房屋買賣合同的效力及糾紛處理

幺艷芳

摘 要：隨著我國社會經濟發展，房屋買賣現象日益頻繁，由此產生的糾紛案件數量逐年增加，不僅給社會公眾造成司法困擾，也給司法機關帶來壓力。最高人民法院為指導各地司法機關，出臺《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，并在《最高人民法院公報》中展示房屋買賣合同效力糾紛常見案例，比如“陰陽合同”、“跳單”、“一房多賣”等常見糾紛，以真實案例指導司法機關正確處理糾紛，營造良好的房地產交易市場環境。

關鍵詞：房屋買賣;合同效力;合同法

一、房屋買賣合同概述

房屋買賣合同是指房屋出賣人將房屋交付并轉移所有權給買受人，買受人支付房屋價款的合同。隨著社會經濟發展，房屋買賣行為日益頻繁，引發糾紛的案件數量持續增多，為此，《民法》《合同法》《房地產管理法》《擔保法》都出臺相關規定，約束和管理房屋買賣行為。同時，最高人民法院為妥善解決司法實踐中常見的房屋買賣合同效力糾紛，比如“陰陽合同”、“跳單”、“一方多賣”等問題，出臺《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，用于指導司法機關在實際案例中的審理工作。

二、房屋買賣合同常見糾紛

（一）“陰陽合同”

“陰陽合同”常見于二手房屋買賣，是由雙方簽訂不同的兩份合同，其中“陰合同”是針對房屋交易簽訂的私下合同，并要求雙方依照合同履行責任義務;“陽合同”則是交由房屋管理部門登記備案合同，并不能夠真實反映房屋交易價格。由于兩份合同存在，勢必會在房屋成交價格、合同效力等方面產生糾紛，是房屋買賣合同中的常見糾紛。基于目前情況，我國法學界對于“陰陽合同”的法律效益存在爭議，一種觀點認為“陽合同”目的是做高房價或做低房價，并不是雙方真實意愿的體現，“陽合同”不具備合同效力;另一種觀點則認為“陰合同”、“陽合同”都具備法律效力，除“陽合同”中故意做高房價或做低房價部分值得商榷，其他合同內容具備法律效力;第三種觀點則認為“陰合同”、“陽合同”都存在惡意串通現象，且損害第三方利益，均應判定無效。

（二）“跳單”

“跳單”也是二手房屋買賣過程中的一種常見現象，隨著我國二手房交易數量提升，房屋中介市場不斷擴大，“跳單”就是“跳中介”，通常是房屋購買者通過中介尋求合適房源，并簽訂購房合同，隨后又跳過該中介，與其他中介或房主直接簽訂購房合同的行為。“跳單”的目的就是節省中介費用，利用最少的成本購買房屋。在實踐中，中介為避免出現“跳單”現象，會在合同中設置條款，明確禁止“跳單”，但依然頻繁產生糾紛。事實上，造成“跳單”現象的情況具有復雜性，不僅包括房屋購買者想要節省中介費用，也存在中介服務質量較差、中介費用過高等因素，一旦房屋購買者獲取到房源真實信息，自然會規避高額中介費，或直接尋求房主交易。基于《合同法》規定，《合同法》充分賦予委托人權益，導致房屋購買者大量出現“跳單”行為，對中介機構的合法權益造成侵害，導致中介機構面臨喪失報酬的風險，必須利用法律法規平衡房屋購買者和中介機構的權益，確保雙方利益都能夠得到保障。

（三）“一房多賣”

“一房多賣”常見于新房交易和二手房交易，主要是指房屋出賣人先后與兩個或兩個以上買受人簽訂買賣合同，將擁有的同一個房屋分別出售給兩個買受人。我國立法明確禁止“一房多賣”，但實踐中依然頻繁發生，系房屋買賣合同常見糾紛。一直以來，公眾對“一房多賣”存在誤區，其一認為只有第一個買賣合同有效，后續合同無效;其二認為已經登記的買賣合同有效，未經登記的買賣合同無效;其三認為先簽訂的買賣合同有效，后簽訂的買賣合同無效。但事實上，“一房多賣”中合同效力的認定應遵循《合同法》相關規定，對“一房多賣”的現象進行綜合判定，尤其是最高人民法院出臺《合同法》司法解釋第十五條規定，出賣人針對同一房屋訂立多個買賣合同，合同不具備《合同法》第五十二條規定的無效情形，買受人不能依照合同取得實際房屋所有權，但允許買受人追究出賣人違約責任。

