老舊住區(qū)住房價格空間規(guī)律及外部影響因素研究*
——以天津市中心城區(qū)為例

董瑞曦 賈夢圓 閆鳳英

1 引言

改革開放以來，我國的城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)常住人口經(jīng)歷了全球規(guī)模最大、速度最快的增長過程。在增長主義的城市擴(kuò)張模式下，居住空間的規(guī)劃建設(shè)一直是城市空間發(fā)展的主要驅(qū)動力之一，現(xiàn)階段我國城市中住宅建設(shè)總量已達(dá)200多億平方米，這其中2000年以前建設(shè)的住宅面積為57.3億平方米，占住宅面積總量的四分之一左右。隨著時間推移，這些住宅小區(qū)正面臨著設(shè)施老化、環(huán)境破敗等一系列問題。老舊住區(qū)是城市記憶和城市文化的重要組成部分，2015年12月的中央城市工作會議特別強(qiáng)調(diào)在城市轉(zhuǎn)型的新時期，要有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)的綜合整治工作。住房價格是綜合評價住區(qū)空間環(huán)境、設(shè)施水平和生活氛圍的關(guān)鍵因素，因而通過研究影響老舊住區(qū)住房價格的特征因素，有助于揭示老舊住區(qū)發(fā)展面臨的問題，進(jìn)而制定合理的空間更新和發(fā)展策略。

國內(nèi)外既有研究中，對住房價格的評估主要應(yīng)用特征價格模型（Hedonic Price Mode）方法，利用統(tǒng)計學(xué)和計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法分析各類特征屬性對住宅價格的影響，從而解釋住宅價格空間分異的成因。美國的Ridker和Henning（1967）是最早采用該方法進(jìn)行住房價格研究的學(xué)者，他們分析了空氣污染水平的差異對獨(dú)戶住房價格的影響[1]。在此之后國外多位學(xué)者從不同角度對影響住房價格的特征因素進(jìn)行了分析，如垃圾場對住房價格的影響[2]，鄰里受教育程度對住房價格的影響[3]，住宅年齡對住房價格的影響等[4]。近年來，我國學(xué)者也采用該理論進(jìn)行了相關(guān)研究，梅志雄等[5]研究了地鐵對周邊住宅價格的影響；李志等[6]對南京市的住宅地價影響因素及其邊際價格作用進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)快速交通、商服條件及自然景觀因素對住宅地價的邊際影響能力的空間變化性較強(qiáng)；呂萍等[7]探索了不同影響因素對北京市住宅用地價格的影響及空間差異性，發(fā)現(xiàn)相較于生活便利型基礎(chǔ)設(shè)施，生活質(zhì)量型基礎(chǔ)設(shè)施對住宅用地價格的影響程度更大，地鐵與城市快速路對住宅用地價格的影響具有明顯的“空間互補(bǔ)”效應(yīng)。現(xiàn)階段的研究主要集中于兩方面，針對城市中全類型住宅的研究以及單一要素對住房價格的影響，如軌道交通等，缺乏對特定類型住區(qū)住房價格影響因素的深入研究。

因此，本文擬通過對天津市中心城區(qū)1980—1990年代的老舊住區(qū)的住房價格空間分異研究，探討老舊住區(qū)房價的空間分布規(guī)律與影響因素特征，從而為老舊住區(qū)的改造更新提供決策參考。根據(jù)現(xiàn)階段相關(guān)研究成果，住宅價格的影響因素可以分為內(nèi)部性因素和外部性因素。內(nèi)部性因素主要包括住區(qū)自身的容積率、綠地率、戶均停車位數(shù)量、物業(yè)費(fèi)等，外部性因素主要包括住區(qū)外部的道路、交通、商業(yè)、教育、公共服務(wù)、自然環(huán)境等因素。對于本文研究的天津市80年代的老舊住區(qū)而言，由于規(guī)劃建設(shè)時的設(shè)計規(guī)范和國家政策原因，住區(qū)內(nèi)部空間形態(tài)的差異度較低，可以認(rèn)為影響這些住區(qū)住房價格的內(nèi)部性因素具有相似性，因而本研究選擇住房價格的外部性因素作為研究對象。

