資產運營則難以持續發展，因而急于尋求盈利模式轉型。本文通過對商業地產龍頭企業萬達商業2015年來輕資產財務戰略轉型的案例分析，對輕資產模式轉型進行了分析和探討。

關鍵詞：輕資產;商業地產;轉型

中國房地產企業的傳統商業模式就是重資產，尤其是商業地產行業。作為地產行業龍頭老大，萬達于2014年首次提出輕資產模式，從2015年實施輕資產戰略改革，直至調低了整體銷售目標，從根本上改變了原來大多數房企的運作模式，并從2017年7月6日至19日，打包出售文旅和酒店業務，也是萬達運營模式轉型路上的里程碑式躍進。

一、萬達商業地產傳統重資產模式

（一）凈資產收益率低

根據萬達商業年度財報，2011到2012期間銷售凈利率、凈資產收益率和凈資產收益率較平穩企業運作穩定，持續盈利;隨后兩年，企業銷售凈利率、凈資產收益率猛然下降，凈資產收益率變化比下降幅度由29.42%增長到35.55%，2015年略有回升。即企業在2013和2014年間盈利情況并不理想。隨著政府對地產行業調控政策的下發、市場的逐漸飽和以及地皮價格的上漲，壓縮了地產業的盈利空間;總資產周轉率較穩定，企業營運狀況良好，對市場把控較為精準;權益乘數持續小幅下降，償債能力逐漸下降。由此，凈資產收益率的降低主要是由于企業銷售凈利率的大幅下降和權益乘數的持續小幅降低。

（二）資產負債率高

從2011年2015年萬達商業的資產和負債總額持續上漲，資產負債率一直較高，2011到2014年維持在74%左右，2015年為70.93%。2012年至2014年的息稅前利潤在420億元左右，而其2013年的利息支出為69.62億元，2014年123.04億元，導致己獲利息倍數大幅下降，這是由于企業的有息負債占比高造成巨額的利息支出。企業長期償債能力大幅下降。另外，萬達商業流動資產與總資產比值自2012年到2014年持續升高，直到2015年有所下降，說明企業的資金周轉速度放緩、變現能力變差。

（三）現金流壓力大

萬達商業的經營活動現金流量凈值在2011年到2014年間下降明顯。隨著近年來萬達商業地產規模擴張，投資活動現金凈流量整體呈上升趨勢，2014年的投資活動現金流量凈額高達456.99億元，這需要大量融資，頻繁的融資活動使得萬達商業的融資活動現金流量凈值在2014年底以前逐年增加，現金周轉嚴重下降。截至2014年12月31日，萬達商業應付賬款537.43億元，同比增長55.2%;一年內到期的銀行貸款及其他借款364.64億元，同比增長75.6%;銀行貸款及其他借款1，372.95億元，同比增長25.6%;全年利息支出123.04億元，同比增長76.7%。到2015年，企業的償債能力和現金流量方面才有了一定好轉。

二、萬達商業的輕資產之路

（一）融資模式創新

輕資產轉型后，萬達依據其多年積累的品牌效益，利用其綜合優勢，積極調整融資戰略，形成多元化、多渠道的投資戰略。自鐵獅門和凱德置地突破資本約束發展輕資產模式成功以來，萬達也以準REITs和私募資金方式，從內外部兩方面建立輕資產融資管道：通過引入第三方投資者，通過外部融資渠道融資。2015年1月，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資協議，建設共計240億，20座萬達廣場。另一方面，提升內部融資能力。成立商務理財公司，投資平臺，推出“穩健1號”低門檻眾籌項目。以自有的投資平臺將外部資金實現了內部融資，降低融資成本，并促進實體產業的發展。

（二）“小股操盤”

萬達商業以自身品牌和運營管理能力為依托，以完備的商業地產產業鏈為核心能力之一， 形成獨立的產業和競爭力。首先，以極小或零資金投入，負責項目前期項目選址和設計建造、后期輸出項目的招商及運營管理。一方面，以品牌影響力及固有的專業技術團隊保障了萬達廣場99%以上的出租率和客流量;另一方面加快資產周轉，提升凈資產收益率。萬達以自有的專業團隊與建筑公司合作，重新定位了參與的角色，利用其專業的管理服務，完成了從全盤全操的重資產模式到小股操盤的輕資產模式的轉變。

（三）“互聯網+”模式

2014年8月29日，萬達以及百度、騰訊合資成立新電萬達最大的客戶共享。此次合資，萬達可以將旗下五大主營業務打包上線，整體裝入電商平臺，最終實現統籌公司內部資源協同發展線上業務的目的。另外，萬達與同程旅游合作，同城的線上和萬達的線下，客源互補，得出1+1>2的效果，實現O+O發展;在零售方面，2014年9月6日與蘇寧簽訂合作項目。萬達的線下輕資產、線上謀平臺，實現萬達宏偉的事業版圖。

（四）去地產化

2016年9月27日，萬達商業（股票代碼為3699.HK）在香港聯交所退市。從2017年7月6日至7月19日，大連萬達集團出售文旅和酒店業務，同融創中國和富力公司促成了637.5億元的中國歷史上最大的一次地產交易。通過此次資產轉讓，降低負債率，增加資金周轉率，提升企業償債能力。萬達集團在銀行的信譽隨之上升。

結束語：

進入21世紀后，我國的商業地產發展迅速。隨著國內外經濟環境的巨大變化以及政府對房地產行業的調控，我國的房地產行業面臨巨大的挑戰。萬達商業率先開始改革，通過改善融資渠道、小股操盤、“O+O”模式以及“去地產化”等一系列舉措優化效率資源和資本資源的配置，擴大優勢企業的市場空間和提高行業的整體效率水平，同時保持核心競爭力，以較少資本投入，實現企業價值最大化的商業模式。這也給其他商業地產的發展提供了啟示。

參考文獻：

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[3]汪曦.H地產公司輕資產運營模式研究[D].安徽大學，2017.

作者簡介：

張寧寧（1993-）女，漢族，河南省南陽市人，碩士。研究方向：會計。