漫談商品房逾期交付的訴訟時(shí)效問(wèn)題

陳旭

摘 要：商品房逾期交付應(yīng)當(dāng)適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定，實(shí)踐中爭(zhēng)議不大。普遍看法是，關(guān)于商品房逾期交付的爭(zhēng)訟，應(yīng)當(dāng)是基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的給付之訴，其相應(yīng)的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》兩年訴訟時(shí)效期間的一般性規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算問(wèn)題上，實(shí)踐中頗有爭(zhēng)議。

關(guān)鍵詞：商品房;逾期;訴訟時(shí)效

一、商品房逾期交付的原因

商品房交易中逾期交房的糾紛較多，造成出賣(mài)人逾期交房的原因也很多，主要包括：

第一，商品房出賣(mài)人的原因。因建設(shè)資金缺乏、工程施工延誤、建設(shè)不符合約定以及建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題未能通過(guò)行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格等方面的問(wèn)題，出賣(mài)人未能在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的期限內(nèi)交房。此外，有的出賣(mài)人為捂盤(pán)漲價(jià)，不惜毀約，故意不按期交房。

第二，商品房買(mǎi)受人的原因。包括買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收商品房，買(mǎi)受人違約在先致使開(kāi)發(fā)商行使抗辯權(quán)拒絕交房等情形。

第三，不可歸責(zé)于商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的不可抗力因素。包括自然災(zāi)害，禁止令、征收、征用、規(guī)劃調(diào)整等政府行為，戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事封鎖、罷工、騷亂暴亂、較長(zhǎng)時(shí)間交通管制等社會(huì)異常事件，酷熱、極寒天氣無(wú)法正常施工等方面。

二、商品房逾期交付的訴訟時(shí)效問(wèn)題

在實(shí)踐中，通常情況是買(mǎi)方要求賣(mài)方在約定的期限屆滿(mǎn)兩年后交付房屋，并且在訴訟時(shí)效期限內(nèi)是否超出問(wèn)題有兩種意見(jiàn)。在第一種意見(jiàn)中，買(mǎi)方聲稱(chēng)賣(mài)方交付房屋應(yīng)在限制期限的兩年內(nèi)行使，并且賣(mài)方交付房屋需要兩年以上，因?yàn)樗幱谛惺範(fàn)顟B(tài)限制期后的權(quán)利。并失去了獲勝的權(quán)利。第二種意見(jiàn)是，如果買(mǎi)方要求賣(mài)方自房屋委任之日起支付房屋超過(guò)兩年，則不能簡(jiǎn)單地確定已超過(guò)時(shí)效，但商業(yè)房屋是否有在約定的時(shí)限內(nèi)合法交付的條件分開(kāi)處理。

筆者同意第二種意見(jiàn)，并認(rèn)為應(yīng)否開(kāi)始計(jì)算訴訟時(shí)效期間，既要考慮商品房是否具備法定的交付條件，又要考慮逾期交房的原因。正常情況下，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房期限內(nèi)，商品房具備法定的交付條件，但出賣(mài)人能夠交付而不交付，最后導(dǎo)致逾期交付。此種情況下，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)主張權(quán)利，訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)自商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房期限屆滿(mǎn)之次日開(kāi)始計(jì)算。

在出現(xiàn)商品房客觀交付不能的情況下，如果簡(jiǎn)單地從商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房期限屆滿(mǎn)之次日開(kāi)始計(jì)算訴訟時(shí)效，則會(huì)大量出現(xiàn)商品房交易糾紛超過(guò)訴訟時(shí)效的情況，買(mǎi)受人的權(quán)利不能得到有效保護(hù)，糾紛得不到妥善解決，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否繼續(xù)履行也懸而不決，合同本身的目的難以實(shí)現(xiàn)，交易穩(wěn)定性無(wú)從談起。