2 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

2.1 研究區(qū)域

本文以天津市中心城區(qū)外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域為研究范圍，包含和平區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南開區(qū)、紅橋區(qū)以及東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)四個近郊區(qū)的部分區(qū)域。天津作為近代開埠城市，海河穿城而過，中心城區(qū)內(nèi)現(xiàn)存老城廂、原租界區(qū)等諸多歷史悠久的傳統(tǒng)街區(qū)。同時，天津作為新中國成立以來北方重要的工業(yè)城市，其住區(qū)的發(fā)展在受西方住區(qū)設(shè)計思想影響的同時一直緊跟我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的時代背景，規(guī)劃建設(shè)了一批具有代表性的城市居住區(qū)，因此對于天津市老舊住區(qū)的研究具有較強(qiáng)的代表性和借鑒價值。

2.2 數(shù)據(jù)來源

本文以天津市外環(huán)線以內(nèi)1980—1990年代的住區(qū)為研究對象，以“搜房網(wǎng)”為主要數(shù)據(jù)來源，該網(wǎng)站上詳細(xì)記錄了各個住宅小區(qū)的每月住宅交易均價，數(shù)據(jù)較為豐富完善。根據(jù)“搜房網(wǎng)”上住區(qū)的建成年份選擇出70個老舊住區(qū)樣本，所有數(shù)據(jù)均為2015年12月的住宅小區(qū)房屋均價，通過和安居客、新浪樂居等多家房地產(chǎn)信息網(wǎng)站的房價數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣比對，發(fā)現(xiàn)所選研究數(shù)據(jù)基本可信。根據(jù)相關(guān)研究成果，本文確定待分析的外部影響因素18項，并通過國家地理信息公共服務(wù)平臺“天地圖”網(wǎng)站的天津矢量地圖注記服務(wù)抓取外部影響因素位置信息，將所收集的信息在ArcGIS中建立空間數(shù)據(jù)庫，樣本住區(qū)與18項外部影響因素的點(diǎn)圖層信息見表1。

3 研究方法

3.1 反距離權(quán)重法

住房的價格信息為離散的點(diǎn)狀數(shù)據(jù)分布，可以通過空間插值來得出房價的空間分布格局，其中反距離權(quán)重法（IDW）是一種常用的空間插值方法，該方法基于“地理第一定律”的基本假設(shè)，即臨近的區(qū)域比距離遠(yuǎn)的區(qū)域更相似，具有計算少和普適性的優(yōu)點(diǎn)，不需要根據(jù)數(shù)據(jù)的特點(diǎn)對方法另行調(diào)整。因此本文通過ArcGIS10.2的空間分析模塊中的反距離權(quán)重法對天津市老舊住區(qū)住房價格的空間分異特征進(jìn)行探究。

3.2 多元線性回歸

通過ArcGIS的近鄰分析模塊，分別獲取樣本點(diǎn)與最近的各影響因素之間的歐式距離，即自變量X1—X18。然后通過SPSS對所有變量進(jìn)行Pearson相關(guān)性分析，選取具有顯著相關(guān)關(guān)系的影響因素變量進(jìn)行多元線性回歸建模。為避免自變量之間的多重共線性導(dǎo)致數(shù)據(jù)結(jié)果不準(zhǔn)確，本文采用逐步回歸法構(gòu)建回歸模型。

表1 18項外部影響因素信息表

4 研究結(jié)果分析

4.1 天津市老舊住區(qū)住房價格空間特征

天津市中心城區(qū)80年代老舊住區(qū)2015年12月的平均房屋交易價格為18366元，比天津市全市平均二手房交易價格17371元高出5.7%。根據(jù)空間插值分析結(jié)果（見圖1）可以看出，天津市中心城區(qū)老舊住區(qū)住房價格呈現(xiàn)明顯的單中心集聚特征，價格最高的區(qū)域位于市中心的小白樓和濱江道商業(yè)圈，這與天津市的城市中心結(jié)構(gòu)基本吻合。同時住宅價格呈現(xiàn)東低西高的趨勢，和平區(qū)、南開區(qū)和河西區(qū)的價格高于紅橋區(qū)、河北區(qū)和河?xùn)|區(qū)等。從圖中可以看出鐵路對城市的阻隔作用較為明顯，鐵路以東的地區(qū)住房價格較低。天津起源于南運(yùn)河和北運(yùn)河交會的三岔河口處，近代則是圍繞海河兩岸、特別是西岸發(fā)展，老舊住區(qū)的住房價格特征充分體現(xiàn)了近代天津的城市發(fā)展格局。

