土地價格對產業結構優化升級的影響研究

黨麗娟 楊波

摘要：在要素成本不斷上升土地供應漸趨緊縮的情況下，土地價格成為影響產業結構升級的重要因素。地價與產業結構優化的研究結果表明，長三角、珠三角地區是我國城市地價高值區，長江中下游、成渝城市群等是地價次級區域，東北、西部地區是地價洼地;以珠三角為大核心、長三角為小核心的地區為工業地價高值集聚區。工業地價和產業升級存在顯著正相關，工業地價越高，越能促進產業升級優化水平。

關鍵詞：土地價格產業結構優化升級相關性分析工業地價

一、引言

改革開放以來，我國充分利用低成本優勢形成了世界規模的加工制造業。近年來，包括勞動力成本、資本成本、土地成本、原材料成本、能源成本、環境成本等在內的廣義要素成本的上漲，已經對我國的產業增長和可持續發展能力產生重要影響[1]。要素成本的快速攀升導致區域和行業成本差距加大[3]，促使資本在區域間和產業間流動，推動了區域間產業轉移和區域內結構升級[4]。當前，我國出現一些勞動力密集型的生產加工產業從東部地區向中西部地區轉移的“產業西進”以及工業企業投身服務業的發展趨勢[2]。在此背景下，研究分析土地要素成本如何對區域內結構升級過程產生影響以及影響機制在空間上的表現狀況，將有助于明確要素成本上升是否能夠推動產業結構優化升級，同時也為中國產業結構升級以及區域協調發展政策提供理論依據和思路參考。

二、數據來源與研究方法

本文采用了中國地價信息服務平臺對全國106個典型城市地價的監測數據，為全面反映我國各類地價的空間格局變化特征并綜合考慮數據的可獲得性，本文研究的時間段主要為2000～2018年，并選取2000年、2007年和2018年3個時間斷面分析我國地價變化及其空間格局演變特征。本文分析中所用的行政區界限地圖數據取自國家基礎地理信息中心1：400萬數據庫，并在ArcGIS中轉換到Lambert等角圓錐投影系下。由于我國地級以上城市行政區劃界限經歷了多次調整，本文根據2014年中國地圖出版社出版的《中國地圖集》對各地級以上城市的行政邊界進行了調整。為將研究時段內其他年份的數據與2014年行政區劃相一致，根據行政邊界的調整，將相應城市數據進行了處理。研究中所涉及的指標數據采用wind數據庫，以及包括106個城市在內的2000、2007和2017年的地級市層面產業數據，來源于《中國統計年鑒》、《中國城市統計年鑒》及《中國國土資源統計年鑒》等。

本文結合ArcGIS工具，采用數字高程模型原理和克里格插值方法對我國城市地價進行插值，并建立全國數字地價模型，對全國地價進行可視化表達，分析各種用途的城市地價的空間分異情況，以反映地價的空間變化趨勢。考慮到地價數據存在較強的空間關聯特征，本文分別通過計算MoranI指數和Getis-Ord?Gi*指數對地價進行空間全局自相關和局部自相關性進行分析，以探索地價在空間上集聚特征，刻畫地價的空間差異性。

三、土地價格時空演變的總體特征與趨勢分析

（一）我國城市地價總體時序變化趨勢

通過對全國106個典型城市地價的監測數據分析可知，2000-2018年全國地價水平值總體上呈現出穩步增長的趨勢，2000-2007年地價水平值處于相對較高區間，2007年后地價水平值有所下降，但整體增加的趨勢不減。全國綜合地價均值從2000年的1125元增至2018年的4863元，增長了43倍，年均增長率為857%;商服地價、住宅地價和工業地價的年均增長率分別為701%、992%和387%（見圖1）。圖12000-2018年全國地價水平均值變化趨勢圖從地價增長率的變化趨勢來看，2009-2018年間，全國不同區域綜合地價增長率由大到小依次為：中南區888%、華北區798%、華東區642%、西北區486%、西南區480%、東北區430%。各區域增長率同比情況整體上呈現出3年為周期的倒U形變化趨勢。從重點區域的地價水平值的變化情況來看，環渤海地區地價水平最低，而長三角和珠三角地區綜合地價水平值在2013年前后出現扭轉，2008-2013年長三角地區綜合地價水平最高，珠三角次之;而2013-2018年，珠三角地區綜合地價水平值顯著高于長三角地區。

（二）我國城市地價總體空間變化特征

本研究梳理了各年份106個城市綜合地價、商服地價、住宅地價以及工業地價樣本7704個。考慮到2006年后工業用地也必須采用“招拍掛”方式出讓的政策要求，為此選取了2000年、2007年以及2018年三個時間節點作為研究對象，結合ArcGIS工具，建立全國數字地價模型，分析各種用途的城市地價的空間分異情況。

