漫談商品房逾期交付的訴訟時效問題

陳旭

摘 要：商品房逾期交付應當適用一般訴訟時效的規定，實踐中爭議不大。普遍看法是，關于商品房逾期交付的爭訟，應當是基于商品房買賣合同的給付之訴，其相應的訴訟時效應當適用《民法通則》兩年訴訟時效期間的一般性規定。但在訴訟時效期間的起算問題上，實踐中頗有爭議。

關鍵詞：商品房;逾期;訴訟時效

一、商品房逾期交付的原因

商品房交易中逾期交房的糾紛較多，造成出賣人逾期交房的原因也很多，主要包括：

第一，商品房出賣人的原因。因建設資金缺乏、工程施工延誤、建設不符合約定以及建設質量問題未能通過行政主管部門驗收合格等方面的問題，出賣人未能在商品房買賣合同約定的期限內交房。此外，有的出賣人為捂盤漲價，不惜毀約，故意不按期交房。

第二，商品房買受人的原因。包括買受人無正當理由拒絕接收商品房，買受人違約在先致使開發商行使抗辯權拒絕交房等情形。

第三，不可歸責于商品房買賣雙方的不可抗力因素。包括自然災害，禁止令、征收、征用、規劃調整等政府行為，戰爭、軍事封鎖、罷工、騷亂暴亂、較長時間交通管制等社會異常事件，酷熱、極寒天氣無法正常施工等方面。

二、商品房逾期交付的訴訟時效問題

在實踐中，通常情況是買方要求賣方在約定的期限屆滿兩年后交付房屋，并且在訴訟時效期限內是否超出問題有兩種意見。在第一種意見中，買方聲稱賣方交付房屋應在限制期限的兩年內行使，并且賣方交付房屋需要兩年以上，因為它處于行使狀態限制期后的權利。并失去了獲勝的權利。第二種意見是，如果買方要求賣方自房屋委任之日起支付房屋超過兩年，則不能簡單地確定已超過時效，但商業房屋是否有在約定的時限內合法交付的條件分開處理。

筆者同意第二種意見，并認為應否開始計算訴訟時效期間，既要考慮商品房是否具備法定的交付條件，又要考慮逾期交房的原因。正常情況下，在商品房買賣合同約定的交房期限內，商品房具備法定的交付條件，但出賣人能夠交付而不交付，最后導致逾期交付。此種情況下，買受人應當及時主張權利，訴訟時效期間應當自商品房買賣合同約定的交房期限屆滿之次日開始計算。

在出現商品房客觀交付不能的情況下，如果簡單地從商品房買賣合同約定的交房期限屆滿之次日開始計算訴訟時效，則會大量出現商品房交易糾紛超過訴訟時效的情況，買受人的權利不能得到有效保護，糾紛得不到妥善解決，商品房買賣合同是否繼續履行也懸而不決，合同本身的目的難以實現，交易穩定性無從談起。

筆者以為，商品房因不具備法定的交付條件而導致逾期交付，應當考慮逾期交房的原因，根據合同雙方的責任確定如何適用訴訟時效。如果導致商品房逾期交付是因為買受人的原因，則訴訟時效應本著有利于出賣人的原則適用，訴訟時效期間應當自商品房買賣合同約定的交房期限屆滿之次日開始計算。如果導致商品房逾期交付是因為出賣人的原因，則訴訟時效應本著有利于買受人的原則適用，訴訟時效期間應當自商品房具備法定的交付條件之次日開始計算。如果導致商品房建設延誤、逾期交付是因為不可歸責于商品房買賣雙方的不可抗力因素，則訴訟時效應本著公平和維護交易穩定性的原則適用，訴訟時效期間仍然應當自商品房具備法定的交付條件之次日開始計算，并在相應的違約責任請求里面考慮不可抗力因素。

三、審判實踐中的傾向性意見

此類案件，最高人民法院民一庭有如下傾向性意見：商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。

四、商品房產權逾期過戶登記的訴訟時效問題

（一）物權法的幾項基本原則

物權法確立的基本原則，學理上有三原則說、四原則說、五原則說、六原則說甚至更多說法，這不是本文關注所在，為了有助于本文觀點闡述，茲舉其要者有四。

（1）物權法定原則。物權法實行物權法定主義，即由法律規定物權的種類、效力、內容，不允許當事人自行創設與法律不同的物權的法律原則。物權法第5條規定：“物權的種類和內容，由法律規定?！?/p>

（2）一物一權原則。該原則明確在同一標的物上只能設立一個所有權。這里的“一物”，是指法律觀念上的一個標的物，它包括但不限于客觀事實中的一個獨立物;“一權”，是指在一個標的物上只能存在一個所有權，不允許有互不相容的兩個以上的所有權同時存在于同一標的物上，但并不排除在同一標的物上可以同時設有所有權和他物權，也不排除在同一標的物上同時設有兩個以上不相沖突的他物權。有必要說明的是，該原則雖是大陸法系國家物權法中的一項基本原則，其精神為我國物權法所吸收，在我國司法實踐中也被經常援引，但物權法條文并沒有作出明確表述。

（3）公示原則與公信原則。公示與公信均是針對物權變動而設立的，公示原則規定物權的變動須以公開方式使公眾知曉，公信原則是指物權變動凡符合規定公示方式即具有可信賴的法律效力。公示原則規定變動物權須采用法定公示方式，方得發生物權變動的法律后果。公示方式根據物權客體不同而有所不同，動產物權的變動以占有標的物或以標的物的交付為公示方式，不動產物權的變動則以在有關行政主管部門辦理相應登記為公示方式。公信原則規定，只要物權變動符合法定公示方式，登記記載的權利人在法律上即被推定為真正的權利人。其作用在于保護交易活動中的善意受讓人，維護公開交易的可靠性和正常的交易秩序。

（4）物權變動的區分原則。即物權變動的原因與結果相區分的原則，該原則規定，在發生物權變動時，應當把引起物權變動的原因行為和引起物權變動的結果行為區分為兩個不同的法律行為，其成立生效與否也因此而適用不同的法律依據。且就其常態看，原因行為體現為債權，結果行為體現為物權。物權法第6條與第15條共同構成物權變動的區分原則。

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