4.2 外部影響因素數(shù)據(jù)特征

根據(jù)對外部影響因素的數(shù)據(jù)分析可以看出，餐飲、休閑娛樂、幼兒園、醫(yī)院、藥店等生活服務(wù)類因子與居住區(qū)的平均距離較近，且均在500米直線距離內(nèi)，說明這些老舊住區(qū)的生活配套服務(wù)設(shè)施較為便利。另一方面，金融服務(wù)、小學(xué)、中學(xué)以及綠地等也是影響居民日常生活的重要因素，但老舊住區(qū)卻與這些因素的距離較遠(yuǎn)。特別是綠地因素，各樣本數(shù)據(jù)與綠地這一外部因素的距離離散程度較大，反映出綠地對于老舊住區(qū)的服務(wù)水平呈不均衡狀態(tài)。在交通因素方面，老舊住區(qū)與城市主干道的平均距離為363.66米，而我國大城市主干道的一般間距為800—1200米，從樣本住區(qū)的統(tǒng)計結(jié)果可以看出大部分老舊住區(qū)的交通通達(dá)性較好，與主干道距離較近。另外，老舊住區(qū)與地鐵站點(diǎn)的平均距離為881.09米，略高于一般800米的步行服務(wù)半徑，并且地鐵站因子的離散程度較高，這與天津市目前軌道交通線路較少、分布不均衡有關(guān)。其余能夠體現(xiàn)區(qū)域中心聚集的因素，如旅游景點(diǎn)、寫字樓、政府機(jī)關(guān)以及火車站，離散程度均比較大，但最大值也在10千米范圍內(nèi)，可以說明老舊住區(qū)具有明顯區(qū)位優(yōu)勢。

4.3 相關(guān)性分析結(jié)果

通過SPSS進(jìn)行相關(guān)性分析，結(jié)果見表3。政府機(jī)關(guān)（X7）、寫字樓（X8）和旅游景點(diǎn)（X9）三個影響因素與住房價格具有顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，即住區(qū)與政府機(jī)關(guān)、寫字樓和旅游景點(diǎn)的距離越遠(yuǎn)則價格越低。而這三項要素均分布于天津市的主要商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，這也說明了老舊住區(qū)的住房價格主要受區(qū)位因素影響，地段好的住區(qū)其住房價格更高。這也符合區(qū)位理論的論述，即城市建設(shè)往往由一個城市核心區(qū)開始不斷向外延展開，隨著城市核心區(qū)聚集作用的不斷增強(qiáng)，核心區(qū)的區(qū)位價值不斷凸顯，住宅價格也會隨著與核心區(qū)距離的增大而不斷降低。

鐵路（X2）、地鐵站（X3）、綠地（X5）、休閑娛樂（X13）、賓館（X15）五項變量與住房價格也具有相關(guān)性，并且其中鐵路與住房價格呈正相關(guān)關(guān)系。也就是說，與鐵路距離越遠(yuǎn)的住區(qū)價格越高，由于鐵路帶來了噪聲、污染以及交通不便等問題，因而鐵路兩側(cè)的開發(fā)會受到限制，導(dǎo)致住宅價格下跌。綠地、休閑娛樂和賓館因素反映了住區(qū)周邊的自然環(huán)境和繁華程度。由于老舊住區(qū)內(nèi)普遍缺乏綠地活動空間，因而住區(qū)周邊的綠地公園對住區(qū)的價值形成具有重要意義。而對于新建住區(qū)而言，由于住區(qū)內(nèi)自身配建有完善的綠地和公共活動空間，因而外部公園綠地對其價值影響不顯著[8]。地鐵可以顯著改善居民的出行交通，但由于老舊住區(qū)均具有較好的區(qū)位條件和交通通達(dá)性，除地鐵外其他交通出行方式也十分便捷，因而地鐵對老舊住區(qū)的住房價格影響程度不高。