整體上看，我國城市地價呈現出顯著的東高西低、南高北低的變化特征。以上海為中心的長三角地區，城市密度大且整體地價最高，成為我國城市地價高值區;以長三角區域為中心，城市地價向南北方逐漸拓展，成為我國城市地價的次高值區。北方地區的高值區主要以京津冀城市群為主，南方地區的高值區主要是以珠三角地區為主;地價的次級區域主要分布在長江中下游城市群、成渝城市群等地區，而東北地區和西部地區成為地價的洼地。近年來，我國城市地價的高值區核心不斷向南遷移，高值區的核心從長三角地區向南移至以珠三角地區為核心的地區，且范圍不斷擴大;而低值區始終存在于東北地區和西部地區，中部地區的地價呈現出顯著的增加趨勢。

從不同用途的城市地價來看，住宅用途地價的區域差異最為顯著，商服地價次之，工業地價差異最小，三類用途地價變異系數分別為167、122和083。2000年全國工業地價主要以長三角地區為工業地價的高值集聚區，中西部地區的工業地價整體較高，成為次高值區;長三角周邊地區成為工業地價的次低值區，東北地區是工業地價的極低值區;到2007年，各城市工業地價出現了顯著的分化，長三角以南地區成為工業地價的高值集聚區，以長三角地區為核心向周邊擴展的地區工業地價遞減;到2018年，工業地價的空間差異逐漸縮小，高值的核心區逐漸轉移至珠三角地區，整體上呈現出珠三角地區為大核心、長三角地區為小核心的“一大一小”高值集聚區，受到全國產業轉移的潛在積極影響，廣闊的西部地區工業地價有所抬升[7]。商服地價和住宅地價的空間分布格局演化趨勢較為一致，整體上呈現出“東南高、西部次高、東北低”的空間格局。從演化趨勢上來看，東南沿海地區呈現出從長三角至珠三角蔓延的帶狀高值區，且西南地區的商服地價整體上增長較為顯著，環渤海地區也表現出較大的增長趨勢（見圖2）。圖22018年全國城市各類用途地價插值圖（三）不同城市規模等級地價空間分異特征

本研究通過城市規模等級劃分方法，將106個監測城市按照城市規模等級劃分為三類城市，見表1。表12018年不同等級城市各類用地地價（單位：元/m2）城市規模等級住宅用途商服用途工業用途綜合用途一線城市481594039870602468002751900二線城市182719720198461508071347047三線城市31630640684848955237961結果顯示：

1不同規模等級的城市地價差異較大，各類土地價格分化明顯。比如一線城市工業用地價格是二、三線城市的2倍、5倍，住宅和商服用地價格是二線城市的2倍以上。

2隨著城市等級的遞減，各類用地價格均呈現不同程度的降低。住宅和商服地價表現出明顯的等級分化，一、二線城市居住和商服地價均在10000元/m2以上，而三線城市平均地價則在4000元/m2以下，各城市間的居住和商服地價的變異系數為070和089，二者價格差距不大，但不同等級城市間的地價差異明顯。

可以看出，城市規模等級的不同造成了土地地價的空間分布特征差異顯著。城市規模等級越高，城市的經濟越發達，越能吸引人口和產業的集聚，從而增加了商業和住宅用地的需求，拉高了商住地價。城市各用途地價水平不僅與城市規模等級密切相關，其城市的產業發展水平也對地價存在一定影響。

（四）不同類型地價空間相關性分析

本研究基于2000、2007和2018年各類地價數據，借助空間關聯模型分析了全國106個城市的綜合地價、工業地價的空間格局演化特征，明確這兩類地價的熱點區域和冷點區域，確定城市地價變化的區域范圍隨時間發展的演變軌跡。

從2000年、2007年和2018年綜合地價冷熱點圖可以看出，綜合地價高值和低值集聚區的空間分布基本保持穩定，高值集聚區基本上分布在長江中游地區、珠三角和東南沿海地區，而低值集聚區主要位于東北地區、環渤海地區。綜合地價的熱點區主要包括長江中游地區、東南沿海地區以及珠三角地區，且地價增高的區域主要位于珠三角地區;到2018年，熱點區的范圍顯著縮小至珠三角地區;綜合地價的冷點區范圍逐漸從東北地區和環渤海地區擴大至長三角地區以及西南地區（見圖3）。圖32000、2018年綜合地價冷熱點圖從工業地價冷熱點圖可以看出，工業地價高值和低值集聚區的空間分布特征發生了顯著變化。2000年工業地價的高值集聚區基本上分布在長江中下游地區和長三角地區，而低值區主要位于東北地區、環渤海地區、西南大部分地區和珠三角地區;隨著時間的推移，熱點區和次熱區的范圍顯著擴大，主要包括了長江沿線各地區、長三角地區、環渤海地區和部分東北地區。隨著東部地區向中西部地區產業轉移的增加，東部地區和中西部地區的地價上漲，加劇了高值區的蔓延趨勢（見圖4）。