筆者以為，商品房因不具備法定的交付條件而導(dǎo)致逾期交付，應(yīng)當(dāng)考慮逾期交房的原因，根據(jù)合同雙方的責(zé)任確定如何適用訴訟時(shí)效。如果導(dǎo)致商品房逾期交付是因?yàn)橘I(mǎi)受人的原因，則訴訟時(shí)效應(yīng)本著有利于出賣(mài)人的原則適用，訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)自商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房期限屆滿(mǎn)之次日開(kāi)始計(jì)算。如果導(dǎo)致商品房逾期交付是因?yàn)槌鲑u(mài)人的原因，則訴訟時(shí)效應(yīng)本著有利于買(mǎi)受人的原則適用，訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)自商品房具備法定的交付條件之次日開(kāi)始計(jì)算。如果導(dǎo)致商品房建設(shè)延誤、逾期交付是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的不可抗力因素，則訴訟時(shí)效應(yīng)本著公平和維護(hù)交易穩(wěn)定性的原則適用，訴訟時(shí)效期間仍然應(yīng)當(dāng)自商品房具備法定的交付條件之次日開(kāi)始計(jì)算，并在相應(yīng)的違約責(zé)任請(qǐng)求里面考慮不可抗力因素。

三、審判實(shí)踐中的傾向性意見(jiàn)

此類(lèi)案件，最高人民法院民一庭有如下傾向性意見(jiàn)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的出賣(mài)人交付房屋的期限屆滿(mǎn)，買(mǎi)受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。

四、商品房產(chǎn)權(quán)逾期過(guò)戶(hù)登記的訴訟時(shí)效問(wèn)題

（一）物權(quán)法的幾項(xiàng)基本原則

物權(quán)法確立的基本原則，學(xué)理上有三原則說(shuō)、四原則說(shuō)、五原則說(shuō)、六原則說(shuō)甚至更多說(shuō)法，這不是本文關(guān)注所在，為了有助于本文觀點(diǎn)闡述，茲舉其要者有四。

（1）物權(quán)法定原則。物權(quán)法實(shí)行物權(quán)法定主義，即由法律規(guī)定物權(quán)的種類(lèi)、效力、內(nèi)容，不允許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)與法律不同的物權(quán)的法律原則。物權(quán)法第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！?/p>

（2）一物一權(quán)原則。該原則明確在同一標(biāo)的物上只能設(shè)立一個(gè)所有權(quán)。這里的“一物”，是指法律觀念上的一個(gè)標(biāo)的物，它包括但不限于客觀事實(shí)中的一個(gè)獨(dú)立物;“一權(quán)”，是指在一個(gè)標(biāo)的物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，不允許有互不相容的兩個(gè)以上的所有權(quán)同時(shí)存在于同一標(biāo)的物上，但并不排除在同一標(biāo)的物上可以同時(shí)設(shè)有所有權(quán)和他物權(quán)，也不排除在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)有兩個(gè)以上不相沖突的他物權(quán)。有必要說(shuō)明的是，該原則雖是大陸法系國(guó)家物權(quán)法中的一項(xiàng)基本原則，其精神為我國(guó)物權(quán)法所吸收，在我國(guó)司法實(shí)踐中也被經(jīng)常援引，但物權(quán)法條文并沒(méi)有作出明確表述。

（3）公示原則與公信原則。公示與公信均是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)而設(shè)立的，公示原則規(guī)定物權(quán)的變動(dòng)須以公開(kāi)方式使公眾知曉，公信原則是指物權(quán)變動(dòng)凡符合規(guī)定公示方式即具有可信賴(lài)的法律效力。公示原則規(guī)定變動(dòng)物權(quán)須采用法定公示方式，方得發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。公示方式根據(jù)物權(quán)客體不同而有所不同，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以占有標(biāo)的物或以標(biāo)的物的交付為公示方式，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則以在有關(guān)行政主管部門(mén)辦理相應(yīng)登記為公示方式。公信原則規(guī)定，只要物權(quán)變動(dòng)符合法定公示方式，登記記載的權(quán)利人在法律上即被推定為真正的權(quán)利人。其作用在于保護(hù)交易活動(dòng)中的善意受讓人，維護(hù)公開(kāi)交易的可靠性和正常的交易秩序。

（4）物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。即物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，該原則規(guī)定，在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)把引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為和引起物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為區(qū)分為兩個(gè)不同的法律行為，其成立生效與否也因此而適用不同的法律依據(jù)。且就其常態(tài)看，原因行為體現(xiàn)為債權(quán)，結(jié)果行為體現(xiàn)為物權(quán)。物權(quán)法第6條與第15條共同構(gòu)成物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。

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