淺析小區停車位權屬糾紛

劉曉丹

摘 要：停車費收費偏高往往是引發小區停車位權屬爭議的導火索，雖然相關法律對小區停車問題進行了相關的司法解釋，但由于對法律條文理解不一，以及對南京某置業有限公司與某小區業主委員會的地下停車庫之爭案件一審判決的片面理解及傳播，使得某些小區業主對小區停車位的權屬仍篤信為小區業主共有，由此引發不必要的權屬糾紛。為正確理解與適用相應的法律法規，妥善處理糾紛，本文通過現有的相關法律法規的規定和解釋進行分析，結合目前業主提出的關于停車位權屬的典型觀點，對停車位權屬問題及相關問題予以分析。

關鍵詞：小區停車位;糾紛

一、業主典型觀點匯總及評析

（一）未辦理產權論

持該觀點的小區業主認為，在停車位沒有辦理產權證書前，無法證明停車位的權屬歸開發商所有，因此開發商無權進行相關出售、出租等活動。

持這種觀點的業主將不動產登記錯誤地視為物權取得的必要前提條件，根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”第一百四十二條“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”的規定，物權可以依據事實行為而設立，且自事實行為成就即享有物權，并非必須登記而設立。

（二）公用設施論

持該觀點的小區業主認為，根據物權法第七十四條第一款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”的規定，停車位是為公共目的設立的，屬于為小區業主提供便利的配套設施（即公用設施），配套設施與商品房之間的關系是主物與從物的關系，消費者既然購買了作為主物的商品房，就理應獲得從物的所有權。

持這種觀點的業主將小區的配套設施為誰服務和該設施的產權歸誰所有這兩個完全不同的法律問題相混淆。首先，公用設施的法律定義不清晰。物權法第七十三條、《房屋登記辦法》第三十一條均沒有明確界定公用設施的內涵。而一些法規、規范各自對公共設施（建筑）進行了不同的界定。如《中華人民共和國城鄉規劃法》第二十九條對公共服務設施的范圍進行了明確的界定，即“……供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎設施和學校、衛生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務設施……”;《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-93）第3.0.4條指出，居住區內建筑應包括住宅建筑和公共服務設施建筑（也稱公建）兩部分，又在6.0.1條明確規定：“公共服務設施，包括教育、醫療衛生、文體、商業服務、金融郵電、市政公用、行政管理和其他八類”;《住宅建筑規范》（GB50386-2005）第4.2.1條規定，配套公共服務設施（配套公建）應包括：教育、醫療衛生、文化、體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理等9類設施;《綿陽市城市規劃民用建筑公用設施和公共環境建設管理暫行規定》第二條第三款明確，公用設施指民用建筑用地范圍內保障安全及功能服務的道路、照明、環衛、供水、排水、供氣、供熱、消防等設施。小區停車位是否屬于物權法第七十三條所指的公用設施未見直接依據。其次，即便小區停車位屬于公用配套，公用配套的產權歸業主共有也沒有明確的法律依據，如社區服務、教育等用房屬于公用配套，而土地招拍掛時就已經明確要求社區服務、教育等用房建成后向社區、學校等單位無償移交，則該部分公用配套權屬既不屬于開發商所有也不屬于業主共有;又如商業服務用房，常見的有商鋪，商鋪屬于經營性用房且可辦理產權，因此也不屬于業主共有。故公用配套產權并不必然屬于業主共有。

（三）面積分攤論

持該觀點的小區業主認為，公攤面積中包含了公用設施，由此認為停車位應屬于業主共有。

持這種觀點的業主缺乏面積分攤規則的專業知識，錯誤地理解了面積分攤規則。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條“可分攤的公用建筑面積為：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;②套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。”第九條第一款“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”的規定，小區停車位的面積并未分攤。

二、實踐中需注意的問題

筆者根據現實中引發此類案件的源頭及司法實務中遇到的典型問題，總結了以下兩點需要特別注意的事項：

（一）提起共有權確權訴訟的主體問題

業主提起共有權確認之訴，必須注意主體適格問題。只有業主大會授權業主委員會或應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主才有權主張業主共有權確權之訴，否則訴訟請求將予以駁回。

（二）商品房買賣合同的相關約定

（1）商品房的買賣應對小區停車問題在買賣合同中給予明確的條款。根據物權法的相關規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。為了防止小區停車位產權不明晰，應在商品房買賣合同中對權屬進行明確約定。司法實踐中，業主往往以格式合同為由主張該條款無效，目前的判決基本上未支持該項主張。但商品房買賣合同有關停車位權屬約定的字體仍建議標黑或以其他方式以引起業主特別注意，充分盡到開發商的提示義務。

（2）在商品房買賣合同及補充協議、物業服務合同或者其他相關合同中應對出租車位的收費項目及費用標準進行明確。由于車位分業主自購車位及業主租賃車位兩種類型，自購車位的業主一般僅需繳納車位管理費，而車位管理費一般在合同中予以明確，發生爭議的概率較小;而租賃車位的業主一般需要繳納車位管理費及場地租賃費，前述收費項目應盡量在商品房買賣合同及補充協議、物業服務合同或其他相關合同中明確約定，并包含費用構成項目及明確的收費標準。若開發商認為場地租賃費在后期需要調整而在合同中不愿明確具體金額，則建議在合同中明確約定租賃價格由開發商根據市場行情自主確定，且同樣建議相關約定的字體標黑或以其他方式以引起業主特別注意，充分盡到開發商的提示義務，防止業主對收費約定產生歧義。