工業用地市場化的發展不僅對本地工業結構有提升作用，其對周邊城市的工業發展在特定的輻射范圍內也存在一定的空間溢出效應?；诖耍狙芯窟M一步進行空間計量分析，計算工業用地價格的Morans?I指數值并繪制散點圖，檢驗工業用地圖42000、2018年工業地價冷熱點圖價格的空間相關性。結果顯示，2000-2018年中國的工業用地價格Morans?I指數均大于0，說明工業地價存在明顯的空間正相關性，即對于工業用地價格較高的地區，其相鄰地區工業用地價格也較高，而對于工業用地價格較低的地區，其相鄰地區工業用地價格也較低（見圖5）。這與工業用地的冷熱點圖可以相互驗證，工業用地市場價格高-高類型的集聚區主要分布在東南部沿海地區，低-低類型的集聚主要分布在西北地區。此外，隨著時間推移，工業用地市場交易價格高值區逐漸向東南沿海地區移動，地價高低層次分布更趨明顯。環渤海地區、長三角地區和珠三角地區一直都是工業地價的高值集中區。圖52000-2018年工業用地價格Morans?I?指數變化趨勢圖四、產業發展空間集聚特征

（二）產業結構優化水平時空特征

由于2018年各地的統計數據還未更新，故本研究采用2017年的年鑒數據計算2000-2016年全國各城市產業結構優化水平值根據產業結構優化度的構建原理，其值越大，代表產業結構優化水平越高。計算結果表明，2000-2016年全國各城市的產業結構優化水平整體呈上升態勢，各個地區的工業結構優化水平與土地市場化程度基本呈現一致狀態。

分地區來看，長三角地區產業結構的合理化、高度化水平均較高，區域產業結構優化水平最高，以長三角為核心與周邊城市形成了產業結構優化水平較高的集聚區，區域產業結構優化水平差異相差較小;環渤海地區的產業結構優化水平僅次于長三角地區，二者顯著高于珠三角地區（見圖6）。圖62000-2016年全國重點區域產業結構優化水平值分板塊來看，東部地區產業結構優化水平最高，遠高于全國水平，并且保持著持續快速的上升趨勢;中部地區次之;而東北地區、西部地區則相對落后，該區域內部產業結構優化水平的差距也較大。從變化趨勢上來看，西部地區的工業結構優化水平變動也較為顯著，而東北地區的變動則較小，這也與東北地區作為老工業基地以重工業為主的工業結構有關系（見圖7）。圖72000-2016年東部、中部和西部地區產業結構優化水平值從前文分析可知，工業用地價格高值集聚區主要分布在東南部沿海地區，低值類型的集聚主要分布在西北地區。環渤海地區、長三角地區和珠三角地區一直都是工業地價的高值集中區，隨著時間推移，工業用地價格高值區逐漸向東南沿海地區移動。從工業地價與產業結構優化水平的互動機制來看，東部地區產業結構也與之變化一致。一方面，東部地價上漲迅速，工業企業生產成本大幅上升，加之土地供應量的有限增長，使很多東部地區實行“退二進三”等產業結構調整政策，導致產業向周邊次低地價區域遷移，而非是產業結構升級優化。相較而言，中部地區正處于承接東部地區產業轉移的階段，受到政策優惠、區位優勢、市場逐步健全等影響，較低的地價吸引了產業落戶，從而促進了產業結構優化升級。

五、地價與產業結構優化水平的空間相關性分析

為探究工業地價和產業結構優化水平的相關性，本研究采用了SPSS工具分別對2000年、2007年和2018年的工業地價和產業結構優化度進行相關性分析。首先，對樣點城市的產業結構優化度和工業地價的數據進行正態分布檢驗，對于滿足正態分布檢驗的變量使用Pearson相關性分析，不滿足正態分布檢驗的變量則使用Spearman相關性檢驗。

從正態性檢驗結果來看，工業地價的檢驗概率小于005，不符合正態分布，產業升級指數的檢驗概率大于005，符合正態分布（見表2）。因此采用非參檢驗，計算Spearman秩相關系數。該方法處理的是定量數據，可以反映兩者之間的線性關系，且較其他相關系數檢驗更為靈敏。Spearman相關系數可以是介于-1到+1之間的值，一般認為相關系數的數值越大，兩個變量之間的相關程度越強。本研究對2000年、2007和2017年的工業地價和產業升級優化水平值進行了Spearman相關性分析，結果如表3、表4、表5、表6、表7所示：表22000年工業地價與產業升級指數的正態性檢驗結果工業地價產業結構