接表1

表2 外部影響因素的數(shù)據(jù)特征表（單位：米）表

表3 住房價格與外部影響因素相關(guān)性分析表

其余因素如教育設(shè)施、餐飲、醫(yī)院、藥店等，通過上文的距離分析可以看出老舊住區(qū)周邊的這些因素分布較為均衡，因而沒有形成對住房價格會產(chǎn)生影響的差異性。這也是老舊住區(qū)所具有的優(yōu)勢之一，經(jīng)過近30年的發(fā)展，住區(qū)周邊已經(jīng)形成完善和濃厚的生活氛圍，具有便利的配套服務(wù)設(shè)施。因此對老舊住區(qū)的改造更新如果以拆除重建的方式為主，則會嚴(yán)重破壞現(xiàn)有的良好社區(qū)氛圍，造成城市社會文化網(wǎng)絡(luò)的割裂。

4.4 多元線性回歸模型結(jié)果

通過多元線性回歸結(jié)果可進(jìn)一步探究老舊住區(qū)住房價格與外部影響因素之間的量化關(guān)系，得到標(biāo)準(zhǔn)化回歸方程如式（1）所示，

方程在顯著水平P=0.05的情況下通過t檢驗，表示這5個影響因素可以解釋老舊住區(qū)住房價格變化的原因。對多元線性回歸方程的系數(shù)比較可以得出（見表4），5個變量對住房價格影響作用的大小由高到低依次為政府機(jī)關(guān)、綠地、寫字樓、小學(xué)和鐵路，其中除鐵路外均為負(fù)相關(guān)。除上文分析的相關(guān)影響因素外，增加了小學(xué)這一外部因素，住區(qū)與小學(xué)的距離每增加一個單位，住房的價格將下降0.217個單位。天津現(xiàn)狀小學(xué)以學(xué)區(qū)的方式劃分，雖然每個住區(qū)周邊均配置有一定數(shù)量的小學(xué)，但由于學(xué)校教育質(zhì)量存在差異，因此與重點(diǎn)小學(xué)的距離會對住房價格產(chǎn)生較大影響。

表4 多元線性回歸模型系數(shù)a表

5 結(jié)論與討論

通過對天津市中心城區(qū)70個1980-1990年代的老舊住區(qū)樣本的住房價格分析，得出老舊住區(qū)的住房價格呈現(xiàn)單中心聚集、東低西高的格局，以近代形成的城市中心為聚集核心，以鐵路為價格分異邊界。對可能影響住房價格的18個外部影響因素進(jìn)行分析，得出政府機(jī)關(guān)、寫字樓、旅游景點(diǎn)等體現(xiàn)區(qū)位優(yōu)勢的因素，是影響老舊住區(qū)住房價格的最主要變量；綠地、鐵路等影響環(huán)境品質(zhì)的因素也對老舊住區(qū)住房價格有較大影響。對比我國相關(guān)研究成果發(fā)現(xiàn)[6，9-12]，通常情況下對住房價格有較大影響的教育、醫(yī)療、商業(yè)以及公共交通等生活配套服務(wù)設(shè)施對老舊住區(qū)的住房價格影響并不顯著。究其原因，是老舊住區(qū)通常在城市中具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，周邊生活服務(wù)設(shè)施完善，但住區(qū)內(nèi)缺乏公共活動空間，對城市內(nèi)的開放空間具有較高依賴性。

綜上所述，在老舊住區(qū)的更新改造中，應(yīng)更加關(guān)注開放空間的營造，特別是在土地資源緊缺的老城區(qū)內(nèi)，針對性地進(jìn)行針灸式的更新改造、營造諸如口袋公園之類的綠地空間，能夠有效改善老舊住區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。此外，研究結(jié)果顯示老舊住區(qū)在區(qū)位條件和生活氛圍方面相比新建住區(qū)具有明顯的優(yōu)勢，城市更新進(jìn)程中應(yīng)當(dāng)維護(hù)和利用這些優(yōu)勢，對老舊住區(qū)內(nèi)不適應(yīng)現(xiàn)代生活需求的因素進(jìn)行改造和提升，從而增強(qiáng)老舊住區(qū)的吸引力，帶動周邊地區(qū)活力的提升。