三、房屋買賣合同糾紛處理策略

（一）“陰合同”與“陽合同”同具備法律效力

面對“陰陽合同”效力糾紛，筆者結合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，認為“陰合同”與“陽合同”同具備法律效力。基于《合同法》第五十二條規定，惡意串通、損害國家或第三人利益合同無效。但《合同法》第五十六條規定，無效合同自始沒有法律約束力，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效。根據《合同法》第五十二條、第五十六條規定，“陽合同”雖然損害國家或第三方利益，但屬于部分無效，并不影響其他部分，因此，“陰合同”與“陽合同”同具備法律效力。試舉一例，“廈門泰某運動器材有限公司訴廈門日用品有限公司案”就是典型的“陰陽合同”效力糾紛案件，在此案中，廈門市滄海區人民法院一審認為，雙方簽訂《房屋買賣協議書》是雙方真實意愿表示，不違法法律法規，合同有效，雖后續簽訂《房地產買賣合同的補充協議》，明顯是為了向房屋產權部門辦理產權過戶手續簽訂，將房價做低，以此損害國家稅收利益，該價格部分系無效內容，但不影響其他部分內容生效，被告依然需要依照《房屋買賣協議書》支付剩余房款，并交納房屋產權辦理費用。

（二）委托人支付居間報酬與違約金

面對“跳單”合同效力糾紛，司法機關不應做出“一刀切”的判斷，既要保證房屋購買人的自由選擇權，又要保證中介機構的合同效力，應對“跳單”合同效力糾紛進行判定，探究“跳單”行為是否屬于惡意違約行為。按照《合同法》司法解釋規定，如果中介在合同中對禁止“跳單”條款沒有盡到說明提示，委托人可以撤銷該條款;但如果中介已經盡到說明義務，則需要依照具體情況對禁止“跳單”條件進行判斷，具體如下：一是判斷中介機構是否簽訂獨家委托賣房協議，一旦簽訂獨家委托賣房協議，“跳單”行為屬于惡意違約;二是判斷中介機構是否提供中介服務，如果中介機構積極依照合同履行中介服務，并未存在劣質服務、高額中介費，應視為中介機構合理提供服務;三是判斷房屋購買者是否利用中介提供的信息，如果相同房源信息展示多樣，不能認定房屋購買者利用了中介提供的信息，反之，如果僅有中介機構一處房源顯示，應視為房屋購買者使用了中介信息。通過這些信息判斷，如果房屋購買者確實享受了中介的服務，并使用中介提供的信息，中介機構又簽訂獨家委托賣房協議，購買者出現“跳單”行為，應支付居間報酬和違約金。試舉一例，北京某中介公司帶房屋購買者張某看房，并在《居間服務確認書》中說明禁止張某6個月內不得跳過中介機構與房主成交，否則支付居間報酬2倍賠償金。隨后，張某次月通過其他中介公司再次看房，并簽訂購房協議，該中介公司要求張某基于《居間服務確認書》約定進行賠償。在一審判決過程中，司法機關認為該中介公司提供的條款為格式條款，系無效條款，駁回中介機構訴訟請求。二審則認為《居間服務確認書》是雙方真實意愿表示，不違反國家法律法規，張某明知《居間服務確認書》，并依然違反協議內容，應依照約定賠償，撤銷一審判決。

（三）視具體情況判定優先權

面對“一房多賣”合同效力糾紛，多個合同均具備法律效力，但應根據具體情況判定優先權。我國《民法》《房地產管理法》《合同法》《物權法》都針對“一房多賣”進行規定，其中《合同法》第一百三十條規定，買賣合同是出賣人轉移標的物所有權給予買受人，買受人支付價款的合同，即便未產生所有權轉移，合同依然具有效力。同時，《合同法》司法解釋第八條規定，“一房多賣”中，無法取得房屋的買受人可以要求解除合同、返還已付房款，要求出賣人賠償損失。《合同法》及司法解釋的目的是要禁止“一房多賣”現象，即便買受人在房屋所有權上存在爭議，但多份買賣合同都具有效力。此外，一旦出現“一房多賣”現象，已經辦理過戶手續優先獲得所有權，但雙方惡意勾結除外。試舉一例，2018年12月《最高人民法院公報》中發布“遵義市明順房地產開發有限責任公司商品房買賣合同糾紛案”，該案件屬于“一方多賣”糾紛案件，最高法院認為涉及公民簽訂買賣合同均屬于有效合同，要求明順房地產依照《合同法》規定辦理所有權轉移，對簽訂合同，但未能獲得房屋標的物的買受人給予賠償。

四、結論

面對日益增加的房屋買賣合同效力糾紛，司法機關不僅要做好審判裁定工作，更要向社會公眾說明審判依據，讓社會公眾熟知常見的房屋買賣合同效力糾紛案件，并自覺做好應對，既要保障自身合法權益，又要確保不侵犯他人權益。鑒于房屋買賣合同效力糾紛種類繁多、案件性質復雜，本文僅從“陰陽合同”、“跳單”、“一房多賣”等常見糾紛入手，論述常見糾紛的合理處置辦法，為社會公眾遭遇房屋買賣合同效力糾紛提供參考，以便更好地保護自身權益，防止陷入房屋買賣合同陷阱。

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