六、結論

本文基于2000-2018年全國106個樣點城市的土地價格數據以及產業數據，分析了地價時空演變趨勢特征，從不同用途地價、不同城市規模等角度進行了空間相關性分析，構建了產業結構優化度，開展了工業地價與產業結構優化的相關性分析。研究結果表明：

12000-2018年全國地價水平值總體上呈現出穩步增長的趨勢，商服地價均值顯著高于其他用途地價，其次是住宅地價，而工業地價顯著低于其他兩類地價。從變化趨勢上看，綜合地價、商服地價、住宅地價和工業地價的年均增長率分別為847%、701%、992%和387%。住宅用途的地價增長率始終高于其他兩類地價，工業地價增長率處于較低水平。

2分地區來看，我國城市地價呈現出顯著的東高西低、南高北低的特征。高值區主要是以上海為中心的長三角地區并逐漸向南遷移至珠三角地區，地價次級區域主要分布在長江中下游城市群、成渝城市群等地區，而東北地區和西部地區成為地價洼地。從不同用途的地價來看，工業地價的高值核心區整體上呈現出珠三角地區為大核心、長三角地區為小核心的“一大一小”高值集聚區，受到全國產業轉移的潛在積極影響，中西部地區工業地價有所抬升;商服地價和住宅地價整體上呈現出“東南高、西部次高、東北低”的空間格局。從演化趨勢上來看，東南沿海地區呈現出從長三角至珠三角蔓延的帶狀高值區，且西南地區的商服地價整體上增長較為顯著，環渤海地區也表現出較大的增長趨勢。

3不同等級城市地價差異較大，各類土地價格分化明顯。商服和住宅地價高于工業地價的現象在較高行政等級的城市中更為明顯。隨著城市規模的遞減，各類用地價格均呈現不同程度的降低。工業用地價格差異顯著，不同等級的城市工業用地的市場價值顯化程度不同。

4全國106個城市地價表現出很強的空間自相關性，地價的空間相關性造成了產業區位選擇的空間聯動性影響較大。工業用地市場價格高-高類型的集聚區主要分布在東南部沿海地區，低-低類型的集聚主要分布在西北地區;綜合地價具有熱點區逐漸向南、冷點區逐漸向北轉移的變化過程，工業地價的熱點區逐漸蔓延、冷點區逐漸縮小的轉變過程，空間上呈現出圈層式擴大化的發展趨勢，反映出綜合地價與城市經濟發展的一致態勢。

5工業地價和產業升級優化指數之間存在顯著正向相關關系，工業地價越高，越能促進產業升級優化水平。2000年、2007年和2018年的工業地價和產業升級優化指數之間的Spearman相關系數分別為0598、0587、0680，隨著時間的推移，相關性整體上有所加強。

參考文獻：

[1]馮飛要素成本上漲對中國制造業的影響及相關政策研究[M].中國發展出版社，2013

[2]王珺地區間的土地差價才是產業轉移的基本推動力[J].西部論叢，2010（8）：37-38

[3]張洪，金杰中國省會城市地價空間變化實證研究——以昆明市為例[J].中國土地科學，2007，21（1）：24-30

[4]沈昊婧，馮長春，侯懿珊城市間土地價格及影響因素的空間差異研究[J].城市發展研究，2014，21（3）.

[5]王珺是什么因素直接推動了國內地區間的產業轉移[J].學術研究，2010（11）：46-51

[6]藏波，呂萍，趙松中國園區建設中的工業地價、產業升級及其地區差異：城市層面的產業發展雁行模型[J].中國土地科學，2015（8）：24-32

[7]黎小明土地市場價格上升對工業結構升級的倒逼作用研究[D].大連理工大學，2018

[8]杜德斌，徐建剛影響上海市地價空間分布的區位因子分析[J].地理學報，1997，52（5）：403-411

[9]干春暉，鄭若谷，余典范中國產業結構變遷對經濟增長和波動的影響[J].經濟研究，2011（5）：4-16

[10]葉宗裕關于多指標綜合評價中指標正向化和無量綱化方法的選擇[J].浙江統計，2003（4）.

[11]吳敬璉中國經濟轉型的困難與出路[J].中國改革，2008（2）：67-68

[12]楊麗君，邵軍中國區域產業結構優化的再估算[J].數量經濟技術經濟研究，2018

（黨麗娟，國家發展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所。楊波，北京市社會科學院）